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¿Tienes tu vivienda alquilada? Estos son los gastos que puedes deducirte como propietario

Tiempo de lectura: 5 minutos

Leer más tarde Artículo Deducción vivienda alquilada

Deducción vivienda alquilada

Publicado el 12 de junio de 2018 a las 07:00 por Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Los propietarios de una vivienda alquilada deben declarar el importe percibido por el arrendamiento. Ahora bien, al importe percibido por el alquiler, el artículo 23.1 LIRPF y los artículos 13 y 14 RIRPF, establecen que podrán deducirse los gastos necesarios para la obtención de estos ingresos, la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con él.

La normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, por lo que te detallamos los gastos deducibles más frecuentes:

Gastos de conservación y reparación

Serán deducibles los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, el arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Ahora bien, no serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a "ampliación o mejora", ya que se trata de inversiones que serán deducibles a través del proceso de la amortización.

Tributos

Serán deducibles los tributos y recargos no estatales (impuestos como el IBI y las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.), así como las tasas y recargos estatales.

Saldos de dudoso cobro

Los saldos de dudoso cobro serán deducibles siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende que se ha cumplido este requisito cuando:

  • El arrendatario se halle en situación de concurso (insolvencia).
  • Entre el momento de la primera gestión de cobro del recibo de alquiler impagado realizada por el arrendador y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido una renovación del crédito.

Después de deducirse, el saldo dudoso computará como un ingreso en el ejercicio en el que se haya cobrado.

Seguros

Serán deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, ya sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otras de naturaleza análoga, siempre que dicha prima sea satisfecha por el arrendador (propietario del inmueble).

Cantidades devengadas por terceros

Serán deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales.

Es decir, se incluirán como gastos deducibles los gastos de administración, vigilancia, portería, jardineros o similares del inmueble alquilado. También las cantidades abonadas en concepto de Seguridad Social, Colegios de Huérfanos, etc.

Estos gastos son deducibles por el propietario en la parte que le corresponda, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los mismos estén facturados a nombre de la comunidad de propietarios.

Servicios profesionales

Si el arrendador (propietario del inmueble) contrata a un profesional para alquilar el inmueble y/o para redactar el contrato de alquiler, el gasto será deducible, ya que estos servicios están dirigidos a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario. 

Recuerda que para que este gasto sea deducible, el profesional deberá emitir la correspondiente factura por el servicio prestado\realizado.

Servicios y suministros

Serán deducibles los servicios y suministros (agua, luz, gas, etc.) que tengan por objeto el alquiler del inmueble y que sean pagados por el arrendador (propietario del inmueble).

Amortización

Será deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Intereses y demás gastos de financiación

Si el inmueble alquilado fue adquirido mediante financiación ajena (por ejemplo, préstamo hipotecario), los intereses satisfechos a la entidad financiera en cada cuota de préstamo serán deducibles.

En cuanto a los demás gastos de financiación, destacan, por ejemplo, los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.

Por último, ten en cuenta que todos estos gastos solo serán deducibles en los períodos en los que el inmueble se encuentre alquilado. Cuando el inmueble no esté arrendado habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste hubiera sido revisado, proporcionalmente al número de días que no ha estado alquilado sin poder deducirnos gasto alguno para ese periodo.

 

 Aplicación práctica

Supongamos que somos los propietarios de un piso destinado a alquiler de vivienda, produciendo una renta mensual de 500 euros. El coste de adquisición del piso fue de 75.000 euros, de los cuales corresponde al suelo 30.000 euros, siendo el valor catastral de la construcción de 32.000 euros. Para la adquisición del piso solicitamos un préstamo hipotecario.

Además, el inquilino nos dejó de pagar la renta mensual desde el mes de octubre, por lo que se entabla la correspondiente reclamación judicial. Los gastos de la vivienda durante el año han sido los siguientes:

  • Comunidad: 1.000 euros.
  • Gastos Administrador de la Comunidad de Propietarios: 120 euros
  • Gastos de publicidad y Agencia inmobiliaria para el alquiler piso: 150 euros
  • Intereses cuota préstamo hipotecario: 200 euros
  • Primas de seguros: 200 euros
  • Tributos locales: 400 euros. (Por ejemplo, un IBI de 300 euros y una tasa de basuras 100 euros)
  • Gastos de abogado por la reclamación judicial de los impagos: 1.200 euros

El rendimiento íntegro del inmueble es de 6.000 euros (500 euros x12 meses debiendo de incluir los alquileres devengados y no cobrados), al cual podemos deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

  • Comunidad ..........................................................................................1.000 €
  • Gastos Administrador Comunidad Propietarios .....................................120 €
  • Gastos de publicidad y Agencia inmobiliaria...........................................150 €
  • Intereses préstamo hipotecario.............................................................. 200 €
  • Primas de Seguros................................................................................. 200 €
  • Tributos .................................................................................................. 400 €
  • Gastos Abogado ..................................................................................1.200 €
  • Amortización (75.000 € - 30.000 €) x 3% .............................................1.350 €

Rendmiento neto capital inmobiliario ...........................................................1.380 €

*Sin perjuicio de la reducción del 60% de este rendimiento neto por estar destinado al arrendamiento de vivienda

Respecto al saldo de dudoso cobro por importe de 1.500 euros (500 euros x 3 meses), como no se cumplen las condiciones, es decir, que el inquilino se encuentre en situación de concurso y no han pasado más de 6 meses desde el impago hasta la finalización del periodo impositivo, no procede su deducibilidad a la hora de calcular el rendimiento neto.

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38 comentarios

09 de mayo de 2019 a las 15:57Alberto
Hola Pedro, Estoy haciendo mi declaración y tengo una duda, ¿en qué casilla habría que añadir las primas de seguro?. Según he visto en ciertos casos se meten en la casilla "Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. Inmueble", pero en el manual de la agencia tributaria no lo veo claro. ¿Me podrías indicar si esta es la casilla correcta? Según mis gastos, en esta casilla irían los gastos de la comunidad más las primas del seguro de hogar. Muchas gracias de antemano. Un saludo
20 de mayo de 2019 a las 11:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Alberto, no te agobies por la casilla. Efectivamente la prima de seguro la puedes poner en la casilla 0085 Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales, pero si por ejemplo lo pusieras en la casilla 0088 Otros gastos fiscalmente deducibles tampoco pasaría nada.

Esperamos haberte ayudado.  

09 de mayo de 2019 a las 14:36Antonio
Buenas tardes, gracias por toda la información facilitada. Me gustaría me resolviera una duda respecto a la amortización de mi piso. He alquilado en 2018 una vivienda que es de mi propiedad desde el año 2001. La vivienda está pagada desde hace varios años. Cuando expone el concepto amortización, ¿yo podría deducir el 3% sobre el mayor de los valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo?
20 de mayo de 2019 a las 11:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, efectivamente será un gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo) y el valor catastral (sin incluir el valor del suelo).

Esperamos haberte ayudado.  

09 de mayo de 2019 a las 13:44Fernando Rodríguez
Buenos días, cancelé la hipoteca del piso que tengo ahora alquilado, (lleva un año alquilado) en el año 2016. ¿serían deducibles los intereses de la hipoteca de años anteriores y los gastos destinados a amortizar el inmueble, y si es así desde cuando? Gracias y un saludo.
20 de mayo de 2019 a las 11:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Fernando, lamentablemente no serían deducibles los intereses de la hipoteca de años anteriores y los gastos destinados a amortizar.

Esperamos haberte ayudado.  

07 de mayo de 2019 a las 15:18MIGUEL ANGEL MARTINEZ
Muy buen articulo y aclaratorio. Solo tengo una duda, mi crédito hipotecario es de los deducibles por adquisición de vivienda habitual. Dado que dicha vivienda la alquilo a partir del mes de marzo del 2018, los dos primeros meses puedo deducir la cuotas de la hipoteca, y desde marzo a diciembre solo puedo deducir los intereses.?? el capital amortizado no se puede deducir como gasto financiero?. Muchas gracias por adelantado.
13 de mayo de 2019 a las 10:13Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Miguel Angel, efectivamente podrías deducirte las cuotas del préstamo (capital e intereses) de los dos primeros meses del inmueble siempre que este constituyera tu vivienda habitual, y desde marzo como el inmueble estará alquilado solo podrás deducirte los intereses satisfechos. Gracias por tu comentario, esperamos haberte ayudado.
06 de mayo de 2019 a las 12:40Roberto
Buenos días, Tengo un piso que puse en alquiler, el piso adquirir mediante hipoteca. Mi consulta es, ¿el seguro de vida de la hipoteca desgrava? Muchas gracias.
13 de mayo de 2019 a las 10:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Roberto, contestando a tu pregunta: es así siempre que el seguro de vida sea obligatorio por parte de la entidad financiera para la financiación del inmueble y pueda ser considerado como gasto deducible asociado a “Intereses y otros gastos de financiación”. Recuerda que este gasto deducirá proporcionalmente de la prima del seguro correspondiente al número de días en los que ha estado alquilado el inmueble.

Esperamos haberte ayudado.  

02 de mayo de 2019 a las 19:43María
Gracias Pedro, tanto por el artículo como por el ejemplo práctico. Yo compré un piso en 2015 y no he empezado a arrendarlo hasta el pasado 2018, no he incluido gastos ni ingresos hasta la fecha en las declaraciones IRPF anteriores. ¿Podría este año deducirme los gastos de adquisición y demás, satisfechos en años anteriores o solo los correspondientes al ejercicio 2018?. Por otro lado, un familiar compró en 2018, pero por reformas no ha alquilado hasta 2019, por las respuestas anteriores deduzco que debe incluir los gastos aunque no haya tenido ingresos en el año pasado, ¿Es correcto? Muchas gracias de nuevo, nos supone una gran ayuda. Saludos
07 de mayo de 2019 a las 16:57Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, en tu caso solo podrías incluir los gastos correspondientes al ejercicio 2018.

Con respecto a la cuestión de tu familiar siempre te indico que a priori sí que podría incluirlo, pero hay que tener mucho cuidado con lo que muchas veces nosotros interpretamos como reforma y lo que la ley establece como reforma, ya que las calificadas como obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción) si que se pueden incluir como gastos deducible pero otras reformas igual están destinadas a la mejora del inmueble y estas no se considerarán como gastos deducibles, en este caso os recomiendo la lectura de esta Consulta Vinculante V3396-16 de la Dirección General de tributos donde lo explica.

Espero haberte ayudado. 

02 de mayo de 2019 a las 11:27Mayte
Buenos dias, yo tengo una duda respecto al 3% de deducción de la amortización. En la escritura de compra-venta (que el valor es mayor que el catastral) no aparece cuanto es de suelo y de vivienda. Entonces, ¿cómo puedo saberlo?, o aplicaría en ese caso el valor catastral de la construcción?
07 de mayo de 2019 a las 16:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Mayte, el artículo 14 del RIRPF establece que si el valor del suelo se desconoce, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
30 de abril de 2019 a las 10:17Paulino Serrano Gallego
Me parecen muy bien explicados. ¿Puedo haceros una consulta? Soy usufructuario de una vivienda que voy a arrendar a una empresa. ¿En los rendimientos tengo que incluir la renta + el IVA ? ¿En los gastos deducibles puedo incluir el IBI, IVA soportado (por haber ingresado el IVA repercutido trimestralmente), seguro vivienda, basuras y 3% del valor de construcción? Muchas gracias por vuestra colaboración.
08 de mayo de 2019 a las 16:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Paulino,

al existir usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.

Con respecto a los ingresos lo que debes de declarar es el rendimientos íntegros del capital inmobiliario que es el importe del alquiler excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido, con respecto a los gastos son todos los que se indican en el post pero si solo tienes los que nos indicas solo puedes poner el IBI, Tasa de basuras, Seguro y el Gastos de amortización del inmueble.

26 de abril de 2019 a las 18:02Eugenio
Buenas tardes, por fin un artículo que aclara las cosas cómo hay que hacerlo. Muchas gracias. Mi pregunta es la siguiente: estoy casado y realizo la declaración conjunta, teniendo que ir rellenando apartados diferentes para mi esposa y para mi. Tengo una vivienda alquilada. A la hora de realizar la declaración, todos los ingresos de renta, gastos y demás, ¿deben indicarse al 50% por cada declarante, o es suficiente con poner los totales en uno de los dos declarantes?. Muchas gracias y un saludo.
13 de mayo de 2019 a las 10:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eugenio, en este caso debes hacer constar el 50% a cada declarante.

Esperamos haberte ayudado.

25 de abril de 2019 a las 18:30Luisa
Buenas tardes, enhorabuena y gracias de antemano por este magnifico blog que está tan estupendamente explicado y nos ayuda a resolver nuestras dudas. En mi caso compré una vivienda para destinarla a alquiler en diciembre de 2017, pagando todo el importe de la compra más los gastos de notario e impuesto de sucesiones sin financiación. Comencé a alquilarla en enero de 2018. ¿Puedo desgravarme algún gasto de la compra en la renta de 2018, como el impuesto o gastos de notarios? Muchísimas gracias de nuevo y un saludo.
20 de mayo de 2019 a las 10:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luisa, gracias por tu comentario.

Indicarte que los podrás incluir dentro de las cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles. Esto que suena tan técnico quiere decir que puedes imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral de la casa excluido el suelo (este último puedes verlo en el IBI) para restarlo a los ingresos.

23 de abril de 2019 a las 20:14Eduardo García
Hola, gracias por el artículo; muy bien explicado para los que no tenemos mucha experiencia en estos temas... Mi pregunta está relacionada con la actual campaña de la Renta 2018: aplican exactamente los mismos conceptos o hay algún cambio este año? Muchas gracias por adelantado,
29 de abril de 2019 a las 13:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eduardo, muchas gracias por tu comentario. Intento, dentro de lo técnicas que son estas cuestiones, escribir artículos que ayuden a entender de forma fácil y sencilla los impuestos. Con respecto a la cuestión que planeas te indico que los gastos de los que hablamos en este post siguen siendo válidos para la declaración de la renta de 2018, ya que no ha habido ningún cambio normativo al respecto.

Esperamos haberte ayudado.  

22 de abril de 2019 a las 14:40Esmeralda
Hola Pedro...hize el año pasado una amortización en la hipoteca de la vivienda que tengo alquilada desde el año 2017. Tengo algún beneficio en la declaración..???.o por el contrario no me vale de nada...todo lo que pueda reducirme de hipoteca..Gracias anticipadas
08 de mayo de 2019 a las 11:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Esmeralda, en este caso lo que es deducible son los intereses (no el capital), por tanto la amortización de capital del préstamo del inmueble alquilado no tiene ventajas fiscal.
10 de abril de 2019 a las 18:48Luis
Buenas tardes, compré una vivienda en 2015 con ánimo de destinarla a alquiler. Estaba en mal estado y, por tanto, comencé una lenta reforma que hice yo mismo. Acabada a finales de 2017, la amueblé y alquilé en 2018. ¿Me puedo deducir en el ejercicio 2018 algún gasto de estos años anteriores?
12 de abril de 2019 a las 11:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Luis, en base a la Consulta Vinculante V3396-16 , en función del carácter que tengan las obras de reforma que efectuaste en el inmueble, algunas de las mismas se podrían calificar de obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción), pero no podrás incluir aquellos gastos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.
07 de abril de 2019 a las 19:52Pilar
Mi padre falleció en el 2016 y junto con mi madre, actual arrendadora con todo en usufructo, no se dedujeron los gastos de comunidad, el agua y la electricidad en años anteriores. Podría deducírselo mi madre en la renta. Sé que para algunas facturas se permite el deducirlo en los cuatro años posteriores, pero la duda que me plantea es si estos gastos también se pueden, al igual que en el Iva (los suministros) y si pudiese, sería la totalidad o el 50% hasta el fallecimiento de mi padre. Muchas gracias
12 de abril de 2019 a las 11:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pilar estos gastos debían de haberse incluido en la declaración de la renta correspondiente, la norma a la que haces referencia indica que los gastos que no te puedas deducir en la declaración (no dice que no se hayan incorporado en la declaración de la renta), teniendo en cuenta que son gastos de intereses y financiación, además los de reparación y conservación deducidos, no podrán superar en conjunto el importe de los ingresos obtenidos y por tanto en ese caso lo que se supere, es decir el exceso si puede deducirse en los cuatro siguientes años.

Por tanto, lo único que se me ocurre es que redactéis un escrito indicando que en las declaraciones (de años no prescritos) no incluisteis estos gastos, para realizar dicho escrito puedes utilizar este formulario de comunicación que la AEAT. Te aconsejo que seáis muy precisos en la descripción del fallo cometido y que aportéis todos los justificantes al respecto. Si el escrito se considerada procedente, el órgano competente de la Administración Tributaria rectificará las declaraciones presentadas y devolverá, en su caso, la cantidad indebidamente ingresada más los intereses de demora correspondientes.

05 de abril de 2019 a las 20:37Alicia Nadal Soriano
Hola Pedro, el año pasado se hicieron obras para la instalación del ascensor en la finca. Este año he alquilado el piso, ¿puedo incluir el importe de la instalación del ascensor como mayor coste de adquisición del piso y aplicar el 3%? Además, me van a ingresar una subvención por la mencionada instalación, que supongo deberé restar.
22 de abril de 2019 a las 14:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Alicia, si no había ascensor y se ha instalado uno, el gasto tendrá la consideración de inversión o mejora (es decir que el coste habrá incrementado el valor de adquisición de la vivienda) y por tanto en este caso podrá deducirse la amortización (un 3% anual del gasto incurrido). Con respecto a la subvención, indicar que estará considerada como una ganancia patrimonial no derivada de la transmisión a integrar en la base imponible general, por lo que deberá de ser declarada en la declaración de la renta.
05 de abril de 2019 a las 11:42Amparo
Y el mobiliario? Se supone que se va amortizando en un 10% anualmente durante 10 años no? Pero si compro por ejemplo un frigorífico de 300 euros ¿Puedo deducirlo de una vez o forzosamente he de amortizarlo 10 años? gracias
10 de abril de 2019 a las 12:26Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Amparo, para el mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble, podrás deducirte un 10% del coste de adquisición cada año. Por ejemplo, si el frigorífico te costó 300 euros, podrás deducirte 30 euros cada año, ahora bien lo que no te va a permite hacienda es incluir como gasto los 300 euros del coste del frigoríco, porque considera que ese aparato tiene una vida útil de más de un año.

Gracias por tu comentario.  

02 de abril de 2019 a las 08:24Vicente
Muchas gracias por la información. Tengo una duda, a ver si me podéis ayudar: El año pasado puse la calefacción por gas en el piso por valor aprox de 3000 €. ¿Puedo deducirlos completamente este año o debo dividirlo en varios años?
05 de abril de 2019 a las 10:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Vicente, si el gasto al que te refieres corresponde con un gasto ocasionados por la conservación y la reparación del piso alquilado, podrás deducirte en tu declaración de la renta de este año la cuantía de esos gastos. Ahora bien si el piso no está alquilado esta instalación no será deducible.
14 de junio de 2018 a las 09:57PATRICIA OTONES
Fácil, sencillo y para todos los públicos. Enhorabuena, Pedro, y muchas gracias por tu ayuda.
15 de junio de 2018 a las 11:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Patricia, muchísimas gracias por hacer pública su opinión. Me alegro de que le haya gustado.
12 de junio de 2018 a las 17:44Santos Parra
Enhorabuena por tu reportaje. Me parece un Inmejorable resumen (no se puede decir más con menos) complementado además con un caso. Es un artículo ejemplar (con independencia del interés que suscite el tema). Muchas gracias por aportación a la cultura en la banca.
13 de junio de 2018 a las 16:43Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Muchas gracias, Santos, por tu comentario. Me alegra mucho que te guste.

Intento, dentro de lo técnicas que son estas cuestiones, escribir artículos que ayuden a entender de forma fácil y sencilla los impuestos que nos acompañan a lo largo de toda nuestra vida. 

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