¿Tienes tu vivienda alquilada? Estos son los gastos que puedes deducirte como propietario

88 comentarios

24 de junio de 2019 a las 12:20Juan

Buenos días. Yo compré un piso en Madrid en 2005. He estado residiendo en el hasta diciembre de 2017 que por cuestiones de trabajo me trasladé a otra ciudad, por lo que decidí en 2018 poner el piso en alquiler, siendo el primer mes de alquiler en septiembre de 2018. Mi pregunta es si tengo que prorratear los gastos del año para esos cuatro meses, incluido seguro e IBI. En relación a los gastos de amortización, a lo largo de estos años he realizado dos ampliaciones de la hipoteca, por lo que me gustaría saber si el precio de adquisición es el de la primera hipoteca o el de la última ampliación. Espero su respuesta. Muchas gracias

05 de julio de 2019 a las 13:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Buenos días Juan: efectivamente, tal y como indicas, los gastos que son anuales, como puede ser el IBI o el seguro, deberán prorratearse en función de los días que haya estado alquilado para incluir como gasto, únicamente la parte proporcional al periodo de alquiler. El resto del año, se tratará como imputación de rentas inmobiliarias en el que no es posible descontar este tipo de gastos. En relación al gasto por amortización, es irrelevante que se hayan hecho dos hipotecas. El importe de la amortización, tratándose de inmuebles, ascendería al 3% sobre el mayor de los siguientes valores (i) el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo) o (ii) el valor catastral (sin incluir el valor del suelo). En consecuencia, dado que el importe se calcula en función del valor de adquisición o catastral, el importe del préstamo hipotecario no es relevante. Esperamos que te haya servido de utilidad. Muchas gracias por leer el blog. Un saludo,

22 de junio de 2019 a las 12:09Francisco javier rodriguez

Tengo un piso arrendado, que compré como vivienda habitual, y alquilé por traslado laboral del que estoy pagando amortización mensual de capital e intereses. Los intereses me queda claro que son deducibles de los rendimientos inmobiliarios, pero lo que amortizo de capital, ¿también?, ¿en qué casilla se contempla? La amortización del 3% sobre valor catastral - suelo, que también deduzco es compatible con la anterior que planteo. La amortización de capitales figura en los datos fiscales que me envía la Agencia Tributaria. Muchas gracias.

05 de julio de 2019 a las 13:57Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Buenos días Francisco Javier,

es posible que en los datos fiscales que te facilita la Agencia Tributaria, aparezca el principal y los intereses del préstamo porque el banco lo informa como préstamo para adquisición de vivienda habitual (que era el destino original del préstamo). Sin embargo, tratándose de un inmueble alquilado, dentro de los gastos que se pueden deducir de los ingresos no está la amortización del capital pendiente. Dentro de estos gastos deducibles si están, como comentas, los intereses y otros gastos, como pueden ser el IBI, el seguro, etc. Sin embargo y, a pesar de que las cuotas del préstamo (de principal) no son deducibles, si lo es la amortización del inmueble. Este gasto ascendería al 3% sobre el mayor de los siguientes valores (i) el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo) o (ii) el valor catastral (sin incluir el valor del suelo). En caso de que el inmueble no esté alquilado todo el año, los gastos deberán prorratearse por el periodo en que se encuentra alquilado.

Esperamos que te haya servido de utilidad y gracias por leer el Blog.

20 de junio de 2019 a las 08:39Pilar

A finales de junio del 2018 compré una vivienda para arrendar y a mediados de agosto la arrendé. Que gastos me puedo deducir y en que casillas lo debería poner. - Los relacionados con la compra-venda y hipoteca relacionados con la Notaria, Registro, etc. - Los gastos de amortización de la hipoteca - Los gastos de seguro, comunidad, compra de muebles, reparaciones de caldera y puesta a punto del piso por un experto electricista (tengo las correspondientes facturas). También me gustaría saber donde puedo conseguir el valor suelo de la vivienda. Muchas gracias por su ayuda y por el contenido de este blog.

08 de julio de 2019 a las 16:27Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Buenos días Pilar:

en relación a los gastos que se pueden deducir, la normativa del IRPF establece que serán todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En este sentido, y para tu comodidad, en este apartado de la página web Agencia Tributaria vienen con más detalle y adicionalmente, la amortización de la construcción.

En relación a los gastos relacionados con la compra, estos no serán deducibles de los ingresos por arrendamiento, sino que formarán parte del valor de adquisición a efectos de calcular la amortización .En este sentido, también es importante destacar que los gastos deberán prorratearse en función del periodo que el inmueble haya estado alquilado. Por otro lado, el valor del suelo de la vivienda se puede obtener del propio recibo del IBI. En el recibo, habitualmente viene desglosado valor del suelo y valor de la construcción. Por otro lado, también se puede obtener solicitándolo al Catastro, pero es más sencillo del recibo del IBI. Es posible que si no tienes aún ningún recibo del IBI, en el propio Ayuntamiento te lo puedan facilitar.

En el Catastro, si tuvieses certificado electrónico, se puede solicitar vía web en esta página Sede electrónica del Catastro sino, tendrás que solicitarlo por escrito. Esperamos que esta contestación te haya resultado de ayuda.

19 de junio de 2019 a las 00:25Manuel Martinez

Muchas gracias por este artículo. La Comunidad de propietarios tiene en propiedad una vivienda y la tenemos alquilada hace años, mi indice de participación es de 1,128. Me jubilé en el año 2015 y mi renta superaba 22000 euros. Hasta el 2018 no había parado en ello, pues el año pasado no realice la renta puesto que no llegaba a los 22000 euros de un solo pagador, cual fué mi sorpresa que Hacienda me invito a realizar una paralela con sus correspondientes recargos. Me dijo que tenía una propiedad y ello me obligaba a realizarla dado que habia cobrado durante el año 2017, 69,38 euros del alquiler. Mi pregunta es obvia: ¿qué me puedo deducir? ahora llevo gastados 541.16 eur en este año de derrama ITV Edificio, mas 444,28 eur cuota anual. Este año tampoco llegaba a los 22000 euros y por 69 euros he tenido que pagar hacienda 335 euros, mas 420.eur del pasado...Perdonad por lo extenso y gracias. MANUEL

27 de junio de 2019 a las 16:40Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Manuel, lo primero de todo indicar que no todo lo que sale a pagar en tu declaración de la renta corresponde al ingreso de alquiler me explico si tuvieras un tipo marginal del 18% para los 69 euros que indicas solo unos 12,42 euros de lo que pagas corresponde al inmueble y el resto del importe que te sale a pagar correspondería a tu pensión (porque el porcentaje de retención de tu pensión es inferior al tipo marginal).

Por otro lado no queda muy claro si el importe de la derrama a la que haces referencia es por tu participación en el inmueble de la comunidad o el importe total de la derrama tanto de tu vivienda como del inmueble de la comunidad. En cualquier caso podrás deducirse, en proporción a su participación en esa propiedad, los gastos necesarios para su obtención, es decir los gastos de reparación y conservación del piso de la comunidad, los tributos y recargos no estatales (IBI, tasa de Basura), seguros, las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares y las amortizaciones correspondientes.

18 de junio de 2019 a las 16:21María Fraga

Compré un local comercial en julio de 2018, y lo he empezado a alquilar en Noviembre 2018, ¿podría deducirme los gastos de formalización de préstamo hipotecario en julio 2018? Registro, notaría y gastos de gestoría.

01 de julio de 2019 a las 17:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, con respecto a los gastos inherentes a la financiación (registro, notaría) te los puedes deducir en la renta de este año, junto a los intereses del préstamo.

Ahora bien, como el inmueble no ha estado alquilado desde el primer momento, solo podrás computarte como gasto los intereses del préstamo correspondientes a los meses que ha estado alquilado y los gastos de formalización del préstamo también se deberán deducir proporcionalmente al número de días en los que ha estado alquilado el inmueble.

14 de junio de 2019 a las 23:49Javier

Muchas gracias por el artículo. Tengo la siguiente duda. El piso ha estado alquilado de enero a septiembre, los tres siguientes meses estaba en una agencia buscando nuevo inquilino. ¿Puedo deducirme los gastos enteros del año o tengo que calcular la parte proporcional a los 9 meses que he tenido ingresos? Gracias de antemano

05 de julio de 2019 a las 10:25Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Javier, lo más correcto será distribuir este gasto de manera prorrateada por los días que el inmueble ha estado alquilado.

12 de junio de 2019 a las 23:49moi

Hola, tengo una duda con respecto a como calcular el valor del suelo para la amortización del inmueble y tener el 3% del valor de compra para la deducción, Se indica que se prorratea con el valor catastral, pero hay que usar el valor del catastro del año de compra, o del año actual? o una media de todos los años desde la compra hasta ahora? podríais explicarlo con un ejemplo practico? inmueble del 2008 y se alquila el 2018 por ejemplo . muchas gracias!

27 de junio de 2019 a las 16:44Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Moi, cuando se indica que se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año, es en el caso en el que en la escritura de compra venta no aparezca desglosado el valor de edificación y el valor del suelo, tienes que aplicar al valor de escritura el porcentaje de valor de edificación que representa en el Catastro.

Me explico si la escritura de compra venta solo se indica que el valor de compra es 240.000 euros (sin desglosar el valor de edificación y del suelo) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción).

Por tanto el porcentaje de edificación es del 60% (30.000 euros / 50.000 euros).

Valor de edificación de la escritura es de 144.000 euros (60% x 240.000 euros).

Por tanto el 3% de amortización sobre la edificación según escritura de compraventa es de 4.320 euros (144.000 euros x 3%).

11 de junio de 2019 a las 14:59CARLOS

En el mismo sentido que la pregunta de Paz, del 14 de mayo. Vivienda habitual, que es alquilada con mobiliario y enseres, adquiridos en los ultimos años, pero de los que no dispongo de fra. El contrato de alquiler sí contempla el alquiler con muebles y enseres pero ¿ cómo valorarlos frente a Hacienda? ¿cómo hacer el cálculo de los 10 años de amortizacion, sin tener seguridad de las distintas fechas de compra? ¿valdría el concepto "valor de contenido" en la póliza de seguro hogar, como justificante,, al menos, del importe?. Me preocupa perder la reducción del 60% si Hacienda considera que la cantidad que indique no es deducible, y por esa razón no estoy poniendo nada ¿soy demasiado prudente?

27 de junio de 2019 a las 16:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Carlos, en la contestación a la que haces referencia no hablamos de 10 años sino que te puedes deducir cada año el 10% del coste de adquisición del mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble por tanto la deducción es durante 20 años (10% por año) desde que se adquirieron, ahora bien para poder deducirte vía amortización debes de tener las facturas, ya que Hacienda en una inspección va a ser a ti (contribuyente) el que va a pedir que justifiques este importe por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre).

10 de junio de 2019 a las 20:47Teresa

Tengo un piso en alquiler en comunidad autónoma diferente a la que vivo, por motivos laborales me trasladé, estoy pagando hipoteca sobre ese piso y un seguro de vida vinculado a la hipoteca. ¿Podría deducirme el seguro de vida como gasto del arrendamiento? Gracias

01 de julio de 2019 a las 17:22Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Teresa, siempre que el seguro de vida sea obligatorio por parte de la entidad financiera para la financiación del inmueble y puede ser considerado como gasto deducible asociado a “Intereses y otros gastos de financiación”.

Recuerda que este gasto deducirá proporcionalmente de la prima del seguro correspondiente al número de días en los que ha estado alquilando el inmueble.

Esperamos haberte ayudado. 

10 de junio de 2019 a las 18:19Inés

Buenas tardes, tengo una vivienda heredada a medias con mi hermano pero que aún no hemos escriturado. En 2018 la alquilamos a través de Airbnb algunas semanas. ¿Podemos sumar todos los gastos de 2018-impuestos, suministros, comunidad y seguro....- y deducirnos el % del total de los días que hayamos alquilado, cada uno al 50%?, ¿en el caso del 30% del valor catastral, podemos hacer lo mismo? Gracias

01 de julio de 2019 a las 17:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Inés, aunque no existe posicionamiento doctrinal ni administrativo con respecto a distribución de los gastos; lo más correcto sería la distribución prorrateada por días y superficie cedida. No obstante, te adjunto enlace a la Guía general de tributación de rendimientos por alquiler de inmuebles publicado Airbnb sobre este asunto.

Esperamos haberte ayudado. 

07 de junio de 2019 a las 19:44Antonio

Mi padre tiene un piso que compró hace más de cincuenta años, habiendo sido su residencia durante más de veinte, y que en los últimos años tiene alquilado. La amortización del 3% que es deducible, ¿durante cuantos años la puedo aplicar?, y en el computo de años en los que la puedo aplicar, suponiendo que haya un límite, ¿sólo debo contar los que ha estado alquilada o bien,debo contar los años desde una fecha, adquisición o primera cesión en alquiler, independientemente de que haya estado alquilada? Gracias

27 de junio de 2019 a las 16:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, la amortización se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

04 de junio de 2019 a las 17:22Manuel

Enhorabuena por el blog. Muy claro. Mi consulta es la siguiente, en el año 2018 tuve 4 meses sin alquilar la vivienda y después ha estado alquilada todo el año. ¿Debo computar los gastos deducibles de todo el año o solo la parte proporcional de los 8 meses que ha estado alquilada? ¿De idéntica forma sería la deducción por amortización de la vivienda? Muchas gracias y un saludo

01 de julio de 2019 a las 18:04Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Manuel, durante el período en el que está alquilada la vivienda debes de declarar los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler pero sólo en proporción a los días alquilados (IBI, gastos de comunidad, el 3% de amortización del inmueble, etc.…)

04 de junio de 2019 a las 10:43Fernando García

He tenido alquilado en 2018 un piso los 6 últimos meses del año. Mi pregunta es si puedo aplicar gastos del 3% del valor de la construcción por amortización del bien, teniendo en cuenta que la fecha de construcción del edifico fue en1928 y en la Tabla de Amortización Simplificada de Hacienda indican Periodo máximo años: 68. Igualmente para el mobiliario la tabla indica periodo máximo 20 años, ¿esto quiere decir que si la fecha de compra es superior a esos 20 años no podría amortizar? Muchas gracias y un saludo.

27 de junio de 2019 a las 16:59Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fernando, la amortización del inmueble se puede aplicar por un periodo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

Con respecto al mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble se han adquirido hace más de 20 años no es posible deducirte el 10% de su coste de adquisición.

30 de mayo de 2019 a las 14:12Karina

Hola, muchísimas gracias por este artículo, es de los pocos que aclara mis dudas. Y es precisamente por tanto leer artículos de tantos autores diferentes que sigo teniendo una confusión. Quiero saber si la deducción de gastos por intereses y por los seguros asociados a la hipoteca de una vivienda arrendada pueden igualmente ser deducidos si ésta vivienda se compró en después de enero de 2013, o es que esta fecha solo es aplicable cuando se trata de uso de vivienda habitual?

17 de junio de 2019 a las 13:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Karina, la fecha a la que haces referencia es para la deducción por adquisición de la vivienda habitual.

Por tanto si tienes un inmueble arrendado podrás deducirte los intereses del préstamo destinados a la compra de esa vivienda, así como otros gastos de financiación, es decir los seguros asociados siempre que estos se encuentren recogidos en las estipulaciones de la escritura de tu préstamo.

29 de mayo de 2019 a las 15:08MARIA

Hola he comprado un piso con mi pareja en mayo 2018 lo hemos alquilado desde el primer momento. ¿Puedo deducir los gastos de formalización de la hipoteca y la compraventa ? si es así ¿cuáles y qué porcentaje? ¿notaria, registro, gestoria, aJD e ITP? Respecto a los ingresos por alquiler y sus correspondientes deducciones al hacer la declaración individual, ¿tenemos que poner todas las cantidades repartidas al 50 por ciento cada uno?. Muchas gracias de antemano por fin alguien que explica de forma sencilla y con ejemplos y aún así tenemos dudas.

17 de junio de 2019 a las 13:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María,

l Lo primero de todo haces referencia a gastos de compraventa y gastos de financiación.

Con respecto los gastos de compraventa que habrán sido ITP, notaria, Registro lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto, si el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo, es mayor que el valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo, podrás computarlo como un gasto por amortización (recuerda que la amortización es solo el 3% del mayor de los importes anteriormente indicados valor catastral o valor de adquisición del inmueble).

Con respecto a los gastos inherentes a la financiación como AJD, notaria etc. te los puedes deducir en la renta de este año, junto a los intereses del préstamo ya que desde el primer momento el inmueble ha estado alquilado.

Todos los gastos deducibles que consignéis en vuestra declaración de la renta deberán de hacerse constar proporcionalmente al porcentaje de titularidad del inmueble.

28 de mayo de 2019 a las 21:48Sebastián

Buenas tardes Pedro, tengo un piso en alquiler y quisiera saber, en la prima del seguro de hogar ¿se puede deducir si no está vinculado a una hipoteca es decir no es obligatorio?, ¿colchones, sofás se pueden deducir? y por último, la finca tiene ascensor pero se está mejorando el que hay, ¿se puede deducir el gasto proporcional que me recarga la comunidad? Gracias

01 de julio de 2019 a las 17:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sebastián, aunque no estén asociados a una hipoteca en el caso de inmuebles alquilados son deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, ya sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otras de naturaleza análoga, siempre que dicha prima sea satisfecha por el arrendador (propietario del inmueble), por tanto el seguro de hogar sería un gasto deducible.

Con respecto a los enseres a los que haces referencia, indicar que estos serán deducibles vía amortización, por lo que podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años siempre y cuando sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año. Recuerda que para poder aplicar dicha amortización en el contrato de alquiler deberá de figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de enseres.

Por último, con respecto a le mejora del ascensor, si es una sustitución o reparación de un ascensor ya existente, esta derramo podría tener consideración de un gasto de conversación o reparación por lo que este gasto si que podría deducirse en tu declaración de la renta, recuerda que la deducción de este gasto tendrá como tope la cuantía de los ingresos obtenidos por el alquiler, y el exceso será deducible en los cuatro años siguientes.

27 de mayo de 2019 a las 19:31María

Coincido con todos los buenos comentarios sobre el Blog. Ayuda mucho, pero tengo una duda al cumplimentar los alquileres exactamente el apartado Clave 4. Arrendamiento como inmueble accesorio: Inmueble arrendado, subarrendado o cedido a terceros conjuntamente con otro inmueble considerado el objeto principal del arrendamiento, subarrendamiento o cesión, cuando no esté especificada la parte de la contraprestación que corresponda individualmente a cada uno de ellos. ( Por ejemplo, plaza de garaje arrendada conjuntamente con una vivienda). Este hecho ¿cómo se refleja al cumplimentar la declaración? ¿A qué casillas hay que darle? Doy las gracias de antemano.

27 de junio de 2019 a las 17:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, si metes el uso 4 (arrendamiento como inmueble accesorio), solo vas a poder rellenar en el renta web la dirección del inmueble, nada más. Como en el caso que nos plaza de garaje arrendada conjuntamente con una vivienda, sin diferenciar precio. Se mete como vivienda arrendada el piso, y el garaje como inmueble accesorio, sin poner renta cobrada porque ya está incluida en la de la vivienda.

27 de mayo de 2019 a las 09:12Miriam

Hola, gracias por este blog. Yo tengo una pregunta, alquilé mi vivienda durante el 2018, esta vivienda está vinculada a una hipoteca, y ahora tengo una duda para hacer la renta, en el apartado de amortización inmueble, tengo claro que es el 3 % del precio de adquisición restándole la parte proporcional del suelo. Entonces, mi pregunta es: al importe de adquisición le puedo incluir los gastos de escritura y notario de la hipoteca? si es así, en qué momento los sumo? antes de restarle el importe del suelo o después? Sé que se ha comentado algo parecido, pero no acaba de quedarme claro, en Hacienda una trabajadora me avisó de que podía desgravar esto, y cuando volví otra trabajadora me dijo que "ni hablar", así que tengo miedo de hacerlo mal. Muchas gracias

17 de junio de 2019 a las 13:35Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Mirian con respecto los gastos de compraventa que habrán sido ITP, notaria, Registro lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto estos se suman antes al valor de compra del inmueble y luego le excluyes el valor del suelo.

26 de mayo de 2019 a las 11:06José Antonio

En la declaración de 2017 presentada en 2018 se declaró el cobro de 9 meses y tres de dudoso cobro. En el ejercicio de 2018 se han cobrado los tres meses dudosos y dos meses (enero y febrero), quedando pendiente de cobro 10 meses. Actualmente, la deuda figura reclamada judicialmente en espera juicio para el próximo mes de junio. Mi pregunta es ¿cómo debo declarar todo esto en la presente declaración?

27 de junio de 2019 a las 18:16Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jose Antonio,

sobre esta cuestión te recomiendo que leas esta Resolución Vinculante de DGT, V2287-17, 08-09-2017 , en el que se indica como se deben de declarar la deuda cobrada y deducida como gasto (saldos de dudoso cobro).

Esperamos haberte ayudado.  

25 de mayo de 2019 a las 16:24Rafael

Tengo un piso en propiedad cuyo usufructo tiene mi hija, que lo ha alquilado. La pregunta es, ¿declara mi hija el arrendamiento, o lo tengo que hacer yo?. Gracias.

29 de mayo de 2019 a las 13:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rafael, quien debe de reflejar y tributar por él el inmueble es la persona usufructuaria, en este caso tu hija, que para eso dispone del derecho de uso y disfrute del mismo, por tanto este usufructuario es el que debe reflejar en su Declaración de la Renta este inmueble, indicando que lo tiene arrendado.

20 de mayo de 2019 a las 10:54Elena

Buenos días, me compré un piso en julio de 2018 y lo tengo alquilado desde octubre 2018. La pregunta es si los gastos de notario, registro, impuesto transmisiones patrimoniales se pueden deducir. Muchas gracias.

04 de junio de 2019 a las 18:58Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Elena, estos gastos a los que haces referencia (ITP, notaria, Registro) lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto, si el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo, es mayor que el valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo, podrás computarlo como un gasto por amortización (recuerda que la amortización es solo el 3% del mayor de los importes anteriormente indicados valor catastral o valor de adquisición del inmueble).

Esperamos haberte ayudado. 

17 de mayo de 2019 a las 13:57Patrick

En Inglaterra la mayoria de pisos son de tipo "leasehold" entonces el propietario no es el dueño del suelo pero paga una tasa como 400 euros por año. Tampoco hay valores catastrales. ¿en ese caso como calculamos la amortización?, ¿el 3% del precio de compra? Además, el valor de una propiedad separada no se define como dos partes; edificio y suelo, pero en su conjunto. ¿cómo se puede calcular la amortizacion para esto?

29 de mayo de 2019 a las 14:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Patrick, en este caso te recomiendo que acudas personalmente a tu delegación de la Agencia Tributaria o, en caso de no poder desplazarte, intentes realizar la consulta a través del teléfono de información 901 33 55 33.

14 de mayo de 2019 a las 20:11Paz

Muy didáctico el artículo. Sólo me queda una duda, en el caso de un inmueble alquilado con mobiliario ¿se puede deducir el mobilario a través de la amortización? En caso de ser así ¿cuanto se podría deducir? y ¿es necesario disponer de las facturas de compra del mobiliario? En mi caso el inmueble alquilado era mi vivienda habitual y no conservo las facturas. Gracias por adelantado.

27 de mayo de 2019 a las 11:48Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Paz, efectivamente se puede amortizar los muebles cedidos conjuntamente con el inmueble, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda de la aplicación de las tablas de Amortización sobre el valor de compra. A modo de ejemplo el coeficiente que correspondería a Instalaciones, mobiliario y enseres es del 10 por 100.

No obstante recuerda que para poder aplicar dicha amortización en el contrato de alquiler deberá de figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de enseres.

14 de mayo de 2019 a las 14:54María

Hola, tengo un piso en alquiler que heredamos mi hermano y yo y quisiera consultarte varios aspectos: - ¿Puedo amortizar el 3% del valor que aparece en la escritura o en el caso de los pisos heredados, tiene que ser el del valor catastral?. - Si el importe de los gastos supera al de los ingresos, ¿se pueden desgravar en el ejercicio del año que viene?. - He comprado una caldera nueva, ¿puedo meter el gasto total o tengo que deducirme el 10% cada año?. Muchas gracias.

27 de mayo de 2019 a las 11:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, en el caso de inmuebles que han sido heredados la Dirección General de Tributos, concluyendo que el coste de adquisición sólo incluye los gastos que se hayan satisfecho por la herencia, así como las mejoras que haya podido realizar posteriormente, por lo que en estos casos al ser por regla general inferior al Valor catastral lleva a adoptar como base para practicar la deducción por gasto de amortización el valor catastral (minorando el valor del suelo).

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble, no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Solo el exceso de estos gastos anteriormente mencionados se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Los gastos ocasionados por la sustitución de instalaciones o elementos, como el cambio de la caldera, se consideran un gasto reparación y conservación del inmueble por lo que seguirán el criterio de deducción indicado en el párrafo anterior.

Esperamos haberte ayudado. 

13 de mayo de 2019 a las 19:40Guillermo López

¿Existe algún límite en cuanto a gastos deducibles, por ejemplo, qe no sobrepase un porcentaje de la base imponible, o algo así? Por lo demás, el artículo es muy interesante porque lo explica con bastante claridad.

27 de mayo de 2019 a las 11:45Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Guillermo , el importe máximo deducible de gastos no puede superar la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario obtenidos en el ejercicio por el alquiler de esa vivienda.

09 de mayo de 2019 a las 15:57Alberto

Hola Pedro, Estoy haciendo mi declaración y tengo una duda, ¿en qué casilla habría que añadir las primas de seguro?. Según he visto en ciertos casos se meten en la casilla "Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. Inmueble", pero en el manual de la agencia tributaria no lo veo claro. ¿Me podrías indicar si esta es la casilla correcta? Según mis gastos, en esta casilla irían los gastos de la comunidad más las primas del seguro de hogar. Muchas gracias de antemano. Un saludo

20 de mayo de 2019 a las 11:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Alberto, no te agobies por la casilla. Efectivamente la prima de seguro la puedes poner en la casilla 0085 Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales, pero si por ejemplo lo pusieras en la casilla 0088 Otros gastos fiscalmente deducibles tampoco pasaría nada.

Esperamos haberte ayudado.  

09 de mayo de 2019 a las 14:36Antonio

Buenas tardes, gracias por toda la información facilitada. Me gustaría me resolviera una duda respecto a la amortización de mi piso. He alquilado en 2018 una vivienda que es de mi propiedad desde el año 2001. La vivienda está pagada desde hace varios años. Cuando expone el concepto amortización, ¿yo podría deducir el 3% sobre el mayor de los valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo?

20 de mayo de 2019 a las 11:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, efectivamente será un gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo) y el valor catastral (sin incluir el valor del suelo).

Esperamos haberte ayudado.  

09 de mayo de 2019 a las 13:44Fernando Rodríguez

Buenos días, cancelé la hipoteca del piso que tengo ahora alquilado, (lleva un año alquilado) en el año 2016. ¿serían deducibles los intereses de la hipoteca de años anteriores y los gastos destinados a amortizar el inmueble, y si es así desde cuando? Gracias y un saludo.

20 de mayo de 2019 a las 11:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Fernando, lamentablemente no serían deducibles los intereses de la hipoteca de años anteriores y los gastos destinados a amortizar.

Esperamos haberte ayudado.  

07 de mayo de 2019 a las 15:18MIGUEL ANGEL MARTINEZ

Muy buen articulo y aclaratorio. Solo tengo una duda, mi crédito hipotecario es de los deducibles por adquisición de vivienda habitual. Dado que dicha vivienda la alquilo a partir del mes de marzo del 2018, los dos primeros meses puedo deducir la cuotas de la hipoteca, y desde marzo a diciembre solo puedo deducir los intereses.?? el capital amortizado no se puede deducir como gasto financiero?. Muchas gracias por adelantado.

13 de mayo de 2019 a las 10:13Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Miguel Angel, efectivamente podrías deducirte las cuotas del préstamo (capital e intereses) de los dos primeros meses del inmueble siempre que este constituyera tu vivienda habitual, y desde marzo como el inmueble estará alquilado solo podrás deducirte los intereses satisfechos. Gracias por tu comentario, esperamos haberte ayudado.

06 de mayo de 2019 a las 12:40Roberto

Buenos días, Tengo un piso que puse en alquiler, el piso adquirir mediante hipoteca. Mi consulta es, ¿el seguro de vida de la hipoteca desgrava? Muchas gracias.

13 de mayo de 2019 a las 10:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Roberto, contestando a tu pregunta: es así siempre que el seguro de vida sea obligatorio por parte de la entidad financiera para la financiación del inmueble y pueda ser considerado como gasto deducible asociado a “Intereses y otros gastos de financiación”. Recuerda que este gasto deducirá proporcionalmente de la prima del seguro correspondiente al número de días en los que ha estado alquilado el inmueble.

Esperamos haberte ayudado.  

02 de mayo de 2019 a las 19:43María

Gracias Pedro, tanto por el artículo como por el ejemplo práctico. Yo compré un piso en 2015 y no he empezado a arrendarlo hasta el pasado 2018, no he incluido gastos ni ingresos hasta la fecha en las declaraciones IRPF anteriores. ¿Podría este año deducirme los gastos de adquisición y demás, satisfechos en años anteriores o solo los correspondientes al ejercicio 2018?. Por otro lado, un familiar compró en 2018, pero por reformas no ha alquilado hasta 2019, por las respuestas anteriores deduzco que debe incluir los gastos aunque no haya tenido ingresos en el año pasado, ¿Es correcto? Muchas gracias de nuevo, nos supone una gran ayuda. Saludos

07 de mayo de 2019 a las 16:57Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, en tu caso solo podrías incluir los gastos correspondientes al ejercicio 2018.

Con respecto a la cuestión de tu familiar siempre te indico que a priori sí que podría incluirlo, pero hay que tener mucho cuidado con lo que muchas veces nosotros interpretamos como reforma y lo que la ley establece como reforma, ya que las calificadas como obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción) si que se pueden incluir como gastos deducible pero otras reformas igual están destinadas a la mejora del inmueble y estas no se considerarán como gastos deducibles, en este caso os recomiendo la lectura de esta Consulta Vinculante V3396-16 de la Dirección General de tributos donde lo explica.

Espero haberte ayudado. 

02 de mayo de 2019 a las 11:27Mayte

Buenos dias, yo tengo una duda respecto al 3% de deducción de la amortización. En la escritura de compra-venta (que el valor es mayor que el catastral) no aparece cuanto es de suelo y de vivienda. Entonces, ¿cómo puedo saberlo?, o aplicaría en ese caso el valor catastral de la construcción?

07 de mayo de 2019 a las 16:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Mayte, el artículo 14 del RIRPF establece que si el valor del suelo se desconoce, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

30 de abril de 2019 a las 10:17Paulino Serrano Gallego

Me parecen muy bien explicados. ¿Puedo haceros una consulta? Soy usufructuario de una vivienda que voy a arrendar a una empresa. ¿En los rendimientos tengo que incluir la renta + el IVA ? ¿En los gastos deducibles puedo incluir el IBI, IVA soportado (por haber ingresado el IVA repercutido trimestralmente), seguro vivienda, basuras y 3% del valor de construcción? Muchas gracias por vuestra colaboración.

08 de mayo de 2019 a las 16:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Paulino,

al existir usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.

Con respecto a los ingresos lo que debes de declarar es el rendimientos íntegros del capital inmobiliario que es el importe del alquiler excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido, con respecto a los gastos son todos los que se indican en el post pero si solo tienes los que nos indicas solo puedes poner el IBI, Tasa de basuras, Seguro y el Gastos de amortización del inmueble.

26 de abril de 2019 a las 18:02Eugenio

Buenas tardes, por fin un artículo que aclara las cosas cómo hay que hacerlo. Muchas gracias. Mi pregunta es la siguiente: estoy casado y realizo la declaración conjunta, teniendo que ir rellenando apartados diferentes para mi esposa y para mi. Tengo una vivienda alquilada. A la hora de realizar la declaración, todos los ingresos de renta, gastos y demás, ¿deben indicarse al 50% por cada declarante, o es suficiente con poner los totales en uno de los dos declarantes?. Muchas gracias y un saludo.

13 de mayo de 2019 a las 10:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eugenio, en este caso debes hacer constar el 50% a cada declarante.

Esperamos haberte ayudado.

25 de abril de 2019 a las 18:30Luisa

Buenas tardes, enhorabuena y gracias de antemano por este magnifico blog que está tan estupendamente explicado y nos ayuda a resolver nuestras dudas. En mi caso compré una vivienda para destinarla a alquiler en diciembre de 2017, pagando todo el importe de la compra más los gastos de notario e impuesto de sucesiones sin financiación. Comencé a alquilarla en enero de 2018. ¿Puedo desgravarme algún gasto de la compra en la renta de 2018, como el impuesto o gastos de notarios? Muchísimas gracias de nuevo y un saludo.

20 de mayo de 2019 a las 10:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luisa, gracias por tu comentario.

Indicarte que los podrás incluir dentro de las cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles. Esto que suena tan técnico quiere decir que puedes imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral de la casa excluido el suelo (este último puedes verlo en el IBI) para restarlo a los ingresos.

23 de abril de 2019 a las 20:14Eduardo García

Hola, gracias por el artículo; muy bien explicado para los que no tenemos mucha experiencia en estos temas... Mi pregunta está relacionada con la actual campaña de la Renta 2018: aplican exactamente los mismos conceptos o hay algún cambio este año? Muchas gracias por adelantado,

29 de abril de 2019 a las 13:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eduardo, muchas gracias por tu comentario. Intento, dentro de lo técnicas que son estas cuestiones, escribir artículos que ayuden a entender de forma fácil y sencilla los impuestos. Con respecto a la cuestión que planeas te indico que los gastos de los que hablamos en este post siguen siendo válidos para la declaración de la renta de 2018, ya que no ha habido ningún cambio normativo al respecto.

Esperamos haberte ayudado.  

22 de abril de 2019 a las 14:40Esmeralda

Hola Pedro...hize el año pasado una amortización en la hipoteca de la vivienda que tengo alquilada desde el año 2017. Tengo algún beneficio en la declaración..???.o por el contrario no me vale de nada...todo lo que pueda reducirme de hipoteca..Gracias anticipadas

08 de mayo de 2019 a las 11:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Esmeralda, en este caso lo que es deducible son los intereses (no el capital), por tanto la amortización de capital del préstamo del inmueble alquilado no tiene ventajas fiscal.

10 de abril de 2019 a las 18:48Luis

Buenas tardes, compré una vivienda en 2015 con ánimo de destinarla a alquiler. Estaba en mal estado y, por tanto, comencé una lenta reforma que hice yo mismo. Acabada a finales de 2017, la amueblé y alquilé en 2018. ¿Me puedo deducir en el ejercicio 2018 algún gasto de estos años anteriores?

12 de abril de 2019 a las 11:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luis, en base a la Consulta Vinculante V3396-16 , en función del carácter que tengan las obras de reforma que efectuaste en el inmueble, algunas de las mismas se podrían calificar de obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción), pero no podrás incluir aquellos gastos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.

07 de abril de 2019 a las 19:52Pilar

Mi padre falleció en el 2016 y junto con mi madre, actual arrendadora con todo en usufructo, no se dedujeron los gastos de comunidad, el agua y la electricidad en años anteriores. Podría deducírselo mi madre en la renta. Sé que para algunas facturas se permite el deducirlo en los cuatro años posteriores, pero la duda que me plantea es si estos gastos también se pueden, al igual que en el Iva (los suministros) y si pudiese, sería la totalidad o el 50% hasta el fallecimiento de mi padre. Muchas gracias

12 de abril de 2019 a las 11:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pilar estos gastos debían de haberse incluido en la declaración de la renta correspondiente, la norma a la que haces referencia indica que los gastos que no te puedas deducir en la declaración (no dice que no se hayan incorporado en la declaración de la renta), teniendo en cuenta que son gastos de intereses y financiación, además los de reparación y conservación deducidos, no podrán superar en conjunto el importe de los ingresos obtenidos y por tanto en ese caso lo que se supere, es decir el exceso si puede deducirse en los cuatro siguientes años.

Por tanto, lo único que se me ocurre es que redactéis un escrito indicando que en las declaraciones (de años no prescritos) no incluisteis estos gastos, para realizar dicho escrito puedes utilizar este formulario de comunicación que la AEAT. Te aconsejo que seáis muy precisos en la descripción del fallo cometido y que aportéis todos los justificantes al respecto. Si el escrito se considerada procedente, el órgano competente de la Administración Tributaria rectificará las declaraciones presentadas y devolverá, en su caso, la cantidad indebidamente ingresada más los intereses de demora correspondientes.

05 de abril de 2019 a las 20:37Alicia Nadal Soriano

Hola Pedro, el año pasado se hicieron obras para la instalación del ascensor en la finca. Este año he alquilado el piso, ¿puedo incluir el importe de la instalación del ascensor como mayor coste de adquisición del piso y aplicar el 3%? Además, me van a ingresar una subvención por la mencionada instalación, que supongo deberé restar.

22 de abril de 2019 a las 14:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Alicia, si no había ascensor y se ha instalado uno, el gasto tendrá la consideración de inversión o mejora (es decir que el coste habrá incrementado el valor de adquisición de la vivienda) y por tanto en este caso podrá deducirse la amortización (un 3% anual del gasto incurrido). Con respecto a la subvención, indicar que estará considerada como una ganancia patrimonial no derivada de la transmisión a integrar en la base imponible general, por lo que deberá de ser declarada en la declaración de la renta.

05 de abril de 2019 a las 11:42Amparo

Y el mobiliario? Se supone que se va amortizando en un 10% anualmente durante 10 años no? Pero si compro por ejemplo un frigorífico de 300 euros ¿Puedo deducirlo de una vez o forzosamente he de amortizarlo 10 años? gracias

10 de abril de 2019 a las 12:26Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Amparo, para el mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble, podrás deducirte un 10% del coste de adquisición cada año. Por ejemplo, si el frigorífico te costó 300 euros, podrás deducirte 30 euros cada año, ahora bien lo que no te va a permite hacienda es incluir como gasto los 300 euros del coste del frigoríco, porque considera que ese aparato tiene una vida útil de más de un año.

Gracias por tu comentario.  

02 de abril de 2019 a las 08:24Vicente

Muchas gracias por la información. Tengo una duda, a ver si me podéis ayudar: El año pasado puse la calefacción por gas en el piso por valor aprox de 3000 €. ¿Puedo deducirlos completamente este año o debo dividirlo en varios años?

05 de abril de 2019 a las 10:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Vicente, si el gasto al que te refieres corresponde con un gasto ocasionados por la conservación y la reparación del piso alquilado, podrás deducirte en tu declaración de la renta de este año la cuantía de esos gastos. Ahora bien si el piso no está alquilado esta instalación no será deducible.

14 de junio de 2018 a las 09:57PATRICIA OTONES

Fácil, sencillo y para todos los públicos. Enhorabuena, Pedro, y muchas gracias por tu ayuda.

15 de junio de 2018 a las 11:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Patricia, muchísimas gracias por hacer pública su opinión. Me alegro de que le haya gustado.

12 de junio de 2018 a las 17:44Santos Parra

Enhorabuena por tu reportaje. Me parece un Inmejorable resumen (no se puede decir más con menos) complementado además con un caso. Es un artículo ejemplar (con independencia del interés que suscite el tema). Muchas gracias por aportación a la cultura en la banca.

13 de junio de 2018 a las 16:43Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Muchas gracias, Santos, por tu comentario. Me alegra mucho que te guste.

Intento, dentro de lo técnicas que son estas cuestiones, escribir artículos que ayuden a entender de forma fácil y sencilla los impuestos que nos acompañan a lo largo de toda nuestra vida.