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¿Tienes tu vivienda alquilada? Estos son los gastos que puedes deducirte como propietario

Tiempo de lectura: 5 minutos

Leer más tarde Artículo Deducción vivienda alquilada

Deducción vivienda alquilada

Publicado el 12 de junio de 2018 a las 07:00 por Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Los propietarios de una vivienda alquilada deben declarar el importe percibido por el arrendamiento. Ahora bien, al importe percibido por el alquiler, el artículo 23.1 LIRPF y los artículos 13 y 14 RIRPF, establecen que podrán deducirse los gastos necesarios para la obtención de estos ingresos, la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con él.

La normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, por lo que te detallamos los gastos deducibles más frecuentes:

Gastos de conservación y reparación

Serán deducibles los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, el arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Ahora bien, no serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a "ampliación o mejora", ya que se trata de inversiones que serán deducibles a través del proceso de la amortización.

Tributos

Serán deducibles los tributos y recargos no estatales (impuestos como el IBI y las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.), así como las tasas y recargos estatales.

Saldos de dudoso cobro

Los saldos de dudoso cobro serán deducibles siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende que se ha cumplido este requisito cuando:

  • El arrendatario se halle en situación de concurso (insolvencia).
  • Entre el momento de la primera gestión de cobro del recibo de alquiler impagado realizada por el arrendador y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido una renovación del crédito.

Después de deducirse, el saldo dudoso computará como un ingreso en el ejercicio en el que se haya cobrado.

Seguros

Serán deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, ya sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otras de naturaleza análoga, siempre que dicha prima sea satisfecha por el arrendador (propietario del inmueble).

Cantidades devengadas por terceros

Serán deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales.

Es decir, se incluirán como gastos deducibles los gastos de administración, vigilancia, portería, jardineros o similares del inmueble alquilado. También las cantidades abonadas en concepto de Seguridad Social, Colegios de Huérfanos, etc.

Estos gastos son deducibles por el propietario en la parte que le corresponda, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los mismos estén facturados a nombre de la comunidad de propietarios.

Servicios profesionales

Si el arrendador (propietario del inmueble) contrata a un profesional para alquilar el inmueble y/o para redactar el contrato de alquiler, el gasto será deducible, ya que estos servicios están dirigidos a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario. 

Recuerda que para que este gasto sea deducible, el profesional deberá emitir la correspondiente factura por el servicio prestado\realizado.

Servicios y suministros

Serán deducibles los servicios y suministros (agua, luz, gas, etc.) que tengan por objeto el alquiler del inmueble y que sean pagados por el arrendador (propietario del inmueble).

Amortización

Será deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Intereses y demás gastos de financiación

Si el inmueble alquilado fue adquirido mediante financiación ajena (por ejemplo, préstamo hipotecario), los intereses satisfechos a la entidad financiera en cada cuota de préstamo serán deducibles.

En cuanto a los demás gastos de financiación, destacan, por ejemplo, los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.

Por último, ten en cuenta que todos estos gastos solo serán deducibles en los períodos en los que el inmueble se encuentre alquilado. Cuando el inmueble no esté arrendado habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste hubiera sido revisado, proporcionalmente al número de días que no ha estado alquilado sin poder deducirnos gasto alguno para ese periodo.

 

 Aplicación práctica

Supongamos que somos los propietarios de un piso destinado a alquiler de vivienda, produciendo una renta mensual de 500 euros. El coste de adquisición del piso fue de 75.000 euros, de los cuales corresponde al suelo 30.000 euros, siendo el valor catastral de la construcción de 32.000 euros. Para la adquisición del piso solicitamos un préstamo hipotecario.

Además, el inquilino nos dejó de pagar la renta mensual desde el mes de octubre, por lo que se entabla la correspondiente reclamación judicial. Los gastos de la vivienda durante el año han sido los siguientes:

  • Comunidad: 1.000 euros.
  • Gastos Administrador de la Comunidad de Propietarios: 120 euros
  • Gastos de publicidad y Agencia inmobiliaria para el alquiler piso: 150 euros
  • Intereses cuota préstamo hipotecario: 200 euros
  • Primas de seguros: 200 euros
  • Tributos locales: 400 euros. (Por ejemplo, un IBI de 300 euros y una tasa de basuras 100 euros)
  • Gastos de abogado por la reclamación judicial de los impagos: 1.200 euros

El rendimiento íntegro del inmueble es de 6.000 euros (500 euros x12 meses debiendo de incluir los alquileres devengados y no cobrados), al cual podemos deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

  • Comunidad ..........................................................................................1.000 €
  • Gastos Administrador Comunidad Propietarios .....................................120 €
  • Gastos de publicidad y Agencia inmobiliaria...........................................150 €
  • Intereses préstamo hipotecario.............................................................. 200 €
  • Primas de Seguros................................................................................. 200 €
  • Tributos .................................................................................................. 400 €
  • Gastos Abogado ..................................................................................1.200 €
  • Amortización (75.000 € - 30.000 €) x 3% .............................................1.350 €

Rendmiento neto capital inmobiliario ...........................................................1.380 €

*Sin perjuicio de la reducción del 60% de este rendimiento neto por estar destinado al arrendamiento de vivienda

Respecto al saldo de dudoso cobro por importe de 1.500 euros (500 euros x 3 meses), como no se cumplen las condiciones, es decir, que el inquilino se encuentre en situación de concurso y no han pasado más de 6 meses desde el impago hasta la finalización del periodo impositivo, no procede su deducibilidad a la hora de calcular el rendimiento neto.

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427 comentarios

17 de mayo de 2020 a las 18:03Delia
Hola. ¡Excelente blog! Tengo un piso de mi vivienda habitual alquilada como vivienda habitual (por trabajo vivo en otra ciudad). el contrato indica que el inquilino ha de pagar alquiler 700 euros/mes + IBI+ residuos. ¿El ingreso neto del piso es 8400 euros + ¿IBI+ residuos, o solo los 8400 euros? El IBI y los residuos, no los paga el inquilino directamente al ayuntamiento, lo pago yo y se lo cobro a él. Entonces ¿lo pongo como un gasto? El programa de hacienda al entrar me preguntó mi domicilio habitual. Como no vivo en mi piso (porque lo tengo alquilado), puse el no de catastro del piso donde estoy viviendo de alquiler. ¿Eso es correcto? o tenía que haber dejado el número de Catastro del piso que tengo en propiedad?
03 de junio de 2020 a las 18:59Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Delia, si los importes de estos “gastos” los repercutes al inquilino como parece ser tu caso, los mismos se computarán también como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, siendo a su vez, deducibles de dicho rendimiento (efecto neutro).

Con respecto a la segunda cuestión que planeas efectivamente el inmueble que debes de poner como tu vivienda habitual es el inmueble donde estás viviendo de alquiler.

17 de mayo de 2020 a las 11:47Marta
Hola, si el piso ha tenido dos inquilinos distintos, porque uno se fue y a los pocos meses entró otro. Cuando pide los datos de los inquilinos pongo los NIF de ambos inquilinos y sumo los días en que ha estado cada uno alquilado, Pero solo me deja poner una fecha de contrato, ¿Cuál pongo? ¿La más reciente o el que ha estado más tiempo? ¿O hay que poner alta inmueble 1 y alta inmueble 2 , aunque sea el mismo inmueble en ambos casos? Y otra duda. Si tras la marcha del primer inquilino, además de hacer varias reparaciones, cuyo gasto entiendo que tengo prorratear por el tiempo que ha estado alquilado en el año, he tenido que cambiar varios electrodomésticos, como lavadora, frigorífico y microondas, ¿el coste de estos también hay que prorratearlo por el tiempo que ha estado alquilado?
03 de junio de 2020 a las 18:58Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Marta, en la fecha de contrato sólo es aplicable para arrendamientos de vivienda habitual con derecho a la reducción del 60%, por tanto, si los dos cumplen esos requisitos yo pondría como fecha la del primer contrato.

Si las reparaciones que realizaste son un gasto de conservación y reparación de vivienda en expectativas de alquiler, no se prorratean.

Con respecto a los electrodomésticos, hay que indicar que estos serán deducibles solo vía amortización, es decir, podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años desde la fecha de la compra, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año (por regla general la lavadora, frigorífico y microondas serán utilizados durante más de un año). Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de éstos. En ese caso el importe a amortizar (importe que se deberá calcular proporcionalmente al número de días que ha estado alquilado durante el ejercicio) se podrá en la casilla "Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble". Si no se cumple los requisitos anteriormente indicados no podrás aplicarte dicha amortización.

16 de mayo de 2020 a las 11:06Josuant
Buenos días Pedro, en respuesta de 13/04/2020 a una consulta de Jesús Millán le responde que: "en IRPF los gastos deducibles se toman con el IVA incluido". Leyendo el Manual de la Renta de 2019publicado en la Agencia tributaria, en el cap. 4, apartado "Gastos deducibles" se escribe (2.º párrafo): "Tratándose de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), los gastos deducibles se computarán excluido el IVA o, en su caso, el IGIC"... salvo error de interpretación por mi parte, me indica que los gastos deducibles se deben calcular "sin incluir el IVA"; por ejemplo, si en la compraventa de una vivienda, la factura de notaría son 605 euros (500 + 105 euros de IVA) el gasto deducible son 500 euros y no 605 euros ¿Es correcto?. Mis felicitaciones por este magnífico blog y consultorio de fiscalidad con el que he resuelto algunas dudas. Un cordial saludo.
03 de junio de 2020 a las 19:03Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Josuant, cuando el manual habla de arrendamientos sujetos y no exentos se está refiriendo al alquiler de locales de negocio, plazas de garaje, etc. en estos casos los gastos deducibles por los servicios deben de computarse IVA excluido, ya que estas cuotas de IVA soportado pueden deducirse en la liquidación del dicho impuesto, es decir del IVA repercutido al arrendatario

Los arrendamientos de viviendas son operaciones sujetas pero exentas de IVA, y por tanto el IVA que recae sobre los servicios que constituyen gastos deducibles supone un mayor valor de estos, siendo deducible como gasto, junto con el precio del servicio sobre el que recae.

15 de mayo de 2020 a las 19:25Elena
En los comentarios, has escrito que no existe una norma que impida la amortización de un inmueble adquirido a título oneroso, que tenga más de 33 años (contestación de 06 de mayo de 2020 a las 10:35). Pero en otras contestaciones sí que incides en que, si son inmuebles de más de 33 años, no podemos aplicar esta amortización. ¿Hay norma o no hay norma al respecto de que se limite el tiempo a 33 años? ¿Se puede considerar únicamente el valor de adquisición del inmueble independientemente de que sea antiguo? Gracias.
03 de junio de 2020 a las 18:56Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Elena, cuando hablo de 33 años en alguna explicación es porque supongo que el inmueble ha estado alquilado y se ha estado aplicando la amortización durante ese periodo de tiempo, ya que la norma habla de un Límite de la amortización acumulada de los inmuebles que se encuentra en la norma y que dice que, en el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo), me explico si compré un inmueble por 240.000 euros (siendo el valor de edificación 144.000) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción), el importe que me puedo amortizar anualmente es de 4.320 euros, por lo que el año 34 la amortización acumulada supera el coste de adquisición excluido el suelo y por tanto ya no podré aplicar la misma.

15 de mayo de 2020 a las 11:19Juanjo
Buenos días, Tengo un piso alquilado, pero solo fueron 6 meses. Los gastos de comunidad, IBI, amortización, intereses préstamo, puedo incluir el total anual o solo la mitad por estar alquilado solo 6 meses.
03 de junio de 2020 a las 18:55Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Juanjo, los gastos debes incorporarlos proporcionalmente al número de días que ha estado alquilado el programa a fecha de hoy no hace el cálculo.

15 de mayo de 2020 a las 03:12David
Buenas noches: tengo una duda acerca de la amortización de una propiedad que tengo arrendada. El valor de adquisición son 60.000 euros y el valor de suelo 10.000. Si la amortización es el 3% sobre la diferencia entre el valor de adquisición y valor de suelo, sería 1.500 euros. Ahora bien, revisando todas las declaraciones de la renta que me han realizado en los años anteriores, en la casilla correspondiente a las amortizaciones de bien inmueble suelen ser valores entre 300 y 500 euros, no 1.500 euros. Este año quiero hacer la declaración de la renta por mi propia cuenta y al rellenar todas las casillas de forma cautelosa me sale también 580 euros ¿Qué es lo que se calcula para dar 580 euros y no 1.500 euros? No entiendo porque esa diferencia en el cálculo, ¿podrían aclarármelo?
03 de junio de 2020 a las 18:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola David, este año es el programa renta web es el que realiza el cálculo, y para restarle el valor del suelo hace una regla de tres con el valor del IBI (ya no toma el valor del suelo de la escritura de compraventa).

Imagina que tu compraste el inmueble por 60.000 euros y que en tu recibo de IBI de este año se indica que el Valor catastral es 30.000 euros y el valor de construcción es de 9.600 euros, por tanto, el valor de compra del inmueble sin el suelo es de 19.200 euros, por lo que el 3% de ese importe son los 580 euros que aparecen en tu declaración.

14 de mayo de 2020 a las 14:14Mercedes
Puedes decirme, por favor si el IBI en vivienda habitual y propia se puede desgravar y en qué casilla se pondría Y la misma pregunta para un piso alquilado. He encontrado dónde poner los gastos de comunidad, pero no los de IBI y Seguro de la vivienda Muchas gracias de antemano.
03 de junio de 2020 a las 18:51Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Mercedes, el IBI de la vivienda habitual no es un gasto deducible.

El IBI solo es un gasto deducible en inmuebles alquilados y la casilla es la 0115 (Tributos, recargos y tasas).

14 de mayo de 2020 a las 13:16Fernando José
Buenos días. Quisiera plantear un caso del que no encuentro contestación. Supuesto de una mejora (no reparación) en un inmueble. El importe de esta se podrá amortizar. Pongamos que hemos amortizado durante 5 años (con lo que al final has podido incluir como gasto un 15% de la mejora). Pero ¿si lo vendes o donas? ¿Cómo te puedes deducir el resto de amortizado pendiente -el 75%-? Gracias.
03 de junio de 2020 a las 18:50Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fernando José si lo vendes o donas el importe no amortizado ya no lo podrás deducir.

Ahora bien, recuerda que la trasmisión de un inmueble que en el pasado ha estado alquilado, se debe de computar las amortizaciones deducidas durante el tiempo que el inmueble cuando calcule la ganancia patrimonial obtenida. Es decir que, al calcular el valor de adquisición, se deberá restar las amortizaciones que pudo deducirse como gasto mientras el inmueble estuvo alquilado:

esto puede suponerle una mayor tributación en su IRPF (no obstante, recuerde que, gracias a estas amortizaciones, también tributó menos por los rendimientos del alquiler); deberá computar la amortización por todo el tiempo en que existió alquiler, con independencia de que se la dedujese o no.
14 de mayo de 2020 a las 12:03Noelia
Soy propietaria de una vivienda que tengo alquilada. Hicimos una tasación para saber en cuánto estaba valorada. ¿Esta tasación me la puedo deducir? Gracias.
03 de junio de 2020 a las 18:48Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Noelia, lamentablemente la tasación no es deducible.

12 de mayo de 2020 a las 18:45Sonia
Buenas tardes, tengo una duda, tengo un piso alquilado, el año pasado me hicieron la paralela y en la casilla 69: otros gastos fiscalmente deducibles. Inmueble, yo no puse nada y Hacienda puso 586,36 euros. Este año, corresponde con la casilla 88, y estoy cumplimentando mi declaración y mi duda es: ¿cuáles son esos: otros gastos fiscalmente deducibles? Gracias.
03 de junio de 2020 a las 18:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sonia, en la paralela que te realizó la AEAT debería de indicarte a que correspondían dichos gastos

En tu comentario haces referencia a la casilla 88, pero en el programa renta web de este año la casilla relativa a “otros gastos deducibles” es la casilla 0148 realidad en esta casilla es un poco cajón de sastre y se utiliza para indicar aquellos gastos que no se encuentran reflejados en ninguna de las otras casillas pero que pueden ser fiscalmente deducibles.

12 de mayo de 2020 a las 13:40Gonzalo
Compré un piso al 50% con mi mujer en 2018 por 102.000 euros. En 2019 lo he alquilado a través de plataformas como Airbnb o Booking. Al hacer la declaración, tengo claro que el valor catastral hay que reflejar el 50 % cada uno en la cada declaración. Pero, al apuntar el coste de adquisición me surgen dos preguntas. ¿Hay que poner el 50 % del valor de adquisición en cada declaración o el coste total en las dos? ¿En el valor de adquisición hay que restarle el valor del suelo? Y, por último, ¿al precio de adquisición puedo sumarle todos lo que costó formalizar la hipoteca? En caso contrario, donde pongo el coste de la hipoteca en la declaración, ¿aunque esos gastos se originaran en 2018? Un saludo y muchas gracias.
03 de junio de 2020 a las 18:45Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Gonzalo, cuando vas a incluir los datos relativos a la amortización el programa renta web nos pide que por un lado pongamos el valor de compra (En este caso el precio de compra sin el IVA o el ITP que se pagó por la misma y este año como novedad no hay que restarle el valor del suelo) y por otro lado gastos y tributos inherentes a la adquisición (en esta casilla deberás de incluir el IVA o ITP de la compra pero también los de notario, registro y AJD que pagaste en la compra del inmueble). Estos importes los debes de poner en tu porcentaje de adquisición que en tu caso fueron al 50%.

Pero en estos campos no se ponen los gastos de formalización de la hipoteca, eso se pone en la casilla 0103 “Gastos de reparación y conservación e intereses y otros gastos de financiación de 2015 a 2018” siempre que esos gastos no pudieron se deducidos en la renta de 2018 y en dicho año tal y como indica la consulta Vinculante V3146-18 existiera una expectativa de alquiler.

11 de mayo de 2020 a las 19:45Isabel
Buenas tardes, muy interesante el artículo. Una cuestión. En mi vivienda habitual, tengo hecho un contrato de arrendamiento de una habitación. A la hora de prorratear los gastos de comunidad, seguro, intereses de hipoteca, etc., ¿qué criterio se aplica? ¿Los metros cuadrados de la habitación que ocupa? Muchas gracias de antemano.
03 de junio de 2020 a las 18:43Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Isabel, la consulta vinculante V2482-19 indica que los gastos generales incurridos que no sean susceptibles de individualización, será necesario prorratear los gastos totales teniendo en cuanto cuáles corresponden a la parte de la casa que está alquilada (habitación, en este caso) y cuáles corresponden a la parte que no lo está (resto de la vivienda). Por tanto, esos gastos los deberás de prorratear en función de los metros cuadrados de la habitación que se alquila.

11 de mayo de 2020 a las 18:21Jesús
Hola Pedro, gracias por informarnos, Me gustaría que me dijeses si es correcto los cálculos que hago para la amortización de un piso que tengo alquilado. Lo compré por 62000 euros, con unos gastos de 6366.34 euros y una reforma integral de 253215.70 euros, el valor catastral del suelo es 16341.34 euros, el año pasado el valor para amortizar puse 77240.70 euros, este año sigue siendo exactamente igual. En este mismo piso invertí 4057.51 euros en muebles de lo que amortizo el 10%. Durante cuanto tiempo puedo amortizar esos datos. Gracias.
03 de junio de 2020 a las 18:42Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jesús, lo primero de todo quiero indicarte que el cálculo es correcto ahora bien este año el programa renta web te hace los cálculos por lo que solo deberás de poner en valor de adquisición los 62.000 euros y en gastos y tributos inherentes a la compra la suma de los gastos y reforma integral que comentas.

Con respecto al mobiliario, quiero indicar que estos serán deducibles solo vía amortización, es decir, podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año. Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de éstos. Por tanto, si no se cumple estos requisitos no podrás aplicarte dicha amortización.

10 de mayo de 2020 a las 20:24Javier
Buenas tardes, tengo una duda. En 2019 he empezado a alquilar el piso donde vivía porque me he trasladado de provincia por trabajo. Resulta que cuando compré el piso en 2009, el trastero asociado al mismo estaba incluido en una referencia catastral conjunta con otros trasteros de otros pisos del bloque. Hace unos años se regularizó esta situación y ahora cada trastero tiene su propia referencia catastral. Mi duda es que, en el precio de compra de 2009, piso y trastero eran una única referencia catastral, por lo que el precio no tenía desglose. Ahora en mi declaración tengo las dos referencias catastrales. No sé si tengo que dividir el precio de compra entre los dos (proporcionalmente a su valor catastral) o si lo pongo todo en el piso y dejo sin rellenar nada de la amortización del trastero. Saludos.
03 de junio de 2020 a las 18:22Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Javier, si marcas que el piso es arrendado junto con inmuebles accesorios, de no consignar gasto por amortización por los inmuebles accesorios, el programa Renta web te avisará sobre este punto, pero no le impedirá la presentación de la declaración y podrás consignar la totalidad del gasto por amortización en la casilla relativa a la amortización del piso, en lugar de hacerlo por separado en las casillas para piso y trastero ya que no afecta al resultado de la declaración.

Lo correcto sería hacerlo por separado por lo que si no tienes en tu escritura la valoración de cada inmueble deberías de aplicar un criterio de proporcionalidad en base al recibo del IBI.

10 de mayo de 2020 a las 13:52Rodrigo
Hola, buenos días. el año pasado tuve mi vivienda en propiedad alquilada desde el 6 de febrero hasta final de año. Al no ser un año entero me tengo que deducir los gastos por el tiempo que estuvo alquilada. ¿Cómo quedaría el cálculo? 365 días que tiene el año menos 36 días que no estuvo alquilada= 329 días ¿Es así correcto? Gracias. Un saludo.
03 de junio de 2020 a las 18:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rodrigo, para determinar el importe del gasto deducible deberás en este caso de aplicar la siguiente fórmula (importante del gasto: 365)x329.

Por ejemplo, supongamos un seguro de 250 euros anuales, pues a la prima del seguro lo divides por 365 y al resultado lo multiplicas por los días que el inmueble ha estado alquilado que son 329 y el importe de la prima de seguro que puedes poner en tu declaración de la renta es de 225,34 euros.

10 de mayo de 2020 a las 12:38Jaime
Buenos días: En primer lugar, agradecer la claridad con que explica los conceptos para la gente que no estamos muy familiarizados con el tema. En segundo lugar, quisiera consultar un par de dudas: en caso de que el inmueble alquilado tenga un "nudo propietario" y 2 "usufructuarios" al 50% y el arrendatario sea otra persona diferente. La imputación de rentas entiendo que se reparte al 50% entre los usufructuarios. En la amortización el valor de adquisición, al ser mayor que el catastral, se toma el de la adjudicación de la herencia, ¿pero pueden amortizar los “usufructuarios” ?, porque, en realidad el piso no es suyo, es del nudo propietario. -Si los gastos desgravables (IBI, comunidad) son satisfechos por uno de los usufructuarios, pueden desgravárselos ambos (50% cada uno). Muchas gracias.
03 de junio de 2020 a las 18:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Javier, si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda en función de su porcentaje, es decir que si sois dos los usufructuarios los ingresos se deberán de declarar al 50%.

Por otro lado, hay que indicar que la personas que reciba el usufructo vitalicio del inmueble sólo podrá deducirse cada año como amortización el 3% de lo que haya satisfecho en el Impuesto sobre Sucesiones por su adquisición y por las mejoras que realice posteriormente.

Con respecto a la última cuestión hay que indicar que los gastos que comentas IBI, Comunidad solo se giran a uno de los propietarios del inmueble, ahora bien, si el importe se ha pagado de una cuenta común o los ha pagado uno de ellos, pero el otro le abona el 50% del importe dicho gasto será deducible al 50% para cada uno.

10 de mayo de 2020 a las 12:05Germán
Hola, lo primero darte las gracias por la ayuda que ofreces. En el caso de vivienda alquilada, con propiedad al 50%, el programa deja claro que al valor catastral de la vivienda hay que aplicarle el % de propiedad e introducir el valor resultante. En el caso del precio de adquisición y gastos no lo indica, ¿hay que aplicar también el porcentaje antes? Saludos.
03 de junio de 2020 a las 18:13Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Germán, aunque el programa no lo indica, el precio de adquisición y los gastos y tributos inherentes a la adquisición también hay que indicarlos proporcionalmente al porcentaje de propiedad.

09 de mayo de 2020 a las 14:28Iván
Hola Pedro, Espectacular el artículo. ¡De lo mejor que he visto por internet, con ejemplos prácticos y todo! Muchísimas gracias. Mi duda viene por el ejemplo práctico que has puesto. Pones que se puede deducir la cuota de la comunidad de propietarios y además los gastos del administrador de la comunidad de propietarios. Entiendo que con lo que se paga de comunidad de propietarios ya se cubren todos los gastos de esa comunidad (excepto derramas) durante el año, incluidos los honorarios del administrador de la finca. ¿Esto no sería así? Muchas gracias por tu ayuda.
03 de junio de 2020 a las 18:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iván, eso dependerá de lo que se acuerde en la junta de la comunidad de propietarios, yo en la mía cuando desglosas el recibo mi administrador indica que parte corresponde a la cuota en sí y que parte del recibo corresponde al servicio que nos ofrece el administrador nuestro administrador, por lo que en ese caso lo correcto sería poner cada importe en la casilla de la declaración de la renta, ahora bien si solo se pone en la casilla de gastos de comunidad el resultado sería el mismo.

09 de mayo de 2020 a las 12:52Dominique
Hola. Soy residente fiscal español y tengo un piso en Francia que alquilo. Pago todos los impuestos correspondientes ahí, incluido la declaración de las rentas obtenidas. Tengo dos dudas: ¿En base a qué importe calcular el 3% de amortización para mi declaración de la renta en España? (no tengo valor catastral ni ningún elemento para aislar el valor del terreno) ¿Cómo se rellena el apartado de doble imposición internacional para no pagar dos veces por el mismo ingreso? Muchas gracias de antemano por la ayuda.
03 de junio de 2020 a las 18:01Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Dominique, en este caso que el inmueble está en el extranjero esta amortización se declara en la casilla 0132 que se denomina “Amortización en casos especiales” y tal y como se indica en el manual de la renta , y en este caso se estima que el valor del suelo es un 10% (Por lo que el valor de construcción es del 90%.

A modo de ejemplo si el inmueble en Francia te costó 200.000 euros, en el programa deberías de indicar que la adquisición es onerosa y; el valor de la construcción: (200.000*90%) = 180.000 euros.

El importe de la “Amortización en casos especiales” será= (3%*180.000) = 5.400 euros

Por último, quiero indicarte que en la renta web hay un apartado que se llama Por doble imposición internacional, por razón de las rentas obtenidas y gravadas en el extranjero (Casilla 0588).

09 de mayo de 2020 a las 10:56Xandra
Hola. El año pasado a mediados de Julio puse en alquiler mi piso, que era mi vivienda habitual. Quería saber si al modificar yo la declaración, calcula solo (el programa) la parte proporcional al tiempo que fue mi vivienda para desgravar la hipoteca. Si es de otro modo, ¿dónde tengo que meter lo que pague de hipoteca esos meses?
03 de junio de 2020 a las 17:57Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Xandra, entiendo que estás preguntando por la deducción por adquisición en vivienda habitual.

Hasta donde yo se el programa no te lo calcula, por tanto, deberás de ir a la casilla A del Anexo A.1 (que se encuentra en la página 35/54 del programa Renta Web) y en el apartado relativo Inversión de 2019 con derecho a la deducción deberás consignar todo lo pagado de hipoteca hasta el día anterior al día que se alquiló el inmueble.

09 de mayo de 2020 a las 10:21Marcos
Buenos días, Pedro, tengo las siguientes dudas que agradecería pudieras ayudarme a resolver. En 2010 compré una vivienda con mi mujer al 50% que hemos utilizado de vivienda habitual hasta el 15/06/2019. A partir de esa fecha la hemos alquilado como vivienda habitual. En el momento de la compraventa tuvimos los siguientes gastos: 1. Gastos de Crédito Hipotecario: Notario, Registro, Gestoría e ITP. 2. Gastos de Compraventa: Notario, Registro y Gestoría. Nos gustaría saber si hay algún gasto deducible de los indicados arriba, y también si lo intereses hipotecarios del tiempo que ha estado alquilado se pueden deducir. También heredé una vivienda en 2017 y en la que tuve los siguientes gastos: Notario, Registro e Impuesto de Sucesiones ese año. Esta vivienda ha estado alquilada en 2019 como vivienda habitual, los 365 días. Me gustaría saber si hay algún gasto deducible que deba incorporar a mi declaración. Por último, nuestra nueva residencia se fijó en otra comunidad autónoma a partir de septiembre de 2019 por lo que presentaremos la Declaración con residencia habitual en Madrid, ¿son deducibles los gastos de escolaridad de mis hijos, aunque se produzcan en otra Comunidad Autónoma? Muchas gracias por tu ayuda y un saludo.
03 de junio de 2020 a las 17:56Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Marcos, con respecto a las cuestiones que nos planteas te comento que los gastos de relativos a la compraventa (notario, registros, gestoría y AJD) son gastos deducibles vía amortización del inmueble.

Con respecto a los gastos del inmueble heredado que nos indicas también son deducibles vía amortización.

Con respecto a los gastos de escolaridad en mi opinión no son deducibles.

07 de mayo de 2020 a las 20:53María
Buenas tardes, primero de todo, enhorabuena por este foro. Querría exponer lo siguiente: En el año 2008 adquirí una vivienda que he estado usando como segunda residencia hasta 1 de enero 2019 que fue alquilada. En su día, 2008, la equipé con muebles y electrodomésticos. También le hice algunas reformas (sustitución puertas, cocina) …mi pregunta es... estos gastos del 2008, de los cuales guardo sus correspondientes facturas, ¿puedo incluirlos en el apartado de “mejoras efectuadas en el inmueble en años anteriores” y en el de “amortización de los muebles cedidos con el inmueble”? Y una última cosa, para calcular la amortización del inmueble, el programa especifica que, en caso de más de un titular, los valores catastrales y de valor del suelo hay que indicarlos según titularidad...pero no dice esto cuando hay que poner los gastos de adquisición de la vivienda, así que no sé si estos últimos he de poner el precio total del piso o la mitad (somos dos propietarios). Es que el hecho de que no esté especificado entre paréntesis, como sí lo está en las casillas de valores catastrales, me crea duda. Muchas gracias.
03 de junio de 2020 a las 17:48Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, con respecto mobiliario, quiero indicarte que estos serán deducibles solo vía amortización, es decir, podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, a contar desde la fecha de adquisición, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año. Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de éstos. Por tanto, si no se cumple estos requisitos no podrás aplicarte dicha amortización.

Con respecto a las reformas que realizaste serían un gasto de inversión o mejora y por tanto el importe pagado sería deducible mediante amortización (un 3% del gasto anual incurrido).

Por último, quiero indicarte que todos los datos que te solicita el programa Renta Web cuando marcas la casilla relativa a la amortización deben de reflejarse sobre el porcentaje de propiedad que tienes en el inmueble.

07 de mayo de 2020 a las 13:46Monchy Iglesias
Mi madre es usufructuaría de un piso alquilado (50 % gananciales con mi padre fallecido). Para declarar la amortización del 3%, es la misma norma, mayor valor de adquisición o catastral sin incluir valor suelo? ¿El IVA se incluye en el valor de adquisición?
03 de junio de 2020 a las 17:37Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Monchy, la norma es la misma.

El IVA no se incluye en el valor de adquisición, el campo te lo pide sin IVA, el IVA se pone en la casilla relativa a los Gastos y tributos inherentes a la adquisición.

07 de mayo de 2020 a las 12:13Eliseo Delgado
¡Hola Pedro! ¿Los gastos del mobiliario en una vivienda que tengo arrendada son deducibles al 10% por año y durante un plazo máximo de 20 años? ¿Su amortización y plazo comienza desde el alquiler y desde la compra del mobiliario? Muchas gracias.
03 de junio de 2020 a las 17:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eliseo, tal y como indica la Dirección General de tributos en su Consulta Vinculante V0727-18,tanto, la deducibilidad del mobiliario y demás enseres se efectúa por la vía de la amortización, en función de la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por la Orden de 27 de marzo de 1998, que establece para los elementos objeto de consulta un coeficiente lineal máximo del 10 por 100 y un periodo máximo de 20 años, a contar desde la fecha de adquisición, coeficiente que se aplicará sobre los respectivos costes de adquisición satisfechos.

07 de mayo de 2020 a las 07:52Sergi
Buenos días, querría plantearles una duda que me ha salido al hacer la declaración de la renta de mi madre en el año 2018, falleció mi padre. Mi madre y mi padre eran propietarios de dos viviendas, y una vez falleció mi padre, mi madre decidió alquilar una de ellas. En la declaración, en la relación de inmuebles, estoy dejando constancia de que una de las viviendas esta alquilada, pero tengo dudas si en los gastos ha desgravar en la casilla de la amortización del inmueble, tengo que poner si el inmueble alquilado es una adquisición a título oneroso (compraventa, permuta, etc.) o lucrativo (herencia, legado, donación) Gracias.
03 de junio de 2020 a las 17:31Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sergi, entiendo que el inmueble se ha adquirido en dos fechas distintas, es decir un 50% cuando lo compró con tu padre y el otro 50% en el año 2018 cuando falleció tu padre, por lo que en estos casos en los que la adquisición es en parte onerosa y en parte lucrativa, debes calcular la amortización de forma manual y reflejarla en el apartado "Amortización en casos especiales” (Casilla 0132).

05 de mayo de 2020 a las 14:41Javier
Buenos días, lo primero felicitarle por el artículo. Tuve arrendada una vivienda durante todo el 2019 y mientras estuvo arrendada, pagué a parte de la comunidad, gastos de derramas de pintura y arreglo de humedades de la fachada por importe de 1100€, ¿Podría desgravarme ese importe? y si es así, ¿En que casilla, la de los gastos de comunidad, sumándolos a estos gastos o la casilla de gastos de reparación y conservación satisfechas en 2019?, en esta última casilla me pide el NIF de la empresa que realizó la obra pero al ser un trabajo realizado para la comunidad ni tengo el NIF ni a la empresa le constaré por ningún lado. Muchas gracias.
03 de junio de 2020 a las 17:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Javier, si pones todo en la casilla 109 el resultado es el mismo que si lo desglosas, ahora bien, desde mi punto de vista lo mejor es siempre poner cada cosa en el sitio que corresponde (sobre todo para evitar conflicto con la administración en una inspección) y por tanto yo pondría la cuota de comunidad debería de ir en la casilla 109.

Y con respecto a la derrama que comentas sería un gasto que pueda considerarse como reparación y conservación el cual se pondría en la casilla 0106, hasta donde yo sé los datos que te piden por ahora son voluntarios (ahora bien, alguien de la Comunidad, por ejemplo, el administrador sabrá qué empresa o empresas arreglaron las humedades y pintaron porque les tuvieron que pagar y dichas empresas emitir a la Comunidad de propietarios una factura al respecto).

05 de mayo de 2020 a las 12:23Verónica
Hola, me llamo Verónica y quería agradecerte que nos ayudes con la declaración. Te planteo mis dudas: tengo un piso arrendado durante todo el año 2019 a la misma persona. Es un piso de protección pública en la comunidad de Madrid, no sé si esto afecta para algo. En las escrituras está el precio de compra y el IVA por separado. No sé si el IVA se incluye en los datos de la declaración como precio de compra. Por otro lado, no encuentro por ningún lado el valor del suelo, ni en las escrituras ni en el recibo del IBI, por lo que no sé muy bien cómo rellenar el apartado de amortización. Te agradecería si me explicaras los conceptos del apartado de amortización para poder rellenarlo apropiadamente. Saludos.
03 de junio de 2020 a las 17:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Veronica, cuando vas a incluir los datos relativos a la amortización el programa renta web nos pide que por un lado pongamos el valor de compra (En este caso el precio de compra sin el IVA) y por otro lado gastos y tributos inherentes a la adquisición (en esta casilla deberás de incluir el IVA que comentas, pero también los de notario, registro y AJD que pagaste en la compra del inmueble).

Posteriormente debes de incluir el Valor Catastral del inmueble y el Valor Catastral de la construcción que debería de aparecer en tu recibo de IBI (por ejemplo, el recibo del ayuntamiento de Madrid hasta donde yo se tiene esos conceptos diferenciados).

Con esos datos el programa te calcula este año el importe correspondiente a la amortización del 3%.

05 de mayo de 2020 a las 12:03Cristina
En relación con las cantidades destinadas a la amortización del inmueble: A la hora de indicar el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo), ¿se refiere al precio del inmueble sin IVA/ITP? ¿Qué valor del suelo debo descontar, el del año de compra (2007) o el de 2019? Para introducir el valor catastral (sin incluir el valor del suelo): ¿se refiere a los valores catastrales y del suelo del año de compra del inmueble (2007) o de 2019?
03 de junio de 2020 a las 17:10Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Cristina, efectivamente cuando se habla de coste de adquisición la norma se refiere al precio del inmueble sin tener en cuenta el IVA/ITP.

Este año el programa renta web solo te pide que pongas el valor de compra sin IVA o ITP (no le tienes que restas el suelo porque ese cálculo ya lo hace el ahora) y por otro lado el resto de los gastos (IVA, notario, registro y AJD) y posteriormente incluye los valores catastrales que te pide del año 2019 (año en el que estás haciendo la declaración de la renta).

04 de mayo de 2020 a las 19:40Antonio
Buenas tardes, en 2019 he alquilado amueblada mi segunda vivienda por primera vez; en el año 2012 realicé una reforma completa, electricidad, agua y saneamientos, nueva solería, ventanas y puertas nuevas; así como cocina y electrodomésticos y mobiliario nuevo. En el contrato figura anexo con relación de mobiliario, electrodomésticos y enseres. Mi pregunta es: ¿qué puedo incluir como amortización por mejora y por mobiliario, que porcentaje y durante cuánto tiempo? Espero su respuesta, muchas gracias.
03 de junio de 2020 a las 17:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, la reforma sería gasto de inversión o mejora y por tanto el importe pagado sería deducible mediante amortización (un 3% del gasto anual incurrido).

Por otro lado la norma no hace referencia a fecha plazos (años), pero sí que hace referencia al Límite de la amortización acumulada de los inmuebles y que dice que, en el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo), a efectos de ejemplo si durante los próximos 33 años tienes el inmueble alquilado (todos los años) en el año 2052 no podrías aplicar la amortización.

Por otro lado, he de indicarte que el mobiliario podrás amortizar al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año, ya que según nos indicas dichos bienes y enseres figuran en el contrato de alquiler.

04 de mayo de 2020 a las 15:28Daniel
Hola, en primer lugar, muchas gracias por la ayuda. Mi duda es respecto a los gastos de sustitución de una caldera. Entiendo que deberían considerarse como "gastos de reparación y conservación" y serían deducibles, pero ¿habría que prorratearlos por el tiempo que ha estado alquilado el piso? En mi caso, cambiamos la caldera justo antes de que entraran los inquilinos porque la antigua no funcionaba correctamente y el piso ha estado alquilado desde septiembre. Muchas gracias y un saludo.
03 de junio de 2020 a las 16:48Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Daniel, en este caso ese gasto no se prorratea estamos hablando de un gasto de conservación y reparación de vivienda en expectativas de alquiler.

En este caso el importe máximo deducible en tu declaración de la renta no puede exceder la cuantía de los rendimientos íntegros de capital inmobiliario computados en el periodo impositivo por el arrendamiento de la vivienda. El exceso puede computarse en los cuatro años siguientes.

04 de mayo de 2020 a las 13:46Jordi
Hola, mi duda es referente a las deducciones por amortización del inmueble en el rendimiento de capital inmobiliario. Tengo un piso que compré al 50% en 2008, pero en 2013 me quedé el 100% del piso comprando el 50% a la otra parte. Este piso estuvo todo el 2019 alquilado. Mi duda sobre la deducción del 3% por amortización es qué cantidad debo considerar, si los gastos de la primera compra contados al 100%, o los de la primera contados al 50% más los gastos de la segunda compra. Gracias. Un saludo.
03 de junio de 2020 a las 17:21Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jordi, en tu caso entiendo que deberás de tener en cuenta los gastos de la primera compra (eso sí al 50%) más los gastos de la segunda compra.

04 de mayo de 2020 a las 00:57Marcos
Tengo un piso en alquiler y me gustaría saber si es deducible el gasto de mantenimiento de la caldera y, de ser así, en qué apartado se incluiría. Gracias.
25 de mayo de 2020 a las 17:37Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Marcos. El gasto que me indicas podría ser considerado como un gasto de conservación y la reparación del inmueble y eso se pone en la casilla 0107.

03 de mayo de 2020 a las 20:32Luis Herrero
Poseo una vivienda adquirida en 1977. Ahora la tengo alquilada como vivienda habitual. En 1978 hice una reforma por importe de 1.805 euros. En 2010 hice otra reforma por importe de 9.300 euros. No guardo factura de ninguna de las reformas. ¿Puedo incluir uno o los dos importes de dichas reformas para calcular la amortización del inmueble? Gracias.
25 de mayo de 2020 a las 17:36Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luis, si no guardas las facturas no puedes demostrar a la AEAT en caso de inspección lo que te costó y por tanto podrían cuestionarte dicho importe ya que no lo puedes acreditar, por tanto, lo mejor sería no incluirlas.

Por otro no me dices desde que año lo tienes alquilado y recuerda que el límite de la amortización acumulada de los inmuebles y que dice que, en el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo), por lo que si la vivienda a la que haces referencia ha estado más de 33 años alquilada (aplicando la amortización) ya no puedes aplicar la amortización del 3% en tu declaración de la renta.

02 de mayo de 2020 a las 16:25Óscar Martínez
Para la compra del inmueble que tengo alquilado pedí una hipoteca. Mi pregunta es: ¿los gastos de la formalización de esa hipoteca son desgravables como gastos de financiación, (es decir, se desgravarían en el primer año de alquiler y en los cuatro sucesivos si superan el valor de los ingresos por alquiler) o son parte de los tributos y gastos de la compraventa a sumar al valor del inmueble y por tanto deducibles como amortización al 3%? Muchas gracias por anticipado.
25 de mayo de 2020 a las 17:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Óscar, estos gastos de formalización a los que haces referencia son considerados como gastos de financiación. Por tanto, el exceso de estos gastos que no pudieras desgravarte en el año de la compra con los ingresos del alquiler de ese año se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

02 de mayo de 2020 a las 13:11Rubén
Hola buenos días. Una consulta sobre gastos deducibles en el arrendamiento de un inmueble. Mensualmente tengo un gasto de comunidad. Lo compone una cuota ordinaria que incluye gasto de administración, prima de seguro de la comunidad y otros gastos comunes. Y hay otra cuota extraordinaria para una derrama de arreglo del tejado que se ha realizado este mismo año. Las preguntas son: 1. ¿Toda la cuota ordinaria va a la casilla 109 de Gastos de Comunidad? ¿O el gasto de administración va a la casilla 112 de Servicios profesionales, la prima de seguro de comunidad va a la casilla 114, y otros gastos generales va a la casilla 148 de otros gastos deducibles? No entiendo que puedo meter concretamente en la casilla 109 de gastos de comunidad. Y la segunda pregunta: ¿La cuota extraordinaria (derrama) la incluyo también en la casilla 109 de gastos de comunidad, o la incluyo en la 106 de gastos de reparación y conservación en el ejercicio? Un saludo y muchas gracias por su ayuda.
25 de mayo de 2020 a las 17:23Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rubén, como en tu caso el recibo de la comunidad aparece desglosados los importes que pagas entiendo que deberás de poner los impostes que correspondan sus casillas correspondientes, es decir que:

La cuota de comunidad debería de ir en la casilla 109.

Sin en el recibo de la comunidad se incluye el importe a pagar al administrador de esta el importe debería de ir en la casilla 112.

Y la prima del seguro del edificio debería de ir en la casilla 114.

Con respecto a la derrama no indicas por lo que es, por tanto si es un gastos que pueda considerarse como reparación y conservación sí que iría a la casilla 0106, en caso de que esa derrama no fuera considerada como reparación o conservación sino como mejora del mismo (por ejemplo que la derrama fuese para poner un ascensor que el edificio no tenía) la derrama sería un gasto de inversión o mejora y por tanto el importe pagado sería deducible mediante amortización (un 3% del gasto anual incurrido).

02 de mayo de 2020 a las 11:19Felisa
¿A los gastos de compra le puedo añadir también los gastos de formalización de hipoteca? El piso está alquilado y es para sacar la amortización del 3%, siempre tengo la duda. Gracias.
25 de mayo de 2020 a las 17:21Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Felisa, los gastos de formalización de hipoteca no se pueden incluir en la amortización del 3%.

01 de mayo de 2020 a las 21:02Jaime
Hola Pedro, respecto a la amortización del inmueble tengo varías dudas a ver si me podrías aclarar, yo esta vivienda la tengo alquilada hace ya 7 años, y el año pasado (2018) fue la primera vez que al hacer la renta me introduje esto como deducción, otros años por desconocimiento o no lo hice, ¿la pregunta es si lo hice el año pasado y el contrato de arrendatario es el mismo puedo volver a introducir la amortización del inmueble en la renta de este año? Yo como bien dices introduzco en los campos que me pide el valor catastral, valor catastral de construcción me sale porcentaje de 40,21%. Y luego importe de adquisición y gastos de la adquisición (dicha vivienda comprada en 2010) por eso no entiendo cómo me deduzco ahora y pueda hacerlo todos los años que la tenga arrendada ya que es un buen pellizco el que ahorras. Me sale como resultado la amortización del inmueble de 2.500 euros, eso varía notablemente en el resultado final de la declaración pasaría de pagar 470 euros a pagar 90 euros. ¿Cómo es tal la diferencia y ya lo hice el año pasado así no estoy seguro si puedo volver a deducir de ello, también tengo la duda de que si yo lo alquile en su día con muebles y electrodomésticos me los puedo deducir pese a que fuera hace años? muchas gracias de antemano.
25 de mayo de 2020 a las 17:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jaime, te puedes volver a aplicar la amortización este año, recuerda que la norma indica que el límite de la amortización acumulada de los inmuebles adquiridos a título oneroso, no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo), por tanto hasta que la suma de todos las amortizaciones amortización del 3%) que hayas realizado vía declaración renta no superen al valor de adquisición (excluido el suelo) podrás seguir aplicado este gasto deducible.

01 de mayo de 2020 a las 19:44Pilar
Buenas tardes, ante todo muchas gracias por el blog. Mi pregunta es: tengo un piso alquilado desde hace ya varios años. Este piso fue una herencia que recibí. Para el cálculo de la amortización me piden en la declaración de la renta el año de adquisición de la vivienda. ¿Debo poner la fecha que se compró el piso o la fecha que recibí el piso heredado, la fecha que viene en la aceptación de la herencia? Muchas gracias.
25 de mayo de 2020 a las 17:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pilar, la fecha de adquisición corresponde con la fecha de fallecimiento del causante ya que el Código Civil establece que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante.

30 de abril de 2020 a las 16:13Javier
Hola muchas gracias por el blog y las respuestas muy claras. Tengo una duda respecto a la deducción de los intereses de años anteriores, en mi caso he comenzado en 2019 a alquilar una casa que previamente era mi vivienda habitual, en anteriores declaraciones me deduje por vivienda habitual el importe pagado por la hipoteca y los intereses. ¿Puedo deducir los intereses de 2015 a 2018 aunque ya los dedujera como vivienda habitual en anteriores declaraciones? Gracias.
25 de mayo de 2020 a las 16:38Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Javier, solo puedes deducirte los intereses de los recibos de préstamo correspondientes a los meses que has tenido alquilado el inmueble, por tanto, no puedes deducirte los intereses de la cuota de préstamo del año 2015 a 2018 en la renta de 2019.

30 de abril de 2020 a las 13:28Carmen Sánchez
Buenos días, He leído muchos de los comentarios y su contestación a los mismos y me ha sido de gran utilidad. Me parece estupendas sus explicaciones. No obstante, tengo una duda: Yo compré una vivienda en el año 2009 que tengo alquilada desde entonces. Este año, he visto que la web de la AEAT, en el cuanto a los gastos deducibles por amortización del inmueble alquilado, incorpora una nueva forma de ir incluyendo los datos (fecha de adquisición, valor catastral, valor catastral de construcción, importe de adquisición). Hasta aquí bien. Pero he visto que incluye también una casilla de "gastos y tributos inherentes a la adquisición". En años anteriores yo nunca he incluido estos gastos. Respecto a esto tengo tres preguntas: 1. Estos gastos, que supongo se refieren a notaría, registro, AJD ¿se han de incluir todos los años? 2. ¿El número máximo de años a incluirlos es de 33 años desde el momento de la adquisición? 3. Dentro de estos gastos ¿Se incluye también el IVA pagado del 7%? Muchas gracias por su atención y espero su respuesta al respecto.
25 de mayo de 2020 a las 16:36Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Carmen, lo primero de todo es que otros años hacíamos el cálculo a mano y lo normal es que cuando nos decían el precio de adquisición teníamos en cuenta lo que nos había costado, le sumábamos el IVA o el ITP de la compra (dependiendo si era compra a promotor o a particular), más los gastos relativos a la compraventa (notario, registros y AJD) y ahora el programa renta web nos pide que por un lado pongamos el valor de compra sin (IVA o ITP) y por otro lado el resto de gastos (IVA, notario, registro y AJD), gastos que se deben de incluir todos los años.

Los 33 años desde la fecha de adquisición es si lo has tenido desde ese momento alquilado ya que la norma hace referencia al Límite de la amortización acumulada de los inmuebles y que dice que, en el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).

30 de abril de 2020 a las 13:09Mercedes
Hola. Muchas gracias por su información y aclaraciones que me están resultando muy valiosas. Compré un piso en febrero de 2019 y lo alquilé en mayo del mismo año. En 2019 ha estado alquilado 8 meses (245 días). Mis dudas: Los intereses del préstamo, gastos de notaría de la hipoteca, gastos de la gestoría, gastos de tasación y comisión de apertura de la hipoteca, ¿son gastos deducibles de los ingresos por el alquiler? En caso afirmativo, ¿esas cantidades se ponen todas las que pagué o hay que prorratear? Muchas gracias.
25 de mayo de 2020 a las 16:35Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Mercedes, con respeto a los intereses del préstamo he de indicarte que solo puedes poner los intereses relativos a los meses en los que el inmueble ha estado alquilado es decir que solo podrás poner los recibos de mayo a diciembre de 2019.

Los gastos de formalización también se incluirán proporcionalmente al número de días que ha estado alquilado el inmueble. Recuerda que el programa a fecha de hoy no hace el cálculo

29 de abril de 2020 a las 18:37Ana
Buenas tardes, Pedro. Heredé una vivienda al 50% con mi hermana en el 1996, la tengo alquilada ¿cuál es la fecha de adquisición y el precio? ¿Lo puedo amortizar hasta el 2029? En el año 2018 tuvimos unos gastos de fachada y estructura en la comunidad además de los gastos de siempre. Tuvimos el piso alquilado solamente 4 meses y nos dedujimos solamente la parte proporcional a los cuatro meses de todos los gastos, incluidos los de la obra. ¿Podría haber deducido todos los gastos de la obra? (claro sin sobrepasar los ingresos) En el caso de que sea deducible todo el importe de la obra (sin prorratear), ¿puedo deducirlos este año? ¿Por todo el importe que no me deduje en el 2018, o solo por el importe que resulte después de descontar lo que hubiese podido deducir en el 2018? Muchísimas gracias.
25 de mayo de 2020 a las 16:29Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ana, la fecha de adquisición corresponde con la fecha de fallecimiento del causante ya que el Código Civil establece que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante.

Con respecto al precio de adquisición hay que indicar que cuando la adquisición hubiese sido a título lucrativo (herencia o donación) el valor de adquisición estará formado por la suma del valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Con respecto a la amortización hasta el 2029 hay que indicar que eso sería así si desde el año 1996 ha estado alquilado, recuerda que, en el caso de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, el límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF, y excluido del cómputo el valor del suelo.

Por último, hay que indicar que con resto al exceso de los gastos de conservación y reparación del año 2018 que no se dedujeron en la renta del 2018 se podrán deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, juntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

El importe pendiente de deducir del ejercicio 2018 se aplicará en la declaración de 2019 con prioridad a los importes que correspondan al propio ejercicio 2019 por estos mismos conceptos. La cuantía que proceda deducir se hará constar en la casilla 0104 de la declaración.

29 de abril de 2020 a las 16:20María
Hola Pedro gracias por este maravilloso blog, que nos ayuda muchísimo. Mi pregunta es la siguiente con respecto a un piso alquilado: ¿puedo sumar los gastos notariales de escritura, cancelación hipotecaria e IVI más los intereses bancarios al precio de adquisición de la vivienda? ¿o los tengo que poner en otro apartado de gastos para la amortización del 3%?
25 de mayo de 2020 a las 16:26Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, en el precio de adquisición se indica el precio de compra del inmueble sin tener en cuenta los gastos de la compra y en el apartado de relativo a los gastos y tributos inherentes a la compra solo puedes poner (El IVA\IGIC de la compra si fue por este impuesto, el coste del notario de la escritura de compraventa, registro y AJD).

Los gastos de formalización e intereses que se pagan de la hipoteca no forman parte del valor de adquisición por lo que no se tienen en cuenta a la hora de calcular la amortización del inmueble. Recuerda que solo puedes poner los gastos de formalización si la hipoteca se te concedió en el 2019, si son anteriores no lo puedes poner y por tanto solo podrás deducirte por los intereses pagados del préstamo.

27 de abril de 2020 a las 19:18Ramón Alonso
Buenas tardes y gracias anticipadas. Tengo un piso alquilado y quería saber si me puedo descontar como gastos por "Amortización de bienes muebles", el 10% del valor de estos. Lo compre hace 5 años y nunca me he deducido nada bajo este concepto. ¿Es nuevo para este año? Todo el mobiliario y enseres está especificado en el contrato que se firmó en su día. ¿En qué casilla debo de ponerlo, si se pudiera? Gracias y un saludo.
22 de mayo de 2020 a las 13:08Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ramón, la amortización de bienes muebles no es algo nuevo, siempre se ha podido poner en la declaración de la renta.

Esta amortización se pone en la casilla 117 (Amortización bienes muebles) de la declaración de la renta.

27 de abril de 2020 a las 18:35Karlos
Hola Pedro, tengo una duda sobre el alquiler, tengo aparte gastos de comunidad y por otra la derrama todo junto en el recibo. Los gastos de la derrama se refieren al tejado, cambio de canalones, etc. ¿La derrama en que casilla? Pienso que sería, Otros gastos fiscalmente deducibles. Pero tengo serias dudas. ¿Me ayudas? Gracias.
22 de mayo de 2020 a las 13:06Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Karlos, con respecto a la derrama entiendo que sería un gasto que pueda considerarse como reparación y conservación, por lo que en este caso yo lo incorporaría en la casilla 0106 de la declaración de la renta.

27 de abril de 2020 a las 16:31Bartolomé
Los gastos accesorios, incluidos los formalización y registro del préstamo hipotecario forman parte del coste de adquisición de la vivienda, siempre tengo la duda si la suma de estos gastos de préstamo hipotecario al coste de adquisición los puedo aplicar para calcular el 3% en la amortización de un piso arrendado como vivienda habitual. Gracias.
22 de mayo de 2020 a las 13:03Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Bartolomé, los gastos relativos a la hipoteca no forman parte del coste de adquisición de la vivienda por lo que no pueden tenerse en cuenta para calcular la amortización del 3% del inmueble arrendado.

26 de abril de 2020 a las 20:50Jesús Fernández
Hola. En el año 2019 mi padre falleció en febrero y mi madre en abril. Tenían un piso alquilado, el cual sigue en estos momentos, con los mismos inquilinos. Somos tres hermanos y aunque todavía no hemos hecho la repartición formal ante notario si hemos gestionado el impuesto de transmisiones. En el borrador que nos facilita la Agencia Tributaria ya nos aparece a efectos de la declaración la parte proporcional que nos corresponde desde el día que falleció mi madre. Tengo dos preguntas. La primera si es necesario realizar la declaración de la renta de mi madre ya que aunque los ingresos de su jubilación no superaron máximo, en cambio, el importe recibido por el alquiler si superó los mil euros. Y la segunda cuestión es como tenemos que declarar mis hermanos y yo el importe del alquiler recibido desde que se murió mi madre. ¿Se pueden incluir como gastos de transmisión el impuesto de transmisiones y plusvalías? ¿Desde qué fecha tenemos que poner que el piso esta alquilado en nuestra declaración?
20 de mayo de 2020 a las 13:27Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jesús, si el importe que percibió tu madre hasta el mes que falleció (abril) superó los mil euros si que estará obligada a presentar declaración de la renta.

Desde la fecha de fallecimiento de vuestra madre los herederos deberéis de declarar los ingresos del alquiler y por tanto esa es la fecha que debéis de poner en vuestra declaración. Por último, con respecto a los gastos a los que haces referencia serán deducibles en la declaración de la renta vía amortización del 3%.

26 de abril de 2020 a las 14:06Antonio Navarro Romero
He alquilado por primera vez una vivienda en 2019, le hice una reforma completa en 2012 y la amueble totalmente. ¿Los gastos de la reforma, así como los del mobiliario puedo incluirlos como amortización y durante cuantos años? Saludos y muchas gracias.
20 de mayo de 2020 a las 13:26Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, la reforma sería gasto de inversión o mejora y por tanto el importe pagado sería deducible mediante amortización (un 3% del gasto anual incurrido).

Por otro lado la norma no hace referencia a fecha plazos (años), pero sí que hace referencia al Límite de la amortización acumulada de los inmuebles y que dice que, en el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo), a efectos de ejemplo si durante los próximos 33 años tienes el inmueble alquilado (todos los años) en el año 2052 no podrías aplicar la amortización.

Por otro lado, he de indicarte que el mobiliario podrá amortizarse al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año. Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de éstos.

26 de abril de 2020 a las 12:38Benigno
Buenos días, y muchas gracias por este blog de información. Mi pregunta es: si una inmueble ha sido comprado junto a un inmueble accesorio (garaje), por una cifra conjunta, sin especificar cuánto correspondía a cada uno, ¿cómo se separa a la hora de calcular la amortización para deducirla del alquiler? Es que en el programa de la AEAT piden que se separen, ya que hay dos referencias catastrales, pero el precio de compra y los gastos de compra fueron todos juntos. Muchas gracias.
20 de mayo de 2020 a las 13:23Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Benigno, si marcas que el piso es arrendado junto con inmuebles accesorios, de no consignar gasto por amortización por los inmuebles accesorios, el programa Renta web te avisará sobre este punto, pero no le impedirá la presentación de la declaración y podrás consignar la totalidad del gasto por amortización en la casilla relativa a la amortización del piso, en lugar de hacerlo por separado en las casillas para piso y garaje, ya que no afecta al resultado de la declaración;

Lo correcto sería hacerlo por separado por lo que si no tienes en tu escritura la valoración de cada inmueble deberías de aplicar un criterio de proporcionalidad.

26 de abril de 2020 a las 09:48Francisco
Enhorabuena. En el ejercicio 2019, he tenido un piso en alquiler y logre rendimientos de enero a junio y de septiembre a diciembre. ¿Qué hago con los gastos de julio y agosto? Muchas gracias.
20 de mayo de 2020 a las 13:21Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Francisco, los gastos de julio y agosto no serían deducibles.

25 de abril de 2020 a las 19:41Miguel
Mi pregunta es la siguiente tengo un piso de alquiler desde el año 2006 y siempre ha estado alquilado, yo siempre he puesto todos los gastos que se menciona en las preguntas: seguro vivienda, intereses hipoteca, comunidad, IBI… Mi pregunta ¿el piso esta amueblado por completo lavadora, frigorífico, muebles cocina, colchones con facturas correspondiente pero la fecha es la que no entiendo si se puede amortizar hasta 10 años? ¿Pasada esa fecha puedo hacerlo yo ahora en el ejercicio 2019? Y otra cosa: ¿el garaje está metido dentro del alquiler del piso es el mismo porcentaje 3% que el de la vivienda?
20 de mayo de 2020 a las 13:19Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Miguel, con respecto mobiliario, quiero indicarte que estos serán deducibles solo vía amortización, es decir, podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año. Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de éstos. Por tanto, si no se cumple estos requisitos no podrás aplicarte dicha amortización.

El porcentaje de amortización es el mismo tanto para el piso como para la plaza de garaje, ahora bien, para poder aplicar esa amortización en la plaza de garaje, esta tiene que tener otra referencia catastral para poder indicar en el programa Renta Web que el piso es arrendado junto con inmuebles accesorios y de esta manera poder consignar el gasto por amortización que corresponda por un lado al piso y por otro lado a la plaza de garaje.

25 de abril de 2020 a las 18:01Juan Aragón
Hola. Quisiera preguntaros acerca de los gastos deducibles de un alquiler. En abril de 2019, me compré un piso y automáticamente lo alquilé; mi pregunta es si me puedo deducir como gastos los de notaria, gastos de registro, honorarios de inmobiliaria o el impuesto de la compraventa. Gracias. Saludos.
20 de mayo de 2020 a las 13:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Juan, estos gastos de compraventa a los que haces referencia (ITP o IVA, notaria, Registro de la compraventa) lo que hacen es aumentar el valor de adquisición y por tanto solo pueden deducirse vía amortización. Esto que suena tan técnico quiere decir que puedes imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral de la casa excluido el suelo (este último puedes verlo en el IBI) para restarlo a los ingresos.

24 de abril de 2020 a las 14:33Bartolomé
Buenas, en la declaración del patrimonio, aparte de poner el valor de adquisición, hay que incluir también los gastos de ITP, notaria, registro etc., ¿en qué casillas de la renta tengo que poner la venta de un piso en 2019? ¿y puedo compensar los beneficios de la venta con acciones con pérdidas compradas en el 2005 y años posteriores? Gracias.
20 de mayo de 2020 a las 13:08Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Bartolomé, a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, cabe recordar que el artículo 10. Uno de la Ley 19/1991, de 6 de junio, que regula este impuesto, establece que la valoración de inmuebles habrá de hacerse por el que resulte superior de los tres siguientes: el catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de adquisición. Este último, de acuerdo con el artículo 35.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, es el resultado de añadir al importe real de adquisición el coste de inversiones y mejoras, así como gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieren sido satisfechos por el adquirente”.

En este sentido encontramos la Consulta Vinculante de la dirección general de tributos V0961-17 en la que indica que “el valor de adquisición en el Impuesto sobre el Patrimonio incluye los “gastos y tributos inherentes a la transmisión” que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Se trata de gastos y tributos “unidos por su naturaleza o inseparables” a la transmisión como tal, conforme resulta del significado “inherente” según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua. Ejemplo de los primeros serían los gastos de notaría y de los segundos el propio Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero no el préstamo hipotecario formalizado para el pago del propio tributo sucesorio, que, en cuanto tal, no forma parte del valor de adquisición”.

24 de abril de 2020 a las 13:53Alonso
Tengo alquilado una vivienda y garaje que adquirí por una cantidad de forma conjunta. En la declaración marco la vivienda como alquiler principal y el garaje como inmueble asociado. En el apartado: amortización de los inmuebles accesorios arrendados junto al inmueble principal en Importe de adquisición que valor tendría que rellenar. ¿Otra vez el mismo valor de compra que puse en la amortización de la vivienda principal? No deja ponerlo vacío. ¿Cómo podría calcular la parte proporcional de la adquisición? ¿Podría hacer regla de tres basándome en los valores catastrales? Si compre por X euros la vivienda + garaje y los valores catastrales de amos son v + g = VC. Entonces en importe de adquisición de la vivienda será Iv= (X * v)/VC y el importe adquisición garaje sería Ig= (X*g)/VC.
20 de mayo de 2020 a las 13:06Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Alonso, si marcas que el piso es arrendado junto con inmuebles accesorios, de no consignar gasto por amortización por los inmuebles accesorios, el programa Renta web te avisará sobre este punto, pero no le impedirá la presentación de la declaración y podrás consignar la totalidad del gasto por amortización en la casilla relativa a la amortización del piso, en lugar de hacerlo por separado en las casillas para piso y garaje, ya que no afecta al resultado de la declaración.

Lo correcto sería hacerlo por separado por lo que si no tienes en tu escritura la valoración de cada inmueble deberías de aplicar un criterio de proporcionalidad.

Una forma de calcularlo podría ser: para el Valor de compra de vivienda multiplica el Valor catastral vivienda x Importe total pagado escritura de compraventa y al resultado divídelo entre la suma de los valores catastrales de la vivienda y el garaje; para el garaje sería lo mismo, multiplicar primero el valor catastral del garaje por el importe total de la compraventa y el resultado dividirlo a la suma de los valores catastrales de la vivienda y el garaje.

24 de abril de 2020 a las 12:46José Manual
Hola Pedro: Quería consultar cómo practicar la amortización de los bines muebles de una casa alquilada, ya que Hacienda me hizo una paralela el año pasado por haberlo hecho mal. Pondré un ejemplo práctico porque así es que como mejor me entero. La fórmula que me aplican es la siguiente. Pongo solo el ejemplo del sofá. Dice Hacienda: Kefonfort (nombre del establecimiento), de fecha 29/10/2018 de 550 euros. Gastos de amortización en 2018: 550,00 x 10% : 365 días del año x 64 días transcurridos desde la compra hasta el 31/12/2018 = 9,64 euros. Hasta aquí está claro, la duda me surge a la hora de hacer la declaración de 2019. ¿Cómo aplico la amortización? ¿Tengo que contemplar el año completo, tal que así: 550,00 x 10% : 365 x los 365 del año completo = 55,00 euros? ¿O tendría que restarle a los 550,00 los 9,64 ya amortizados en 2018, es decir, 550,00 – 9,64 = 540,36 x 10% : 365 x 365 = 54,03? ¿O están mal las dos y es otra fórmula? ¿Cómo tendría que hacerlo también en los siguientes 9 años? ¿Me lo podría explicar, por favor, con este mismo ejemplo? Muchas gracias. Saludos.
20 de mayo de 2020 a las 13:03Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jose Manuel, la fórmula a aplicar en la amortización del mobiliario y los enseres es 550,00 x 10%: 365 x 365 que da un resultado de 108,27 euros, siempre que el inmueble hubiera estado alquilado los 365 días del año.

La AEAT te realizó la multiplicación el año pasado (2018) por 64 días porque el sofá al que haces referencia solo estuvo a disposición de los inquilinos desde el 29 de octubre de 2018 al 31 de diciembre de 2018.

24 de abril de 2020 a las 12:21Laia
Hola, ¿qué porcentaje se paga del rendimiento neto reducido del capital inmobiliario? en mi caso tengo derecho a la reducción del 60% porque es un alquiler como vivienda habitual. Y, por otro lado, ¿qué pasa si te da rendimiento neto negativo? Muchas gracias y enhorabuena por el artículo. Es muy útil.
20 de mayo de 2020 a las 13:01Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Laila, los ingresos por el alquiler se sumarán a la base general del IRPF donde también está por ejemplo tu salario o la pensión.

El porcentaje concreto que pagar por el alquiler dependerá será ya el que te corresponda según los tipos generales de IRPF, a modo de resumen muy simplificado podríamos indicar que hasta los 12.450 euros se aplicará el 19%. De 12.450 a 20.200 hablamos del 24%. Desde los 20.200 euros a los 35.200, el 30%. De 35.200 a 60.000 se aplicará el 37%. Más de 60.000 euros se aplica el 45%.

Si los gastos son mayores que los ingresos, el rendimiento será negativo y se integrará en la base imponible general con otros rendimientos, como por ejemplo los del trabajo.

24 de abril de 2020 a las 12:19Mariano
El rendimiento mínimo computable en caso de rentas alquiladas a familiares se calcula sobre el valor catastral total o solo sobre el de la construcción.
18 de mayo de 2020 a las 18:08Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Mariano, se calcula sobre el valor catastral.

24 de abril de 2020 a las 11:50Bartolomé
Pedro, gracias por la respuesta pero no me he expresado bien creo, lo de la amortización lo tengo claro siempre es el mayor de los valores catastral o adquisición pero lo que no tengo claro es el valor de adquisición en una herencia en la que ha habido acciones, dinero, y vivienda, entiendo por otros comentarios leídos aquí que aunque hizo una valoración de la casa y garaje, yo tengo que sacar el valor de adquisición de los tributos que he pagado en el impuesto de sucesiones y no sobre la valoración que hizo de la vivienda y garaje Hacienda, esto es así? ¿Y cómo lo hago? Gracias por la respuesta.
18 de mayo de 2020 a las 18:07Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Bartolomé, la Administración tributaria a través de numerosas consultas vinculantes entre la que podemos destacar la consulta V2608-14), mantiene el criterio de que, en el caso de que el inmueble haya sido adquirido a título lucrativo (por herencia o donación como es tu caso) el coste de adquisición satisfecho sería únicamente el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

24 de abril de 2020 a las 11:36Fernando
Buenos días. Los inmuebles con diferente referencia catastral que se alquilan conjuntamente con otro se denominan inmuebles accesorios. Por ejemplo el trastero de un piso que tenga diferente referencia catastral que el piso y se alquile conjuntamente con él. Este año ha cambiado la forma de introducir en el programa los datos de los inmuebles accesorios. Ahora obligan a declarar por separado el valor de compra de ambos inmuebles (principal y accesorio). Yo tengo un piso y un trastero comprados conjuntamente (una única escritura, un único precio de compra) y arrendados conjuntamente (un único contrato de alquiler, un precio de alquiler conjunto). ¿Cómo relleno la casilla del valor de compra de ambos inmuebles (piso y trastero) si no existen dichos precios, dado que se compraron conjuntamente? Gracias por adelantado. Un saludo.
18 de mayo de 2020 a las 18:03Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fernando, si marcas que el piso es arrendado junto con inmuebles accesorios, de no consignar gasto por amortización por los inmuebles accesorios, el programa Renta web te avisará sobre este punto, pero no le impedirá la presentación de la declaración y podrás consignar la totalidad del gasto por amortización en la casilla relativa a la amortización del piso, en lugar de hacerlo por separado en las casillas para piso y trastero ya que no afecta al resultado de la declaración.

Lo correcto sería hacerlo por separado por lo que si no tienes en tu escritura la valoración de cada inmueble deberías de aplicar un criterio de proporcionalidad en base al recibo del IBI del año de la compra.

Una forma de calcularlo podría ser: para el Valor de compra de vivienda multiplica el Valor catastral vivienda x Importe total pagado escritura de compraventa y al resultado divídelo entre la suma de los valores catastrales de la vivienda y el trastero; para el Trastero sería lo mismo, multiplicar primero el valor catastral del garaje por el importe total de la compraventa y el resultado dividirlo a la suma de los valores catastrales de la vivienda y el trastero.

24 de abril de 2020 a las 09:18Luis
Hola Pedro, gracias por todo tu asesoramiento. Ya sé que hay muchas preguntas sobre el tema de amortización, pero cuando voy a plasmarlo en las casillas de la renta me surgen dudas. Ejemplo compre una casa en 2016 por 200000 euros, IVA+notario+registro de la propiedad 30.000. Así que tengo estos datos además de los que me da el catastro en el recibo del IBI. Ahora al rellenar el formulario para la amortización escribo en el valor catastral (parte correspondiente al %de la propiedad relleno el total valor catastral, valor catastral de la construcción el que me da hacienda y de ahí sale un &. Después me pide el precio de adquisición. entiendo que tengo que poner 230000 (es decir coste + IVA + gastos) luego en la siguiente casilla me vuelve a pedir gastos e impuestos inherentes, aquí pongo los 30000. ¿Es así? Muchísimas gracias.
18 de mayo de 2020 a las 17:58Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luis, en el valor de adquisición debes de poner el importe sin tener en cuenta el IVA, notario, y registro de la propiedad es decir que deberás de poner los 200.000 euros que comentas y en la casilla relativa a gastos e impuestos inherentes a la compra debes de reflejar los 30.000 euros que comentas.

23 de abril de 2020 a las 15:31Javier Rey
Muy bueno el informe, pero creo que falta un aspecto que no creo que sea inusual. Si ha habido un inquilino el primer trimestre y otro en el último y en medio se realizan obras de acondicionamiento del piso para volverlo a alquilar, ¿cómo y dónde se computan estos gastos?
18 de mayo de 2020 a las 17:37Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Javier, en base a la consulta Vinculante V3146-18 la deducibilidad de estos gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos. Por ello, en el caso de que la vivienda no esté alquilada, sino en expectativas de alquiler, se hace necesaria la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda. En consecuencia, en la medida en que las reparaciones se dirijan de forma exclusiva a poner el inmueble en condiciones de poder arrendarlo tendrán la consideración de gasto deducible. El importe máximo deducible por los gastos de reparación y conservación efectuados en la vivienda no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario computados en el período impositivo por el arrendamiento de la citada vivienda, el exceso podrá computarse en los cuatro años siguientes, en la forma expuesta.

Esos gastos de reparación y conservación correspondientes se declaran en la casilla 0106 de la declaración de la renta para este ejercicio 2019.

23 de abril de 2020 a las 14:42Sandra
Buenas tardes. Gracias por la información, me ha sido de gran utilidad. Tengo una duda, en el caso de tener la vivienda alquilada puedo amortizarla? Y en el caso de ser afirmativo, el 3% se aplica al valor catastral? En tu ejemplo el coste de adquisición del piso fue de 75.000 euros, de los cuales corresponde al suelo 30.000 euros, siendo el valor catastral de la construcción de 32.000. Mas tarde al calcular la amortización restas 75.000 € - 30.000 € = 45.000. ¿Por lo tanto, quiere decir que no es lo mismo el valor catastral que la cifra para realizar el cálculo de la amortización? No sé si me he explicado correctamente, gracias de antemano. Un saludo.
18 de mayo de 2020 a las 17:36Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sandra la amortización a computar como gasto deducible en el cálculo de los rendimientos de capital inmobiliario se calcula aplicando el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

1. Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo. En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, se utilizará el valor que se incluyó por el inmueble en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y sólo se podrán incluir en este computo la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

2. Valor catastral del último ejercicio pagado, excluido el valor del suelo. Por eso en el ejemplo a la hora de calcular la amortización le tengo que restar el valor del suelo que en el ejemplo es de 30.000 euros según la escritura.

20 de abril de 2020 a las 13:51Rodri F.
¡Hola buen día! Nosotros somos residentes fiscales en España, pero tenemos un piso en Argentina que arrendamos en forma temporal/vacacional. Este inmueble lo estamos incluyendo en nuestra primera declaración de Renta 2019, como así también los ingresos que nos genera su arrendamiento. Mi consulta es en relación a los gastos deducibles (comunidad, servicios de luz, gas, etc.) que son pagados en moneda local de Argentina. Sabes si debo convertirlos a Euro con el tipo de cambio a alguna fecha en particular (ejemplo 31/12/19), o si debo tomar la ratio de conversión peso argentino/Euro que existía al día en que cada uno de los servicios/gastos fueron abonados? Desde ya muchas gracias por la ayuda. Saludos.
18 de mayo de 2020 a las 17:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rodri, toda cantidad en otra divisa tiene que ser transformada a Euros con el tipo de cambio oficial del día de la operación, en tu caso del día en el que abonasteis esos servicios/gastos.

19 de abril de 2020 a las 18:38Luis
Hola Pedro, gracias por tu gran trabajo. Tengo una pregunta. Tengo un piso alquilado desde Julio del año pasado, éste lo acabé de pagar el año pasado también (comprado en 2003). He leído que más abajo comentas que puedo amortizar el 3% del coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. ¿Esto que significa? en 2003 me costó 105.000€ y los valores que aparecen en la web del catastro son los siguientes: Valor suelo 35.969,55€ / Valor construcción 16.141,38€ / Valor catastral (2020) 52.110,93€ ¿me puedo desgravar algo?, y en caso afirmativo ¿Cuánto y en que casilla se ha de meter? Muy importante también, al alquilarlo la mitad del 2019 ¿sería el 1,5% o el 3%? Muchas gracias de antemano por la ayuda un saludo.
06 de mayo de 2020 a las 11:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luis, lo primero de todo indicaros que este año no os volváis locos con el cálculo a mano de la amortización del 3% ya que este año el programa renta web2019 te hace todos los cálculos, solo tienes que poner los datos que te van pidiendo cuando se abre la pestaña relativa a la amortización y el programa te indica el importe que puedes amortizar.

La amortización del inmueble se declara entre las casillas 0118 y 0132 de la declaración de la renta.

19 de abril de 2020 a las 12:55Carlos Luis
Tengo un piso alquilado desde el año 2012. Lo recibí por herencia el 10-11-2011 y pagué de impuesto de sucesiones 22.883,69 euros ¿puedo poner esta cantidad en la casilla 0127 más los gastos de notario y registro de factura del señor que me hizo la relación de bienes para liquidar el impuesto de sucesión del valor del piso en la aceptación de herencia de 20.5825,62 euros? Le agradezco de antemano y a cuidarnos.
06 de mayo de 2020 a las 11:28Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Carlos Luis, en las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de "coste de adquisición satisfecho" la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

Te adjunto enlace del manual de la Renta de la AEAT que explica como se calcula la amortización en estos casos.

19 de abril de 2020 a las 10:51Sergio Cánovas
Buenos días y gracias de nuevo. Por lo que he leído en algún comentario ¿podemos deducirnos el mobiliario que hemos dejado en la vivienda alquilada? Cuando decimos que deben estar incluidos en el contrato, ¿es suficiente con unas fotos o deben estar incluidos con un detalle? ¿Qué porcentaje podemos deducirnos y sobre que valor? Muchas gracias.
06 de mayo de 2020 a las 11:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sergio, en el contrato deberán de estar incluidos detalladamente, las fotos que indicas pueden generar dudas porque estas pueden haberse realizado con posterioridad (otra cosa es que en el contrato se haga referencia al mobiliario que se anexa al mismo en forma de fotografía).

La a amortización del 10% del mobiliario solo se puede aplicarse durante un plazo máximo de 10 años a contar desde la fecha de adquisición de los mismos, por lo que deberás de conservar las facturas de compra de los mismos.

19 de abril de 2020 a las 10:39Sergio Cánovas
Buenos días y gracias por vuestra ayuda. Respecto a la amortización de una vivienda alquilada, dispongo del precio de adquisición y del valor catastral de esta, pero, ¿dónde consta el valor del suelo? ¿Para poder descontarlo del mayor de los dos anteriores y aplicarle el 3% para calcular la dicha amortización? Gracias y saludos.
06 de mayo de 2020 a las 11:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sergio, que en la escritura de compraventa suele venir desglosado el valor de edificación y el valor del suelo.

En el recibo del IBI que os gira el ayuntamiento también aparecerá el valor del suelo.

19 de abril de 2020 a las 10:37Mònica Crespo
Hola Pedro, Mi duda es la siguiente. Tengo un piso de propiedad compartida con mi hermana al 50%. Dicho piso está alquilado. Al declarar los beneficios del mismo ya he indicado que tengo la propiedad al 50%. Mi duda es si donde se indica el rendimiento íntegro, el importe pagado por tasas, por comunidad... ¿Debemos poner el 50% del total (que sería la parte ganada o pagada por cada una de nosotras) o bien el importe total entendiendo que al indicar que somos propietarias al 50% el propio aplicativo ya realiza los cálculos pertinentes? Muchas gracias por adelantado.
06 de mayo de 2020 a las 11:16Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Mónica, tanto los ingresos como los gastos se deben de declarar en función del porcentaje de titularidad del inmueble que tengáis, por lo que, si el porcentaje que tenéis cada uno de vosotros es del 50%, los datos a consignar en la declaración por cada uno de ellos deberán de estar calculados a ese porcentaje.

18 de abril de 2020 a las 18:04Marta
Buenas tardes, tengo un piso alquilado, y no me queda claro en que casilla puedo poner el 3% del valor catastral de la vivienda, mirando la renta del año pasado salía en la casilla 0086, pero en la renta de este año, en esta casilla hay otro concepto. ¡Muchas gracias!
06 de mayo de 2020 a las 11:06Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Marta, la amortización del inmueble este año se declara entre las casillas 0118 y 0132 de la declaración de la renta.

18 de abril de 2020 a las 13:29Carlos
Buenos días. Gracias por el artículo, aunque creo que es erróneo que se diga que solo el 3% de amortización se podrá practicar si la antigüedad del inmueble es de 33 años o inferior. Sobre este asunto hay una consulta vinculante resuelta por la Agencia Tributaria donde se resuelve que tal criterio no es aplicable, que mientras esté alquilada la vivienda siempre se podrá deducir el 3% de amortización sin importar para nada la antigüedad del inmueble. Es la consulta vinculante V3077-16. Saludos
06 de mayo de 2020 a las 11:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Carlos, la consulta no hace referencia al Límite de la amortización acumulada de los inmuebles que se encuentra en la norma y que dice que, en el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).

Por eso si el inmueble ha estado alquilado durante más de 33 años que el lo que quería indicar ya no me puedo aplicar la amortización, me explico si compré un inmueble por 240.000 euros (siendo el valor de edificación 144.000) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción), el importe que me puedo amortizar anualmente es de 4.320 euros, por lo que el año 34 la amortización acumulada supera el coste de adquisición excluido el suelo y por tanto ya no podré aplicar la misma.

En el caso de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, el límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF, y excluido del cómputo el valor del suelo.

18 de abril de 2020 a las 00:41Ángel
Muy interesante el artículo. No sé si podría responderme una duda. Tengo una vivienda alquilada, en el año 2019 tuve que pagar una derrama de 3.500€ ya que iban a bajar el ascensor a cota 0 y arreglar la entrada del bloque comunitario por eliminar barreras arquitectónicas. Los ingresos son de 5.000€ anuales. ¿esos 3.500€ irían en el apartado de gastos de reparación y conservación? ¿O se ponen en los gastos de comunidad? - Por otro lado, al completar con seguro, IBI, amortizaciones, etc. me sale un saldo neto negativo de -2.700€ y la declaración final de la renta pasa de una devolución de 150€ a una devolución de 1.200€, ¿eso es posible? ¿se pueden tener saldos netos negativos por el alquiler? Muchísimas gracias.
06 de mayo de 2020 a las 10:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ángel, lo del ascensor en este caso sería una cuestión interpretativa, si hay ascensor y ahora la obra que se hace para que llegue hasta la cota 0 (entiendo que es hasta la planta de entrada en el edificio) la derrama sería un gasto de inversión o mejora y por tanto el importe pagado sería deducible mediante amortización (un 3% del gasto anual incurrido).

Ahora bien, si la interpretación que se hace es el gasto de conservación o reparación (pero en una inspección puede generar controversia ya que la AEAT entiende este gasto para los casos de sustitución o reparación de un ascensor ya existente y lo que me comentas no entraría en este criterio), sí que podrá deducirse el gasto soportado en su IRPF. En este caso esta deducción tendrá como tope la cuantía de los ingresos obtenidos por el alquiler, y el exceso será deducible en los cuatro años siguientes.

17 de abril de 2020 a las 20:54Daniel
Hola, muchas gracias por el blog y las respuestas en los comentarios. Son muy útiles para resolver todas las dudas respecto a la tributación por alquiler de vivienda. Todavía tengo un par de cuestiones que agradecería si me pudierais echar una mano. En mayo de 2019, compramos una vivienda y alquilamos la vivienda por habitaciones desde septiembre. En primer lugar, respecto a los gastos de financiación, ¿se podrían deducir la comisión de apertura de la hipoteca, el coste de tasación y las comisiones por amortización anticipada (no me refiero a la amortización en sí, sino a las comisiones)? Si fuera posible la deducción, ¿habría que prorratear estas tres cantidades por el periodo del alquiler? Y, en segundo lugar, justo antes del alquiler sustituimos la caldera del piso. Entiendo que este gasto también seria deducible como gasto de reparación y conservación, pero ¿habría que prorratear también esa cantidad por el periodo del alquiler? Muchas gracias de antemano y un saludo.
06 de mayo de 2020 a las 10:38Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Daniel, los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble, no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Solo el exceso de estos gastos anteriormente mencionados se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Por tanto, los gastos ocasionados por la sustitución de instalaciones o elementos, como el cambio de la caldera, se consideran un gasto reparación y conservación del inmueble por lo que seguirán el criterio de deducción indicado en el párrafo anterior.

Con respecto a los gastos de financiación indicarte que además de los intereses del préstamo también se incluyen todos los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, como puede ser la tasación, los gastos de formalización, comisiones, ahora bien, la comisión de amortización anticipada solo se podrá incluir si te la han cobrado (es decir que hubieras realizado dicha amortización y la entidad financiera te la hubiera cobrado).

Los gastos debes incorporarlos proporcionalmente al número de días que ha estado alquilado el programa a fecha de hoy no hace el cálculo

 

17 de abril de 2020 a las 20:15Begoña
Buenas tardes, en el caso de tener una vivienda alquilada, comprada hace más de 33 años, ¿no se puede aplicar como gasto una amortización del inmueble? He buscado esta información en la ayuda de hacienda a la confección de la declaración, y no veo que ponga esta restricción. Muchas gracias por responder a nuestras dudas. Un saludo.
06 de mayo de 2020 a las 10:35Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Begoña, efectivamente la norma no hace referencia a fecha plazos (años), pero si que hace referencia al Límite de la amortización acumulada de los inmuebles y que dice que, en el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar el coste de adquisición del inmueble, que se corresponde con su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).

Es decir que si compré un inmueble por 240.000 euros (siendo el valor de edificación 144.000) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción), el importe que me puedo amortizar anualmente es de 4.320 euros, por lo que el año 34 la amortización acumulada supera el coste de adquisición excluido el suelo y por tanto ya no podré aplicar la misma en mi declaración de la renta.

En el caso de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, el límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF, y excluido del cómputo el valor del suelo.

17 de abril de 2020 a las 19:11Alejandro
Hola. Me parece genial la ayuda que nos da a los que no estamos relacionados con estos temas. Mi consulta es que tengo un piso que compre en 2007, con hipoteca, que era mi vivienda habitual y así me lo desgravaba. A los años me tuve que marchar a otra comunidad autónoma por trabajo y vivir de alquiler, lógicamente la vivienda que compré (y por la que continuó pagando hipoteca) ya no era mi vivienda habitual y ya no me la desgravaba como tal. La cosa es que he amortizado capital del préstamo hipotecario varias veces mientras está la vivienda alquilada. ¿Me puedo deducir esas amortizaciones parciales de alguna forma? No entiendo muy bien esto: Será deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo… ¿Significa que me puedo deducir el 3%?, ¿puedo hacer una paralela para revisar los años que amortice préstamo? Gracias.
24 de abril de 2020 a las 10:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Alejandro, la amortización a la que hacemos referencia en este post no tiene nada que ver, aunque se llame igual que la amortización del préstamo, por lo que cuando hablamos de la amortización del 3% da igual que no tengas hipoteca o que la tengas y hayas amortizado préstamo, dicha amortización de capital de préstamo no es deducible como gasto (por lo que no tendrás que modificar las declaraciones de la renta de otros años por este concepto).

El cálculo te lo hace el programa renta web solo tienes que meter los datos que te solicita (calculados sobre el porcentaje de propiedad que tienes en el inmueble) cuando marcas la casilla relativa a la amortización.

17 de abril de 2020 a las 16:37Joaquín Hernando
Buenas tardes Pedro. Tengo alquilada por primera vez mi vivienda habitual y para deducirme la amortización solicita el programa indicar el precio de adquisición (en mi caso fue de 189.000 euros en el año 2008) y los gastos y tributos inherentes. De estos últimos, ¿podías aclararme a que cantidades se refieren? Gracias y enhorabuena por tu artículo y comentarios.
24 de abril de 2020 a las 10:28Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Joaquín se refiere básicamente al importe pagado por notaría, registro y los tributos asociados a la compra (IVA o ITP).

Es decir que el precio de adquisición deberá de ser el importe de la vivienda (sin tener en cuenta el IVA o el ITP de dicha compra) y en la siguiente casilla pones ese importe de tributos, más lo que pagaste al notario y registro por la operación de compraventa.

17 de abril de 2020 a las 16:34Vanessa
Buenas tardes, siempre que queda la duda si el 3% para las cantidades destinadas a amortización de aplica sobre el Valor Catastral o sobre el Valor Catastral de Construcción, porque el año pasado el funcionario me lo hizo sobre este último. Tampoco me aclaro en la renta de este año 2019 donde incluirlo, puesto que el año pasado era más sencillo y este te pide poner valor de adquisición, fecha, etc. y te sale por defecto un porcentaje que no deja modificar. Muchas gracias por todas sus aportaciones.
24 de abril de 2020 a las 10:26Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Vanesa, al tratarse de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo); y el valor catastral (sin incluir el valor del suelo).

Con respecto a donde incluirlo para mi este año es más sencillo, hasta ahora la gente hacía el cálculo y ponía el importe, pero como se equivocaba, por eso este año solo hay que poner los valores que te pide el programa y este te hace todos los cálculos, es decir que te dice el importe que realmente te puedes deducir por amortización del importe.

17 de abril de 2020 a las 15:54Rocío
El gasto de la amortización del piso que tengo alquilado fue una herencia que exactamente no recuerdo cuándo, pero entre 28 y 35 años más o menos del que no se la fecha de adquisición ni el importe cual es. El caso que siempre este gasto de amortización había calculado el 3 por ciento del valor catastral y lo ponía, pero este año te pide fecha de adquisición y precio, que puedo hacer si es una herencia de hace tantos años.
24 de abril de 2020 a las 10:25Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rocío, lo primero que debes de tener claro es que la amortización solo se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

Para saber cuando es la fecha de adquisición bastaría con solicitar una nota simple del registro de la propiedad.

17 de abril de 2020 a las 14:23Catia
Buenos días, muy buena información. Pero me surge la duda de si los gastos de comunidad son deducibles o no; o si lo abono yo a la comunidad, pero habiéndolos repercutido al inquilino, en la renta mensual que me paga. Gracias.
24 de abril de 2020 a las 10:24Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Catia, lo primero de todo indicarte que la norma indica que los gastos de suministros (por el importe total de la factura) serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador, si los importes de estos gastos los repercutes al inquilino como parece ser tu caso, los mismos se computarán también como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, siendo a su vez, deducibles de dicho rendimiento (efecto neutro).

16 de abril de 2020 a las 22:12Bartolomé
Buenas. He descubierto este blog por casualidad y me parece bastante bueno y envío mi pregunta : En el año 1998 recibí una herencia en la que había acciones , un fondo de inversión y una casa y un garaje, la casa se valoró en 4.172.000 pesetas y el garaje en 1.906.080 pesetas, valoración por la hacienda de Murcia un tramo de la herencia se pagó al 20 por ciento aproximado y otro tramo al 29,75 por ciento esto me refiero al impuesto de sucesiones , ahora como hago para aplicar la amortización del 3 por ciento , hasta ahora la sacaba de la valoración que hacienda hizo de la vivienda y el garaje más los gastos de gestoría, etc., pero he visto en este blog que se tiene que aplicar como valor de adquisición el valor catastral y no la valoración que hizo hacienda en su momento. Gracias por la aclaración.
24 de abril de 2020 a las 10:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Bartolomé, la norma indica que la amortización del 3% se aplica sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Ahora bien, no te preocupes por el cálculo ya que este año para evitar errores el programa renta web te calcula el importe que te puedes amortizar en base a los datos que te pide en ese apartado

16 de abril de 2020 a las 18:57Fabiola
Hola Pedro, mi duda es que he alquilado un piso y en el contrato si he incluido el mobiliario cedido en el mismo, estos muebles no están comprados recientemente de hecho ya no tengo ni las facturas porque son de hace más de 10 años. Puedo realizar la amortización de éstos y si es así ¿qué valoración tendría que darles? Te agradecería tu respuesta. Un saludo y enhorabuena por tu sección. Gracias.
24 de abril de 2020 a las 10:14Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fabiola, si están comprados hace más de 10 años ya no podrás realizar la amortización del 10% sobre el mobiliario ya que estos muebles ya están completamente amortizados.

16 de abril de 2020 a las 18:19Joan Jospe
Tengo un piso que solo ha estado alquilado tres meses. He tenido que hacerle unas reparaciones y mejoras, como el cambio del toldo. ¿Me puedo deducir el 100% o proporcionalmente a los tres meses? y ¿También tengo que aplicarlo a los impuestos?
24 de abril de 2020 a las 10:13Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Joan, los gastos de conservación y la reparación del inmueble solo podrán deducirse por la parte proporcional a los días que ha estado alquilado.

16 de abril de 2020 a las 15:13José Ángel
Buenas tardes. Tengo dudas sobre la deducción por amortización. Llevo tres años alquilando un piso y no sabía que se podía aplicar la deducción por amortización. Por los comentarios que he leído entiendo que, aunque no tenga hipoteca, sí que se puede aplicar esta deducción. La primera pregunta es saber si en las declaraciones de años anteriores 2017 y 2018 se podría hacer algo para reclamarlo. La segunda pregunta es si en el concepto de "gastos y tributos inherentes a la amortización" se puede poner además de los gastos de notaria y registro otro tipo de gastos. Muchas gracias.
24 de abril de 2020 a las 10:11Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola José Ángel, con respecto a la declaración de la renta de 2017 y 2018 podrías presentar una declaración rectificativa de la declaración ya presentada.

Con respecto a la segunda cuestión efectivamente en gastos y tributos inherentes a la adquisición se pueden incluir los gastos que indicas.

16 de abril de 2020 a las 13:58Ricardo
Buenos días. Antes de nada, enhorabuena por el artículo y gracias por la resolución de las dudas que nos surgen. Simplemente quería hacer una pregunta: Soy propietario al 50% de un inmueble que hemos tenido alquilado todo el 2019 y, al ir a hacer la declaración, me surge la duda de si en relación con las cantidades de ingresos íntegros obtenidos por el alquiler, así como las de tasas o gastos de comunidad, debo poner la cifra total obtenida / o pagada durante 2019 o solamente el 50% de esas cantidades. Gracias de antemano por la respuesta. Un saludo. Un saludo.
24 de abril de 2020 a las 10:09Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ricardo, el programa indica que en caso de que existan varios titulares del inmueble, se hará constar sólo la parte de ingresos, gastos, o retenciones que correspondan al contribuyente, por lo que en tu caso deberás de indicar en la declaración solo el 50% de las cantidades pagadas.

16 de abril de 2020 a las 13:32Jorge
Si alquilé del 1/9/2019 al 31/12/2019 los 4 meses del 2019 en gastos el IBI y tasas basura… ¿Pongo el del año porque el programa de Hacienda saca la proporción o tengo que poner yo la proporción? El piso lo compré en 2013, ¿puedo poner los gastos de escrituración y de la hipoteca, aunque sé que si puedo poner los intereses de la hipoteca de 2015 al 2018 y 2019? Para el 3%, en el cálculo de compra pongo adquisición con los gastos de impuesto de transmisiones y adjudicatarios menos el valor del suelo. Gracias.
24 de abril de 2020 a las 10:07Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jorge, los gastos debes incorporarlos proporcionalmente al número de días que ha estado alquilado el programa a fecha de hoy no hace el cálculo.

Con respecto al segundo comentario te indico que el artículo 35.1. de la ley de IRPF te indica el valor de adquisición está formado por el importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, EXCLUIDOS LOS INTERESES, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Por tanto, los intereses de la hipoteca no se pueden incluir.

15 de abril de 2020 a las 23:32José
¡Buenas! Yo quisiera saber, clara y llanamente, qué beneficio tengo si el alquiler se lo hago a un familiar directo, por ejemplo, a un hermano. Es que no entiendo cuando pongo en la declaración el arrendamiento a familiares y me sale "Debe reflejar el rendimiento mínimo que corresponde por la cesión, arrendamiento o subarrendamiento del inmueble al cónyuge o a familiares de hasta el tercer grado". Cuando resulta que he puesto todos los ingresos y deducciones reglamentarias. ¡Gracias anticipadas!
24 de abril de 2020 a las 10:04Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola José, no existe ningún beneficio fiscal por alquilar el inmueble a un familiar.

El arrendamiento de inmuebles a familiares se suele hacer por un valor muy inferior al precio de mercado de los alquileres (es una práctica común, aunque puede que tú no lo hagas), de ahí que la Agencia Tributaria establezca, en los artículos 24 y 85 de la Ley 35/2006, un límite mínimo por el que habrá que pagar impuestos independientemente del precio del alquiler, lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias. Es decir, se establece el rendimiento mínimo computable que deberás sumar a su declaración de IRPF.

En tu caso deberías de marcar las casilla relativa a "Arrendamiento de familiares” con un SI y posteriormente deberás de determinar ese Rendimiento mínimo computable, que básicamente se obtiene multiplicar el valor catastral del inmueble que aparece en vuestra declaración de la renta por el 1,1% siempre que este valor catastral esté revisado en caso de que no esté revisado el valor catastral se debería de multiplicar por el 2% (La propia plataforma "Renta Web" ofrece a los contribuyentes un apartado en el que podrá comprobar si el valor catastral del inmueble está o no revisado)

15 de abril de 2020 a las 19:55Iñaki
Hola Pedro, si la vivienda se adquirió en 1997, está totalmente pagada y ha sido la habitual hasta noviembre de 2019, momento en el que se alquiló, ¿la amortización opera igual? Gracias anticipadas.
24 de abril de 2020 a las 10:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iñaki, la amortización del 3% solo se puede aplicarse durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

15 de abril de 2020 a las 14:59Antonio
Hola: en primer lugar, gracias por el artículo, para la declaración de 2019 este año se incluyen una serie de novedades para el cálculo de la amortización en viviendas de alquiler. La duda que tengo es la siguiente: Tenemos una vivienda destinada al alquiler para primera vivienda del inquilino. Nosotros hacemos la declaración individual por ser más ventajosa, a la hora de introducir los datos de la amortización del inmueble, se introduce para cada declarante el 50 por ciento de cada concepto (valor catastral, valor del suelo) según indica la leyenda del programa de declaración. Pero en el importe de la compra no indica que sea el importe, según el porcentaje de propiedad, ¿aquí se introduce el total de la compra o dividido también por la mitad? Gracias por adelantado. Gracias por adelantado
24 de abril de 2020 a las 09:58Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, el importe de la compra también lo debes de dividir por la mitad.

15 de abril de 2020 a las 13:08Iván
Buenos días. En la declaración de la renta para el año 2019, a la hora de calcular la amortización de una vivienda en alquiler, el programa indica que se debe anotar el valor catastral total y de la construcción en proporción al porcentaje de propiedad. Sin embargo, en la casilla correspondiente al valor real de adquisición y de gastos de adquisición no hace esta anotación. ¿Si la propiedad del inmueble alquilado corresponde al 50% lo correcto es indicar solo el 50% del valor de adquisición y gastos? Muchas gracias.
24 de abril de 2020 a las 09:51Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iván, tanto los ingresos como los gastos se deben de declarar en función del porcentaje de titularidad del inmueble que tengáis, por lo que, si el porcentaje que tienes es del 50%, los datos a consignar en la declaración deberán de estar calculados a ese porcentaje.

15 de abril de 2020 a las 12:48Juan José Porras
La pregunta es la siguiente, ¿al hacer la declaración con mi mujer, tengo que dividir por dos tanto el valor de la vivienda, como los ingresos, como las distintas deducciones que hago?, ¿cómo son los impuestos, los seguros, etcétera? ¿Estamos en régimen gananciales, o pongo el total en cada una de las declaraciones y luego hago la conjunta (nos sale más favorable la conjunta que las individuales)?
24 de abril de 2020 a las 09:49Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Juan José, tanto los ingresos como los gastos se deben de declarar en función del porcentaje de titularidad del inmueble que tengáis, por lo que, si el porcentaje que tenéis cada uno de vosotros es del 50%, los datos a consignar en las declaraciones individuales de cada uno de vosotros deberán de estar calculados a ese porcentaje, para que al presentarla en tributación conjunta os salgan los datos correctos.

15 de abril de 2020 a las 12:45Iván Lob
Muy bien explicado, gracias. Una cuestión, puedes explicar más detenidamente dónde se encuadra y en qué circunstancias procede atender la reducción del 60% del rendimiento neto del inmueble al estar destinado como es mi caso a arrendamiento de vivienda. Saludos.
24 de abril de 2020 a las 09:48Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iván, todos aquellos contribuyentes que tengan un piso de su propiedad arrendado y destinado a la vivienda habitual de sus inquilinos estarán en su derecho de aplicarse, a la hora de tributar por este arrendamiento, una reducción del 60% del rendimiento neto.

Por tanto, esta reducción no puede aplicarse si el contrato de alquiler es de temporada, vacacional o alquiler de locales de los de alquiler de local de negocios.

Si cumples esos requisitos se indica en” Tipo de arrendamiento (también NIF de los arrendatarios y fecha del contrato)” que aparece cuando pinchas en el botón de información adicional que se habilita cuando marcar que el inmueble ha estado arrendado cuando das de alta el inmueble pinchando el lápiz que aparece en la casilla 0063 de la declaración de la renta.

15 de abril de 2020 a las 11:23Rosario
Hola. Yo tengo un piso de alquiler. La antigua inquilina estuvo hasta enero, en febrero estuvo vacío y la inquilina actual está desde marzo. ¿En la declaración hay manera de poner ambas inquilinas? ¿Cómo se hace?
24 de abril de 2020 a las 09:21Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rosario, cuando entras en la pestaña de Datos del Arrendamiento el programa renta web te indica que pongas el número total de días que el inmueble ha estado alquilado (de todos los contratos) y un poco más abajo en relación a los datos de identificación de los arrendatarios el programa te indica que en los campos habilitados al respecto pongas también el NIF (de todos los contratos), es decir de todos los inquilinos que ha tenido el inmueble durante el año.

15 de abril de 2020 a las 11:17Ángel Luis
¿Los gastos y tributos inherentes a la adquisición se refieren a: ITPAJD, Notaria y Registro de cuando se adquirió el inmueble en el año 2001, (supongamos 2.500 €)? ¿Esta cantidad se tendría en cuenta todos los años en que tuviéramos alquilado el inmueble? Gracias.
24 de abril de 2020 a las 09:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ángel Luis, la respuesta a tus dos preguntas es: sí. Saludos.

15 de abril de 2020 a las 10:03Toni
Hola Pedro, antes de nada, muchas gracias por el artículo y por atender todas estas consultas. Te quería preguntar, nosotros tenemos una vivienda la cual hemos alquilado como vivienda habitual y para la declaración de la renta de este año, los días que ha estado alquilada en 2019 han sido solo 61. Mi pregunta es: ¿a efectos de gastos deducibles, hemos de indicar solamente la parte proporcional de gastos de esos 61 días? ¿O el total de los gastos de 2019, con lo que tendríamos un rendimiento negativo?
24 de abril de 2020 a las 09:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Toni, solo podrás deducir la parte proporcional a los días que ha estado alquilado el importe de total lo multiplicas por 61 y los divides entre 365 y el resultado es el importe que debes de poner en tu declaración de la renta.

14 de abril de 2020 a las 21:36Eva
¿En qué apartado de la declaración de la renta puedo incluir el 3% de amortización?
24 de abril de 2020 a las 09:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eva, la amortización del inmueble se declara entre las casillas 0118 y 0132 de la declaración de la renta.

14 de abril de 2020 a las 21:04Jorge
Buenas tardes, dos cuestiones. En el caso de una vivienda que está alquilada y está en la sociedad de bienes gananciales a la hora de hacer la declaración en modo individual, se dividen al 50% los ingresos y entiendo que también los gastos, ¿es así? Y, ¿cuál es el máximo que se puede desgravar de reparaciones y mantenimiento de una casa en alquiler? Muchas gracias
24 de abril de 2020 a las 09:10Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jorge, tanto los ingresos como los gastos se deben de declarar en función del porcentaje de titularidad del inmueble que tengáis, por lo que, si el porcentaje que tenéis cada uno de vosotros es del 50%, los datos a consignar en la declaración por cada uno de ellos deberán de estar calculados a ese porcentaje.

Con respecto a la segunda cuestión, comentarte que el importe total a deducir en los gastos (Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble), no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

14 de abril de 2020 a las 20:16luis
Buenas tardes. Me parecen unas preguntas y comentarios esenciales, justificados, importantes, en esto días. ¡Salud! Quería preguntar sobre una vivienda en alquiler, sobre su deducción de valor de amortización del inmueble. La vivienda la adquirí en 2005 por 130.000 euros. Su valor catastral es de 47.666 euros y su valor de suelo 18.005 euros. ¿Debo entender que puedo desgravarme (130.000-18.005)*3%, por ser más favorable, en lugar de (47.666 euros - 18.005 euros) * 3%? Gracias.
24 de abril de 2020 a las 09:08Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luis, lo primero de todo indicaros que este año no os volváis locos con el cálculo a mano de la amortización del 3% ya que este año el programa renta web2019 te hace todos los cálculos, solo tienes que poner los datos que te van pidiendo cuando se abre la pestaña relativa a la amortización.

A modo de resumen me explico si en tu escritura de compraventa solo se indica que el valor de compra es 130.000 euros (sin desglosar el valor de edificación y del suelo) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 47.666 euros (18.005 euros de suelo y 29.661 euros de valor de construcción).

Por tanto, el porcentaje de edificación es del 60,70% (18.005 euros / 29.661 euros).

Valor de edificación de la escritura es de 78.910 euros (60,70% x 130.000 euros).

Por tanto, el 3% de amortización sobre la edificación según escritura de compraventa es de 2.367,30 euros (78.910 euros x 3%).

14 de abril de 2020 a las 19:26Fernando
Buenas tardes. Al calcular la amortización sobre el valor de compra de la construcción (excluyendo el valor de compra del suelo), ¿cuál es el valor de compra de la construcción? Porque en cualquier escritura de compraventa se indica el valor de compra total sin detallar cuánto vale la construcción y cuánto vale el suelo. Gracias por adelantado y un saludo.
24 de abril de 2020 a las 09:06Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fernando, en la escritura de compraventa debería de venir desglosado, ahora bien, en el caso en el que en la escritura de compraventa no aparezca desglosado el valor de edificación y el valor del suelo, tienes que aplicar al valor de escritura el porcentaje de valor de edificación que representa en el Catastro.

Me explico si la escritura de compraventa solo se indica que el valor de compra es 240.000 euros (sin desglosar el valor de edificación y del suelo) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción).

Por tanto, el porcentaje de edificación es del 60% (30.000 euros / 50.000 euros).

Valor de edificación de la escritura es de 144.000 euros (60% x 240.000 euros).

Por tanto, el 3% de amortización sobre la edificación según escritura de compraventa es de 4.320 euros (144.000 euros x 3%).

Pero no te vuelvas loco por este tema ya que el programa renta web2019 ya te lo calcula todo, solo tienes que poner los datos que te van pidiendo cuando se abre la pestaña relativa a la amortización.

14 de abril de 2020 a las 18:51Fernando
Buenas tardes. Supongamos una vivienda alquilada a un particular por la que amortizamos anualmente 4500 € (3% del valor de adquisición sin suelo, que es 150.000. El valor catastral sin suelo es menor). Al hacer esta amortización reducimos nuestros ingresos por alquiler en 4500 €, es decir, tributamos por 4500 € menos. Pero como la vivienda está arrendada a un particular y hay una reducción del 60% en realidad por esa amortización solo tributamos por 1800 € menos. Suponiendo que tributamos a un tipo del 29% entonces el ahorro que nos supone hacer la amortización es de 522 €. Pero años después al vender la vivienda nos obligan a reducir del precio de compra la amortización de 4500 €. Esto equivale a que en la venta ganamos 4500 € más y debemos tributar por ellos. Lo normal será que la diferencia entre el precio de venta y el de compra (reducido por las amortizaciones practicadas durante varios años) sea de más de 50.000 € y en ese caso tributaremos al 23%. Luego debido a la amortización pagaremos un 23% de 4500 €, o sea 1.035 €. Así pues, la amortización mientras tenemos alquilada la vivienda nos permite ahorrar 522 € años, pero al venderla nos genera un gasto de 1.035 € por cada año. Si está bien hecho mi razonamiento resulta que es muy perjudicial hacer amortizaciones. ¿Hay algún error en mi planteamiento? ¿Podemos no hacer las amortizaciones? Gracias por adelantado y un cordial saludo.
24 de abril de 2020 a las 09:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fernando, la normativa que cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado debe descontarse del valor de adquisición la “amortización mínima” que debía haberse aplicado durante el periodo de arrendamiento con independencia de que se haya deducido en las declaraciones de la Renta o no.

14 de abril de 2020 a las 18:18Roberto Martín Pazos
Hola, Antes de nada, gracias por todas las dudas que nos estas aclarando. La mía es la siguiente, para la deducción del 3%, como podemos saber el valor de construcción y de suelo, pues en el recibo del Ibi viene desglosado, pero en la escritura, no. ¿Y qué valor de compra utilizamos el que figura en escritura o el importe de inicial de la hipoteca?
24 de abril de 2020 a las 09:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Roberto, que en la escritura de compraventa no aparezca desglosado el valor de edificación y el valor del suelo, tienes que aplicar al valor de escritura el porcentaje de valor de edificación que representa en el Catastro.

Me explico si la escritura de compraventa solo se indica que el valor de compra es 240.000 euros (sin desglosar el valor de edificación y del suelo) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción).

Por tanto, el porcentaje de edificación es del 60% (30.000 euros / 50.000 euros).

Valor de edificación de la escritura es de 144.000 euros (60% x 240.000 euros).

Por tanto, el 3% de amortización sobre la edificación según escritura de compraventa es de 4.320 euros (144.000 euros x 3%).

Pero no te vuelvas loco por este tema ya que el programa renta web2019 ya te lo calcula todo, solo tienes que poner los datos que te van pidiendo cuando se abre la pestaña relativa a la amortización.

14 de abril de 2020 a las 15:13Mariano
Hola, quisiera saber si gastos los gastos de reparación y conservación que no se hayan podido deducir en un año, por superar el máximo legal permitido, ¿puede aplicarse en años posteriores? Y quisiera saber si el rendimiento mínimo computable, ¿cuándo se considera el porcentaje previsto del valor catastral, puede fraccionarse en caso de que el inmueble se ha adquirido o alquilado a mediados de año?
24 de abril de 2020 a las 08:58Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Mariano, el artículo 13 del Reglamento de IRPF indica que el importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, juntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

Por otro lado, indicarte que cuando un inmueble se adquiere en el transcurso de un ejercicio o haya estado arrendado durante parte de un año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante parte de un ejercicio, la renta imputable será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período. Por tanto, este procedimiento será el mismo para determinar el Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco.

14 de abril de 2020 a las 15:02Santiago
Hola, Gracias por el artículo. Me parece que la realidad es más complicada cuando no alquilo todo el año. Sigue en vigor la obligación de prorratear los gastos a la cantidad de días que se ha alquilado la vivienda en el año. Es decir que si alquilo la casa solo 250 días de 365 días, ¿tengo que prorratear muchos gastos, unos sí y otros no, cuáles?
24 de abril de 2020 a las 08:52Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Santiago, tal y como indica el manual de la renta en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc. serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

14 de abril de 2020 a las 13:41Jorge
Buenas tardes. Tengo un piso arrendado y sin hipoteca que compré en el 2008, con valor de 110.000 euros al rellenar el apartado de arrendamiento. Poniendo los ingresos y gastos del alquiler, llego al apartado de amortización del inmueble donde se abre otra ventana pidiéndome fecha de compra, precio de adquisición, valor catastral gastos inherentes a la adquisición del inmueble. ¿Debo rellenar este apartado ya que me sale negativa si lo hago? Y otra pregunta a la hora de aplicar el 3% de amortización. Tengo una duda: ¿el valor de construcción es de 34.506,73 el del suelo 5.773,35 por lo que se aplicaría al valor de adquisición descontando el valor del suelo el 3%, caso de no se hizo el gestor en la renta del año pasado ya que aplicó el 3% al valor de construcción? Gracias. Un saludo.
24 de abril de 2020 a las 08:37Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jorge, la norma establece que la amortización del 3% se aplica sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Pero no te preocupes por el cálculo, el programa renta web te calcula el importe que te puedes amortizar en base a la información que te pide.

14 de abril de 2020 a las 13:05Miguel
Buenos días. Tengo un piso que ya está totalmente pagado desde hace 15 años y lo alquilé durante todo el año 2019. ¿Puede deducirme el 3% de amortización? Durante el año 2019, tuve que comprar un aire acondicionado para ese piso por que se había roto y un colchón nuevo. ¿Puedo deducirme la compra del aire acondicionado y del colchón? ¿Y en qué apartados?
24 de abril de 2020 a las 08:34Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Miguel, todos los gastos que sean deducibles lo serán proporcional a los días que ha estado alquilado el inmueble. Con respecto al colchón entiendo, que salvo que este figurara en el anexo del contrato de contrato de alquiler, deberán como un bien y/o enser cedidos y que se ha tenido que cambiar este no será un gasto deducible.

13 de abril de 2020 a las 10:25Itxi
Le comento. Tengo una propiedad al 50% con mi marido. (Es 2ª vivienda). La tenemos alquilada a un familiar, pero en 2019 sólo se alquiló desde septiembre (4 meses). Por lo que he entendido: - Todos los gestos de comunidad, basuras, seguro e IBI se deben prorratear al 50% y sobre eso declarar solo 4 meses. Ejemplo: Prima se seguro en 2019: 152,13€ /12meses *4meses = 50,71€. Como son dos propietarios, los gastos se dividen entre 2 = 25,35€. ¿¿Es así?? - En el apartado de amortización sí que se ponen las cifras al 100%. verdad? - Al estar alquilada a familiar directo, me pide el rendimiento mínimo computable (Un 1,1% del valor catastral revisado?). ¿Correcto? Muchas gracias por la ayuda. Es la primera vez que la hago sola y no quiero cometer fallos....
06 de mayo de 2020 a las 13:24Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Itxi, lo primero de todo el prorrateo se hace por el número de días que ha estado alquilado no por meses es decir que los cálculos por ejemplo sería 152,13€/365 días x 122 días (suponiendo que el alquiler fue el 1 de septiembre) y eso te da 50,84 euros, y al ser dos propietarios el gasto sería de 25,42 euros.

Con respecto a la amortización el programa te pide que los datos (Valor catastral, Valor catastral de la construcción, etc.…) los pongas calculados sobre el porcentaje de propiedad que tienes en el inmueble.

Por último indicar que con respecto al Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco, se multiplica el valor catastral del inmueble que aparece en vuestra declaración de la renta por el 1,1% siempre que este valor catastral esté revisado en caso de que no esté revisado el valor catastral se debería de multiplicar por el 2% (La propia plataforma "Renta Web" ofrece a los contribuyentes un apartado en el que podrá comprobar si el valor catastral del inmueble está o no revisado).

12 de abril de 2020 a las 16:01Juan
Buenas tardes. Muchísimas gracias por su clarificador artículo. En mi caso, tengo alquilado mi piso con opción a compra. Con su artículo he entendido la forma de tributar la parte del alquiler, pero no tengo claro en qué casilla debo poner el importe del 10% que se me entregó como opción a compra y tampoco sé si puedo deducirme algún gasto. Muchísimas gracias de antemano.
06 de mayo de 2020 a las 12:16Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Juan, la consulta Vinculante V2614-15 indica que "precio de la opción" (o "derecho de opción de compra", establecido en la formalización del contrato), produce en el concedente (en tu caso) una ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRP), que al NO derivar de una transmisión, ha de integrarse como renta general (B.I. General) (art. 45 LIRPF). Este importe ha de consignarse en el período impositivo en que tiene lugar la alteración del patrimonio (período en que se formaliza el contrato) por el importe efectivamente satisfecho (siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este). De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayas satisfechos (si es que los hay) y el resultado se deberá declarar en la casilla 0304.

12 de abril de 2020 a las 14:38Gloria
Buenos días. Un piso para alquilar desde el momento que se contacta con inmobiliaria, la totalidad de los gastos de suministros mientras no se alquila y que son necesarios mantenerlos para poderlo alquilar, ¿serían deducibles como gasto? Se contacta con la inmobiliaria en nov 2018 y no se alquila hasta mayo 2019. Suministros desde nov 2018 a abril 2019, ¿serían deducibles en IRPF 2019? y ¿serían gastos mantenimiento? Y por otra parte lo gastos de reparación y mantenimiento, sustitución muebles cocina, que se han ido haciendo poco a poco desde el año 2016, ¿serían deducibles totalmente en IRPF 2019? ¿Y lo que sobrepase de lo cobrado por alquiler se podría poner al año siguiente? Gracias.
06 de mayo de 2020 a las 12:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Gloria, para mí ninguno de los gastos que indicas sería deducibles en la declaración de la renta de este año, ni siguientes.

12 de abril de 2020 a las 13:34Alejandro
Hola Pedro. Me parece increíble la ayuda que prestas a personas que desconocen todo este tema, como es mi caso en concreto. Muchas gracias de antemano. Mi caso es el siguiente. Compre un piso en 2007, me costó pongamos 180000 € con gastos y todo. Era para vivienda habitual, pero por motivos laborales me tuve que ir a otro lugar y desde entonces lo tengo destinado a alquiler. Igual estoy haciendo alguna "burrada" porque estoy bastante verde en estos temas. Cuando hago la declaración de la renta la realizo descontando los gastos (intereses préstamo, comunidad, IBI, seguros), prorrateándolo todo por los días que ha estado vacío y alquilado si es el caso. Desconocía lo que comentáis del 3% y no sé si lo puedo aplicar yo en mi caso. Ahora tengo un par de cuestiones: 1º Amorticé 15000 € del préstamo hipotecario hace un par de años estando el piso alquilado y no puse nada en la declaración. ¿Puedo hacer una paralela de esa declaración de renta e incluir el 3% de esos 15000 como gastos, o como sería esto? Segundo. Sino amortizo nada parcialmente, si solamente pago mis cuotas de la hipoteca, ¿me puedo desgravar por una parte los intereses y aparte el 3% del resto de la cuota? Lo del valor del suelo (4.033 €), valor construcción (28.958 €) y valor catastral (32.991 euros) ya me pierdo del todo. No sé cómo se actualiza en la renta. Muchas gracias.
06 de mayo de 2020 a las 12:23Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Alejandro, la amortización a la que hacemos referencia en este post no tiene nada que ver, aunque se llame igual que la amortización del préstamo, por lo que cuando hablamos de la amortización del 3% da igual que no tengas hipoteca o que la tengas y amortizado préstamo.

El cálculo te lo hace el programa renta web solo tienes que meter los datos que te solicita (calculados sobre el porcentaje de propiedad que tienes en el inmueble) cuando marcas la casilla relativa a la amortización.

11 de abril de 2020 a las 19:55Jorge
Buenas tardes, Muchas gracias, está muy claro y bien escrito el artículo. Aprovecho para hacerle alguna pregunta. En el caso de que exista una separación, pero se mantenga la sociedad de bienes gananciales, sé que el alquiler se incluye en la Declaración de la Renta al 50% por ciento, ¿se hace igual para los gastos de reparación y mantenimiento e impuestos municipales (asumiendo que se pagan a medias)? ¿Cuál es el importe máximo que produce deducción de los gastos de mantenimiento y reparación? o preguntado de otra forma, ¿a partir de que importe "sobra gasto" para posteriores ejercicios? Por último, en el caso de que se dividen los gastos al 50%, ¿el límite de gastos e impuestos por declarante es el total o se reduce también al 50%? Muchas gracias y ¡a cuidarse!
06 de mayo de 2020 a las 12:24Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jorge, la deducción del gasto de conservación y/o reparación tendrá como tope la cuantía de los ingresos obtenidos por el alquiler, y el exceso será deducible en los cuatro años siguientes.

Recuerda que todos los ingresos y gastos deducibles (incluidos los impuestos) deben de imputarse proporcionalmente al porcentaje que tengas es decir que en tu caso será al 50%.

11 de abril de 2020 a las 17:39Óscar
Hola, tengo un piso alquilado, ¿en qué casilla tengo que poner los intereses cobrados por el banco? Este piso tiene hipoteca. Gracias.
06 de mayo de 2020 a las 12:27Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Óscar, en la casilla 0105 que se llama 'Intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble y demás gastos de financiación en 2019'.

11 de abril de 2020 a las 17:20Jesús
Enhorabuena por el blog. Muy completo. Tengo una duda sobre cómo computar gastos deducibles por parte del arrendador, en caso en el que se alquile una proporción de mi vivienda habitual. Intuyo que gastos de comunidad, suministros, amortización inmueble y mueble, deben ir prorrateados por número de días alquilados y por la proporción de la vivienda que está alquilada (ejemplo, si alquilé una de las 3 habitaciones de mi vivienda habitual durante 3 meses en 2019, un gasto deducible de 100 euros deducirá por 100 x 33.33% x 3/12). En cuanto a los gastos deducibles de mantenimiento y sustitución (no mejoras) ¿Cómo computan? Imagino que será algo diferente, dado que puede darse el caso siguiente: en 2017 (inmueble sin alquilar, no es mi vivienda habitual) sustituyo ventanas de un inmueble (gasto=5.000 euros). Año 2018, alquilo dicho inmueble (ingreso del año=4.000 euros, ingreso neto sólo considerando la deducción de la sustitución de elementos de la vivienda= -1000 euros).
06 de mayo de 2020 a las 12:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jesús te recomiendo la lectura de la Consulta Vinculante de la Dirección general de tributos a este respecto V0537-19 .

11 de abril de 2020 a las 13:39Rubén
Buenos días. Tengo una duda a ver si puedes ayudarme. No entiendo muy bien lo del 3% de la amortización del coste de adquisición o el valor catastral. Si me puedes ayudar también en que casilla habría que poner eso y que es lo que tendría que calcular. Muchas gracias y muy buen artículo.
06 de mayo de 2020 a las 12:31Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rubén, la amortización del inmueble se declara entre la casilla 0118 y la 0132, pero no te agobies por los cálculos el programa renta web 2019 te ayuda a calcularlo, solo tienes que cumplimentar los campos que te solicitan básicamente lo que se tiene que cumplimentar son los campos relativos a la fecha de adquisición, el valor catastral total y el de la construcción que eso viene en el recibo del IBI, el importe de adquisición y los gastos de adquisición. (eso sí todos poner en prorrateados en base al porcentaje de propiedad que tienes en el inmueble).

10 de abril de 2020 a las 20:14Jorge
Buenas tardes, tengo un piso comprado el año 1990, otro en el 2002 y otro en el 2007, uno es de alquiler anual y los otros dos son de alquiler vacacional. La pregunta es: ¿puedo poner la amortización de los inmuebles y cómo?
24 de abril de 2020 a las 14:51Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jorge, te adjunto enlace de la AEAT que explica cómo poner la amortización en la declaración de la renta.

10 de abril de 2020 a las 19:03Ángel Jiménez
Hola, buenas tardes. Tengo un piso alquilado a un hijo desde ha tres años, aproximadamente Cómo sabéis Hacienda ha cambiado el formado de aplicación de los datos de los bienes Inmuebles, apartado C de la Renta Web, estos cambios me han dejado un poco "fuera de juego", tengo dificultades en la aplicación de algunos conceptos, como: Amortización de Bienes inmuebles (3% del Valor Catastral), solo veo la Casilla de los bienes muebles cedidos con el Inmueble alquilado. Importes pendientes de deducir en los próximos años, creo que los pongo bien, peo cuando apago el ordenador y lo vuelvo a encender, este dato desaparece. Tengo dos plazas de garaje en el mimo edificio de la vivienda habitual, este año, por primera vez, me han cargado los impuestos correspondientes a una de ellas, yo siempre he pensado que hasta un máximo de dos plazas estaban exentas, desconozco si existe algún cambio legal. Saludos cordiales.
06 de mayo de 2020 a las 12:35Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ángel, te adjunto enlace de la AEAT que el nuevo funcionamiento en la captura de datos en inmuebles con Renta WEB.

Por otro lado, no hay ningún cambio normativo, es decir que si las dos plazas de garaje están en el mismo edificio que la vivienda y se adquieren en el mismo acto que la vivienda, la compra de las mismas se considera adquisición de vivienda a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en consecuencia no habrá que realizar imputación de rentas inmobiliarias por la plaza de garaje.

Ahora bien, si alguna plaza de garaje no se compró en el mismo acto que la vivienda (que se compró posteriormente) aunque esté en el mismo edificio si que hay que tributar por ella.

10 de abril de 2020 a las 18:12Sergio
Del importe que pague por un piso ¿Cómo puedo saber que importe corresponde a la vivienda y cuál al suelo?
06 de mayo de 2020 a las 12:37Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sergio, puede que venga desglosado en la escritura de compraventa ahora bien en el caso en el que en la escritura de compraventa no aparezca desglosado el valor de edificación y el valor del suelo, tienes que aplicar al valor de escritura el porcentaje de valor de edificación que representa en el Catastro.

Me explico si la escritura de compraventa solo se indica que el valor de compra es 240.000 euros (sin desglosar el valor de edificación y del suelo) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción). Por tanto, el porcentaje de edificación es del 60% (30.000 euros / 50.000 euros).

Valor de edificación de la escritura es de 144.000 euros (60% x 240.000 euros).

Por tanto, el 3% de amortización sobre la edificación según escritura de compraventa es de 4.320 euros (144.000 euros x 3%).

Pero no te vuelvas loco por este tema ya que el programa renta web2019 ya te lo calcula todo, solo tienes que poner los datos que te van pidiendo cuando se abre la pestaña relativa a la amortización.

10 de abril de 2020 a las 17:58Belén
Buenas tardes y muchas gracias de antemano por sus respuestas. Nuestra situación es la siguiente. Mi marido y yo tenemos en propiedad al 50 % un piso que ha estado alquilado durante todo el año 2019, hacemos la declaración individual por lo que a la hora de declarar el alquiler entiendo que tenemos que dividir todo en dos partes iguales. Pongo un ejemplo práctico de nuestra situación: - ingresos íntegros por el alquiler: 6000 € --> declaramos 3000 cada uno en su propia declaración - seguro del piso: 200€ --> declaramos 100 cada uno en su propia declaración -comunidad de propietarios: 500€ ---> 250 cada uno.... así sucesivamente con todos los ingresos y gastos... mis dudas son las siguientes: A la hora de poner el valor catastral y el valor catastral de la construcción ya nos piden específicamente poner la parte correspondiente al % de la propiedad en el inmueble, pero cuando piden el importe de adquisición y los gastos y tributos inherentes a la adquisición no lo especifican, entonces ¿ponemos cada uno el valor total o la mitad del valor cada uno?... La otra duda es sobre la amortización de bienes muebles, ¿ponemos el total del valor de los muebles que hay en el piso o ponemos el 10% del valor del mismo?
06 de mayo de 2020 a las 12:38Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Belén, con respecto a la primera cuestión indicar que deberás de poner en tu caso la mitad del valor de adquisición y gastos y tributos de esta adquisición.

Con respecto a la segunda cuestión que planteas indicarte que en la amortización de los bienes muebles solo puedes poner el 10% del valor de estos (La parte que te corresponda), pero recuerda que dicha amortización solo se puede aplicar si en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de estos.

10 de abril de 2020 a las 11:47Antonio
Buenos días, tengo una vivienda en alquiler de larga temporada y tengo la duda de que importe poner en la declaración de la renta: Base Imponible o total de las facturas de gastos de suministros (electricidad, agua), que dichas facturas son repercutidas en el siguiente recibo al inquilino. Así como en el caso de compra de algún mueble, electrodoméstico, o reparación de electricista, fontanero, etc. Es decir, ¿la Agencia Tributaria contempla como gasto deducible el total de la factura, o solo la Base Imponible?
06 de mayo de 2020 a las 12:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, lo primero de todo indicarte que la norma indica que los gastos de suministros (por el importe total de la factura) serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador, si los importes de estos gastos los repercutes al inquilino como parece ser tu caso, los mismos se computarán también como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, siendo a su vez, deducibles de dicho rendimiento (efecto neutro).

09 de abril de 2020 a las 11:55Francisco
Buenos días, ¿en el caso que el coste de adquisición de la vivienda sea superior al catastral, la amortización del 3% se hace sobre el total del valor de adquisición? Saludos y gracias.
06 de mayo de 2020 a las 13:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Francisco por regla general el coste de adquisición (si la vivienda es comprada) es superior al catastral y por tanto la amortización se hace en ese caso se hace sobre el valor de adquisición, ahora bien recuerda que al valor de adquisición se le suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.

Si el inmueble se adquirió por herencia o donación, sólo tendrá la consideración de coste de adquisición satisfecho solo la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas, por lo que en estos casos puede ocurrir que el valor catastral (excluido el valor del suelo) sea superior al de adquisición y se deba de utilizar el valor catastral.

09 de abril de 2020 a las 09:51Josep
Buenos días, Pedro Àngel, Buen artículo y claro. Tengo un par de dudas. La primera, como determino el importe para la amortización si el mayor de los importes entre catastral y compraventa es compraventa. ¿Quiero decir, como puedo saber que parte del valor de compra es construcción y no suelo? la misma proporción que en catastral? en segundo lugar, si tengo unos seguros obligatorios que mi entidad bancaria me obliga a tener para la hipoteca del piso, pero no son seguros del propio piso, que también tengo, sino seguros de vida para asegurar el pago de esa hipoteca. ¿los puedo contabilizar como gasto? ¡Gracias!
06 de mayo de 2020 a las 13:05Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Josep, en la escritura de compraventa debería de venir desglosado, ahora bien, en el caso en el que en la escritura de compraventa no aparezca desglosado el valor de edificación y el valor del suelo, tienes que aplicar al valor de escritura el porcentaje de valor de edificación que representa en el Catastro.

Me explico si la escritura de compraventa solo se indica que el valor de compra es 240.000 euros (sin desglosar el valor de edificación y del suelo) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción). Por tanto, el porcentaje de edificación es del 60% (30.000 euros / 50.000 euros).

Valor de edificación de la escritura es de 144.000 euros (60% x 240.000 euros).

Por tanto, el 3% de amortización sobre la edificación según escritura de compraventa es de 4.320 euros (144.000 euros x 3%).

Pero no te vuelvas loco por este tema ya que el programa renta web2019 ya te lo calcula todo, solo tienes que poner los datos que te van pidiendo cuando se abre la pestaña relativa a la amortización.

Con respecto al seguro he de indicar que solo sería deducible en el caso de que este estuviera en las estipulaciones de la escritura de la hipoteca.

08 de abril de 2020 a las 19:50Jorge
Buenas tardes, tenía un par de dudas sobre los "gastos y tributos inherentes a la adquisición" en el apartado de amortización de bienes inmuebles de la declaración. 1) Sé que se incluyen los gastos de notaría, registro, IAJD, etc. pero ¿sólo de la compraventa o también se pueden incluir los de la hipoteca? 2) El piso que tengo en alquiler lo adquirí en 2006 y los gastos que refiero en 1) son de ese año, ¿los puedo incluir en la declaración de 2019 o sólo podría hacerlo si la adquisición la hice el año pasado? Muchas gracias.
06 de mayo de 2020 a las 13:09Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jorge los gastos de la hipoteca no se pueden incluir en el apartado.

Con respecto a los gastos de la compraventa los puedes incluir en ese apartado de la declaración de la renta de 2019 para calcular el 3% de amortización.

08 de abril de 2020 a las 19:15Eva
Buenas tardes. En primer lugar, agradecerle la atención. Mi consulta es sobre los Gastos de Amortización del inmueble. Tengo un piso heredado y lo he alquilado durante 122 días de 2019. En mi caso la deducción será aplicando el 3% del valor catastral de construcción. Lo que no tengo claro es si la cifra que tengo que introducir en las casillas "0123" y "0124" es la que me aparece en el recibo del IBI en su totalidad y lo calcula automáticamente el programa informático, o tengo que prorratear la cantidad correspondiente a los 122 días antes de introducirla... Otra cuestión que me surge: la fecha de adquisición de dicho piso por herencia es la del fallecimiento del causante o la de la aceptación de la herencia... ¡Muchas gracias! Saludos.
06 de mayo de 2020 a las 13:10Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eva, las casillas a las que haces referencia solo deberás de reflejar el valor catastral y valor catastral de la construcción que te corresponda, es decir que si el piso es 100% deberás de poner lo que pone el recibo del IBI, si eres propietaria del 50% deberás de prorratear el valor del recibo del IBI a esa proporción ya que la AEAT indica que en esos apartados deben imputarse proporcionalmente al porcentaje que tengas del inmueble, del número de días olvídate porque ya lo pones en otro apartado y ese cálculo por días lo hace el programa.

Con respecto a la segunda cuestión la fecha de adquisición es la de fallecimiento ya que el Código Civil establece que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte del causante.

08 de abril de 2020 a las 18:38David
Quería agradecerte Pedro tu ayuda, es una suerte tener un blog como este y gente como tú, gracias de verdad. Una última consulta, soy el chico de la vivienda arrendada desde octubre de 2019, lógicamente como no es mi vivienda habitual, pero si tengo un préstamo hipotecario, no puedo incorporarla como dato al inicio ya que no me puedo deducir los gastos del préstamo, por no ser vivienda habitual, eso lo tengo claro. Pero una vez en el apartado donde he indicado que el inmueble está arrendado (Página 6 de Renta Web), y he puesto los gastos de tributos, comunidad y seguro sólo los 90 días que ha estado arrendada en 2019 como me indicaste en tu respuesta, hay una casilla para cumplimentar, se llama "Amortización del inmueble", en dicha casilla al abrirla he indicado que el tipo de adquisición fue Onerosa, he cumplimentado la Fecha de adquisición del inmueble (año 2007), he puesto el número de días que ha estado alquilada en 2019 (90 días), el valor catastral y el valor catastral de la adquisición, el importe de la adquisición, y la siguiente casilla es "Gastos y tributos inherentes a la adquisición", supongo que es en dicha casilla donde debo indicar los intereses de los 3 meses que ha estado alquilada en 2019, que según indicas en el artículo sí que se pueden deducir en una vivienda arrendada. En esa casilla, he indicado sólo la parte de intereses de las cuotas de mi préstamo Bankia de los meses de octubre, noviembre y diciembre, ¿lo he hecho bien? Porque no encuentro otra casilla donde indicar los intereses y he supuesto que es esa. Gracias de nuevo Pedro, sin tu ayuda sería muy complicado poder hacer la declaración. Un saludo.
06 de mayo de 2020 a las 13:11Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola David, en la casilla de “Gastos y tributos inherentes a la adquisición” se refiere a los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado correspondiente a la vivienda y satisfechos compra de la vivienda.

Los intereses del préstamo se declaran en la casilla 0105 “Intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble y demás gastos de financiación en 2019”.

08 de abril de 2020 a las 18:24Pilar
Buenas tardes, tengo un piso alquilado desde el año 2018. Referente a la amortización del inmueble el primer año me deduzco el 3% sobre el valor de adquisición del inmueble más los gastos de notaria, registro…excluido el valor del suelo, ya que este importe era mayor que el valor catastral una vez descontado el valor del suelo. Mi pregunta es: ¿cada año se puede amortizar por el valor de adquisición e incluir los gatos de notaria, registro... y excluir el valor del suelo? Gracias.
06 de mayo de 2020 a las 13:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pilar, la amortización calculada como indicas solo se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

08 de abril de 2020 a las 16:38Vicente
Hola buenas tardes mis dos consultas son: tengo un piso alquilado y en 2019 he tenido unas derramas por obras en desagües de la comunidad en mal estado que han afectado a 2 locales comerciales, en que casilla las puedo poner si son gastos deducibles; y la segunda consulta: qué casilla tengo que poner 3% de amortización de la vivienda y en cual el 10% del mobiliario. Gracias.
06 de mayo de 2020 a las 13:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Vicente, las derramas podrían ser consideradas como un gasto de conservación y la reparación del inmueble y eso se pone en la casilla 0107, con respecto a la segunda consulta te adjunto enlace de la AEAT en el que indica como se teclea todo esto en Renta Web.

08 de abril de 2020 a las 14:20Pepe Codorníu
Vaya, olvidé poner la segunda pregunta: al prorratear la parte correspondiente a los 25 días y plantear la regla de tres... ¿Desde cuándo cuento los días para hacer el cálculo? 365 no pueden ser porque heredé el 21 de marzo, Pero también me suena raro que pueda ser desde el primer día que alquilé (el 15 de noviembre) como me dicen en la agencia. Gracias de nuevo.
06 de mayo de 2020 a las 13:22Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pepe, el cálculo se hace sobre el número de días que el inmueble ha sido de tu propiedad es decir 285 días en el año, por tanto, para calcular los gastos deducibles debes de multiplicar el gasto por los días que ha estado alquilado es decir por 47 días (porque lo alquilaste el 15 de noviembre) y el resultado dividirlo entre 285 días.

08 de abril de 2020 a las 14:10Pepe Codorníu
Hola, Pedro. Heredé un piso en el 2019, concretamente el 21 de marzo. Acepté la herencia ante notario en el mes de junio. Cuando terminé todo ese papeleo encargué una reforma -pues estaba hecho polvo por dentro-, con idea de ponerlo en alquiler turístico a través de una agencia. El piso empezó a generar ingresos el 15 de noviembre de ese año (en total, recibí 2800 euros por los 25 días). La reforma ha sido por un importe de 42.000 euros. Pero si aplico todo este importe en la declaración del 2019 (prorrateando a 25 días) me salen 3.700 y pico euros, con lo cual me paso de los 2.800 euros que recibí de ingresos. ¿Puedo aplicar este año solo una parte de la reforma y dejar el resto para el próximo ejercicio fiscal? Muchas gracias.
06 de mayo de 2020 a las 13:23Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Pepe, esta cuestión relativa a la reforma debemos de tener mucho cuidado ya que lo que nosotros podemos interpretar como reforma, no es lo mismo que establece la Ley. La normativa indica que solo las obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, etc.) si se pueden incluir como gastos deducibles, eso sí solo podrás deducir la parte proporcional a los días que ha estado alquilado es decir importe de la factura multiplicado por 47 y dividido por 285 días que corresponden a los días que el inmueble ha sido de tu propiedad. Recuerda que la deducción de estos gastos tendrá como tope la cuantía de los ingresos obtenidos por el alquiler, y el exceso será deducible en los cuatro años siguientes

El resto de las reformas que no sean de conservación o reparación y que estén destinadas a la mejora del inmueble no se considerarán como gastos deducibles pudiendo ser considerado dicho importe como un mayor valor de adquisición del inmueble y por tanto el gasto será deducible mediante amortización, amortización que también estará prorrateada al número de días que ha estado alquilado el piso.

En este caso os recomiendo la lectura de esta Consulta Vinculante V3396-16 de la Dirección General de tributos donde lo explica.

08 de abril de 2020 a las 12:40Iciar
Hola. Tengo un piso en propiedad al 50% con mi marido, alquilado a un familiar desde septiembre de 2019 (4 meses). Por lo que he leído, todos los gastos se tienen que prorratear y dividir al 50% en la declaración conjunta. En el caso de la amortización, los datos que se piden no hay que dividirlos al 50% no? (valor catastral, construcción) Tengo miedo de hacerla mal... Otra consulta: He calculado el rendimiento mínimo computable, que lo piden al estar alquilado a familiar: 1,1% del valor total catastral (que son 74.676,96) = 821,44€. ¿Así estaría bien? Muchas gracias por tu ayuda Tengo entendido que al no ser primera vivienda no se pueden deducir los intereses de hipoteca, ¿verdad?
06 de mayo de 2020 a las 11:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iciar el programa indica que debes de poner la parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble por lo que si tienes el inmueble al 50% deberás de poner los datos que te piden al 50%.

Con respecto al Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco, se multiplica el valor catastral del inmueble que aparece en vuestra declaración de la renta por el 1,1% siempre que este valor catastral esté revisado en caso de que no esté revisado el valor catastral se debería de multiplicar por el 2% (La propia plataforma "Renta Web" ofrece a los contribuyentes un apartado en el que podrá comprobar si el valor catastral del inmueble está o no revisado).

08 de abril de 2020 a las 10:57Jaime
Hola Pedro, respecto a la amortización del inmueble tengo varías dudas a ver si me podrías aclarar, yo esta vivienda la tengo alquilada hace ya 7 años, y el año pasado (2018) fue la primera vez que al hacer la renta me introduje esto como deducción, otros años por desconocimiento, no lo hice, la pregunta es ¿si lo hice el año pasado y el contrato de arrendatario es el mismo puedo volver a introducir la amortización del inmueble en la renta de este año? Yo como bien dices introduzco en los campos que me pide el valor catastral, valor catastral de construcción me sale porcentaje de 40,21%. Y luego importe de adquisición y gastos de la adquisición (dicha vivienda comprada en 2010) por eso no entiendo cómo me deduzco ahora y pueda hacerlo todos los años que la tenga arrendada ya que es un buen pellizco el que ahorras. Me sale como resultado la amortización del inmueble de 2.500 euros, eso varía notablemente en el resultado final de de la declaración pasaría de pagar 470 euros a pagar 90 euros. Como es tal la diferencia y ya lo hice el año pasado así no estoy seguro si puedo volver a deducir de ello, muchas gracias de antemano.
06 de mayo de 2020 a las 11:53Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jaime, el programa renta web te calcula el importe que te puedes amortizar en base a los datos que te pide, ahora bien recuerda que esta amortización solo se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

07 de abril de 2020 a las 18:16Iñaki Cabello
Hola. ¿El 3% de amortización se aplica en todo caso? Hemos alquilado un piso comprado en 1997, ya completamente pagado. El alquiler comenzó en octubre 2019.
24 de abril de 2020 a las 14:40Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iñaki, la amortización del 3% solo se puede aplicarse durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

07 de abril de 2020 a las 13:59Óscar García
Muchas gracias por esta posibilidad de resolver dudas y por sus claras y concisas explicaciones. En 2018 efectué obras de conservación en una vivienda que he heredado con el fin de alquilarla. En la declaración del IRPF del ejercicio 2018, al no tenerla alquilada, no incluí estos gastos. La he empezado a alquilar en abril de 2019. ¿Puedo deducirme los gastos que realicé en 2018 en el IRPF 2019?
24 de abril de 2020 a las 14:38Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Óscar, los gastos de conservación y reparación del inmueble efectuados en el 2018, no son gastos fiscalmente deducibles en la declaración de la renta de 2019.

07 de abril de 2020 a las 07:51Xavi
Hola, si en 2015 no me apliqué la amortización del piso, ¿puedo hacerlo ahora junto a la de 2020? Por otro lado, ¿si he devuelto la fianza (3 mensualidades) lo resto a los ingresos? Muchas gracias.
24 de abril de 2020 a las 14:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Xavi, lamentablemente no puedes aplicarte la amortización del 2015 en la renta del año 2020.

Por otro lado, indicarte que la fianza es considerada un depósito de garantía, por lo que su devolución no puede considerarse un gasto.

06 de abril de 2020 a las 20:47Iñaki
Buenas tardes y enhorabuena. Una duda en cuanto a la amortización. Hemos alquilado este año un piso adquirido en 1997. Acabamos de pagarlo hace unos 5 años. ¿Es deducible la amortización del 3 por ciento? Gracias anticipadas.
24 de abril de 2020 a las 14:19Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iñaki, en principio podrías aplicar la amortización del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Pero debes de tener en cuenta que esta amortización solo se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

05 de abril de 2020 a las 18:54Jesús Millán
Buenas tardes. Mi duda surge a la hora de sumar los gastos de conservación y reparación para una vivienda alquilada a un particular, la duda en concreto es si a estos gastos se les añade con el IVA de las facturas o sin el IVA. Gracias.
13 de abril de 2020 a las 18:09Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jesús, en IRPF los gastos deducibles se toman con el IVA incluido. Saludos.  

05 de abril de 2020 a las 18:43Iris
Hola, me gustaría saber en la renta 2019, en el caso de una vivienda alquilada, en el apartado "gastos y tributos inherentes a la amortización" si se puede incluir el gasto de la tasación de la vivienda que se hizo para pedir la hipoteca y los honorarios pagados a la inmobiliaria que hizo las gestiones. También me gustaría saber si la compra de un colchón y un canapé para sustituir al antiguo debe amortizarse en 10 años o el año de su compra. Si es en 10 años, teniendo en cuenta que la vivienda ha tenido dos contratos de alquiler continuados durante el año, ¿a qué arrendamiento lo imputo? ¿al que corresponde con la fecha de compra o proporcionalmente una parte en cada arrendamiento? Gracias.
13 de abril de 2020 a las 18:10Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iris, el apartado al que haces referencia es para los gastos y tributos inherentes a la adquisición y los gastos que indicas son inherentes a la financiación por lo que si estos no fueron en el año 2019 ya no puedes deducírtelos.

Con respecto a los enseres hay que indicar que deben de figurar en el contrato de alquiler, si no es así no podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años.

05 de abril de 2020 a las 18:13Rubén Sugrañes
Buenas tardes Pedro, ante todo darle las gracias por contestar nuestras dudas de una manera tan didáctica. Mi consulta es la siguiente: tengo alquilado un piso a través de una agencia que me cobra una cantidad mensual fija por gestionar todo lo relativo al alquiler (hablar con el propietario, gestionar incidencias en la vivienda, etc.) además de garantizar el pago de mensualidades si el inquilino no las pagara. ¿Puedo incluir estos gastos fijos mensuales en mi declaración? Muchas gracias y un saludo.
13 de abril de 2020 a las 18:11Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rubén, siempre que exista factura te los podrás deducir.

05 de abril de 2020 a las 17:44Pedro
Hola Pedro,Tengo una segunda vivienda alquilada y esta ya pagada sin hipotecas ni nada, ¿puedo deducir amortización alguna? ,
13 de abril de 2020 a las 18:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pedro, en principio podrías aplicar la amortización del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Pero debes de tener en cuenta que esta amortización solo se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

05 de abril de 2020 a las 16:38Enrique
¡Hola! Con relación a los gastos deducibles por el alquiler de un piso, a la hora de valorar la amortización del inmueble, además de los gastos mencionados sobre la adquisición del inmueble, pueden incluirse los abonados a la notaría para la formalización de la hipoteca, su registro, el impuesto sobre patrimonio y actos jurídicos documentados para la constitución de dicha hipoteca. Muchas gracias. Saludos.
13 de abril de 2020 a las 18:14Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Enrique esos gastos que comentas no se pueden incluir. Un saludo.

05 de abril de 2020 a las 13:40Ana López
Hola Pedro, gracias por el artículo, de los más clarificadores que he encontrado. Ahora sólo me queda una duda que ojalá puedas resolverme. Tengo el piso alquilado, y yo vivo con mi pareja, pero sigo pagando hipoteca por mi piso (comprado antes de 2013) ¿Puedo/debo seguir declarando el capital amortizado? ¿Y obviamente indicando que lo tengo arrendado y declarando ingresos y gastos deducibles? El año pasado sólo incluí lo relativo al arrendamiento, pero no incluí el préstamo bancario de lo que había pagado... ¿De tener que incluirlo hacienda me debería dinero? ¿Al haber comprado el inmueble antes de 2013 tengo derecho a deducción verdad? Muchas gracias.
13 de abril de 2020 a las 18:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ana, si tienes la vivienda alquilada solo puedes deducirte los intereses del préstamo (no el capital amortizado del mismo) con independencia de cuando hubieras adquirido el inmueble (La fecha a la que haces referencia es para la deducción de adquisición en vivienda habitual con financiación ajena que no es tu caso).

05 de abril de 2020 a las 13:36Esteban
Buenos días, Pedro. Gracias de antemano por tu ayuda. Te quiero hacer tres preguntas: si tengo la hipoteca pagada del piso arrendado, ¿el precio de compra del inmueble incluiría los interese que pagué?; si lo tengo puesto como garantía hipotecaria del piso que tengo como residencia, ¿se puede deducir algo por este concepto? Y por último, en el apartado de las deducciones, ¿a qué se refiere con "Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles"? Muchas gracias.
13 de abril de 2020 a las 18:19Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Estaban, a tus dos primeras preguntas la respuesta es: no.

Con respecto a la última pregunta, es un cajón de sastre en el que se ponen aquellos gastos que son deducibles y que no tienen una casilla específica.

04 de abril de 2020 a las 19:49Teo
Buenas tardes, Pedro. Tengo una duda, respecto a los suministros de agua, luz y gas de un piso en alquiler, los meses que está vacío, entre que se va un inquilino y se le arrienda a otro, ¿son deducibles estos recibos? Muchas gracias.
14 de abril de 2020 a las 11:25Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Teo, lamentablemente dichos recibos no son deducibles.

04 de abril de 2020 a las 14:31Fco. Javier
Hola Pedro Ángel, gracias por responder a nuestras dudas. En mi caso el piso que alquilé en 2019 proviene de una herencia, pero les pagué a mis hermanos con un préstamo entre familiares (pasado por hacienda y hecho legalmente) que me dejaron mis suegros, y que yo les pago mensualmente por transferencia bancaria ¿en este caso, el dinero que les pago mensualmente lo puedo declarar? Muchas gracias, y enhorabuena por el blog.
14 de abril de 2020 a las 11:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fco. Javier, lo único que son deducibles son los intereses, por tanto, si el préstamo genera intereses solo será los intereses lo que te puedas deducir en caso de que el préstamo hubiese sido a tipo de interés cero (que es lo más normal) al no haber intereses no podrás poner nada al respecto en tu declaración de la renta.

04 de abril de 2020 a las 13:05José Barros
Buenos días, Pedro. Gracias anticipadas por la respuesta. Recibí en herencia una vivienda que para el impuesto de sucesiones valoré en 90.000€ y liquidé el impuesto por esta cantidad. Ahora la tengo alquilada. ¿Para el cálculo de la amortización del 3% tengo que tomar ese valor o el catastral, V. catastral 31.042,75 €, porque la diferencia es notable de tomar uno u otro? Gracias nuevamente.
14 de abril de 2020 a las 11:03Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jose, la Dirección General de Tributos en numerosas consultas vinculantes entre las que podemos destacar la V2608-14, mantiene el criterio de que, en el caso de que el inmueble haya sido adquirido por herencia el coste de adquisición satisfecho sería únicamente el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

Por tanto, como estos valores serán inferiores al valor catastral (suele ser lo habitual) deberás de tener en cuenta a efectos de determinar la amortización del inmueble el valor catastral.

04 de abril de 2020 a las 01:40Juan Miguel
Hola Pedro. Tengo un piso alquilado desde 2012, menos los dos primeros años que no lo sabía, siempre he puesto gastos de amortización sobre 1.290 €. Al hacer la declaración este año me pide el precio de compra, pero lo compré en 1983 por 2.500.000 de las antiguas pesetas. Si lo traduzco a euros salen 15.025, pero el valor catastral actual es de 90.000 € y el valor de construcción 43.000€ con lo que automáticamente me sale de amortización equivalente a lo que yo indicaba cada año, y me pide datos de gastos de la compra que ya no guardo. ¿Es correcto presentar la declaración con estos datos? ¿Se puede incluir la amortización de un piso comprado en 1983? Muchas gracias.
14 de abril de 2020 a las 11:06Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Juan Miguel, la amortización solo se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble, por lo que en mi opinión ya no podrías deducirte dicha amortización en tu declaración de la renta.

03 de abril de 2020 a las 17:33José Julián Martí
A efectos de desgravarse la amortización del inmueble alquilado ¿es lo mismo valor de adquisición que el de valor de herencia?
13 de abril de 2020 a las 17:59Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola José Julián, la Dirección General de Tributos en numerosas consultas vinculantes entre las que podemos destacar la V2608-14, mantiene el criterio de que, en el caso de que el inmueble haya sido adquirido por herencia el coste de adquisición satisfecho sería únicamente el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

03 de abril de 2020 a las 16:01Cristina
Buenas tardes, Alquilé el piso totalmente amueblado en septiembre de 2019 el piso que tengo hipotecado. ¿Cómo puedo deducirme del mobiliario? ¿He metido la parte proporcional (3 meses y medio) del IBI, de la comunidad, y de los seguros tanto de vivienda como de alquiler que contrate, esto es así? ¿O hay que incluir el pago anual de cada gasto? Por otro lado, aparte de la cuota de la hipoteca metí dinero para amortizar la hipoteca, esto ya lo tengo incluido en la parte de la hipoteca, lo tengo que incluir en la parte del alquiler, yo entiendo que no. ¿Me comentaron que a la hora de meter la fianza en el depósito de fianzas de arrendamiento me podía deducir también, esto es cierto? ¿Y, por último, en que apartado incluyo los intereses de la hipoteca? Muchas gracias por vuestra ayuda.
13 de abril de 2020 a las 17:23Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Cristina, con respecto mobiliario, quiero indicarte que estos serán deducibles solo vía amortización, es decir, podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año. Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de éstos.

Con respecto a la Fianza quiero indicarte que la Dirección General de Tributos indicó en su momento que el importe de la fianza, en la medida en que constituye una garantía del arrendamiento no es un gasto deducible.

Por último, he de indicarte que los intereses de la hipoteca se declaran en la casilla 0105 que se llama Intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble y demás gastos de financiación en 2019.

03 de abril de 2020 a las 13:44Fran Paz
Buenos días y gracias. Con respecto al alquiler de vivienda cálculo el 3% de amortización suma de importes al precio de adquisición. ¿Aquí podemos contar lo relacionado con el préstamo? Me refiero a pago impuestos, registro y minuta. Saludos.
13 de abril de 2020 a las 17:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fran, los gastos inherentes a la financiación (registro, notaría) a los que haces referencia no aumentan el valor de adquisición del inmueble, solo aumentan el valor de adquisición los gastos de compraventa (ITP o IVA, notaria, registro de la compraventa).

02 de abril de 2020 a las 21:33David
Hola. Muy interesante todo lo que he leído y aprendido, muchas gracias por esas repuestas tan claras y eficientes. Soy novato en esto del alquiler y quiero deducirme de todo lo que pueda. compré la casa el 11 de noviembre de 2019 ya con inquilinos, así que empecé a cobrar desde ese mismo día. Yo interpreto que puedo deducirme de todo esto, aunque seguro que hay muchas cosas que no. Comienzo. He comprado la vivienda, así que: Impuesto de transmisiones patrimoniales; gasto de inmobiliaria por gestión de la compraventa; gastos de tasación para solicitar la hipoteca, así como gastos de gestoría para la inscripción de la compraventa en el registro. Esto último no me dejaron hacerlo a mí y o lo hacía su gestoría o no me concedían la hipoteca: gasto de la empresa que me gestión un buen tipo de interés intermediando con el banco; esto anterior es lo dudoso, lo que se seguro es, Intereses del crédito hipotecario, recibos de la comunidad de propietarios, seguro multirriesgo del hogar, Ibi y amortización casa (lo del 3% del valor catastral sin suelo). Los suministros los pagan los inquilinos, no he comprado nada de mejora y el banco no me obligó a hacer seguro de vida para concederme la hipoteca. Te agradezco de antemano la atención prestada. Un saludo.
13 de abril de 2020 a las 17:09Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola David, con respecto a los gastos inherentes a la financiación (registro, notaría, tasación y el gasto de la empresa que te gestionó el tipo de interés con el Banco) te los puedes deducir en la renta de este año, junto a los intereses del préstamo.

Los gastos de la compraventa (TPO, gasto de la inmobiliaria, gastos de gestoría de esta operación al igual que los gastos de notario de la escritura de compraventa, etcétera) lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto, si el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo, es mayor que el valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo, podrás computarlo como un gasto por amortización (recuerda que la amortización es solo el 3% del mayor de los importes anteriormente indicados valor catastral o valor de adquisición del inmueble).

02 de abril de 2020 a las 15:31Juan
Buenos días. Este año 2020 alquile un piso con mi pareja, pero en el mismo el mismo mes, nos separamos. Pagué mi parte de la fianza (250,00) así como mi parte del único mes que estuve (250,00). Al separarnos firmamos un acuerdo donde se comunicaba a la Comunidad que ella se hacía cargo del alquiler y así evitar la penalización (anualidad 6000) y por tanto, pague a mi expareja el resto del año que me correspondía de alquiler 2750 descontando los gastos a medias que habíamos tenido (enseres y muebles), total 1600eu (sobre esto tengo mis dudas de si me correspondía o no haber tenido que pagarlo, ya que el acuerdo firmado, era que como que ella quería quedarse con el piso alquilado, se hacía cargo del alquiler) y ahora le estoy pagando lo correspondiente a gastos del único mes del internet, gas, luz y agua ¿Me podría deducir estos gastos en mi IRPF 2020? Alquiler y gastos consumo citados Mi domicilio fiscal siempre ha sido la casa de mis padres, ya que por estas circunstancias no hice cambio de domicilio.
08 de abril de 2020 a las 18:01Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Juan, lamentablemente estos gastos no te los podrás deducir en tu declaración de la renta de IRPF del 2020.

02 de abril de 2020 a las 15:06David
Buenas tardes, Tenga una duda. Tengo una vivienda alquilada,desde el mes de octubre de 2019. Mi pregunta es si a la hora de hacer la declaración de la renta, en el apartado donde se indican los gastos de comunidad, seguro e IBI, que he pagado durante el 2019 de la vivienda arrendada, ¿debo poner lo que he pagado durante todo el año o sólo la parte proporcional de los 3 meses que la tengo alquilada? Te indico que en el apartado "Número de días de duración del contrato de arrendamiento en 2019", he puesto 90. Gracias Pedro por tu ayuda, es el mejor blog que conozco! Un saludo,
08 de abril de 2020 a las 17:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola David, los gastos los debes de prorratear proporcionalmente al tiempo en el que ha estado alquilado el inmueble, por tanto, si la casa ha estado alquilada solo durante 90 días en el año 2019, el importe de los gastos pagados los deberás de multiplicar por 90 y dividirlo entre 365 y el resultado de dicha operación será el importe a incorporar en renta web.

02 de abril de 2020 a las 12:20Javier
Buenos días. Tengo un piso alquilado durante el 2019 a varios inquilinos, pero en la declaración de renta únicamente puedo poner el NIF de tres de ellos. ¿No sé si me podrían dar una solución? Otra pregunta. El inmueble arrendado tiene una hipoteca posterior a 2013 que fue cuando se quitaron las deducciones por vivienda. ¿Puedo incluir en los gastos los intereses de la hipoteca y la amortización del capital? Gracias.
08 de abril de 2020 a las 15:05Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Javier, con respecto a la primera cuestión te recomiendo que te pongas en contacto con el servicio telefónico de Información Tributaria de RENTA, 901 33 55 33 o 91 554 87 70 (El horario de estos teléfonos es de 9 a 19 horas de lunes a viernes) para ver si ellos pueden ayudarte operativamente con esta cuestión.

Con respecto a la segunda cuestión que planteas te indico que lo que se eliminó es la deducción por adquisición en vivienda habitual, cuestión que no es tu caso por lo que podrás deducirte como gasto del inmueble arrendado los intereses de la hipoteca, pero no podrás deducirte la amortización del capital del préstamo. Saludos.

02 de abril de 2020 a las 01:34Álvaro
Buenas. Para que me quede claro, he alquilado mi piso en propiedad hace 6 meses, lo adquirí hace 4 años, ¿podría deducir los intereses hipotecarios? Y otra pregunta, estoy pagando un préstamo por una instalación de gas en mi vivienda (ahora alquilada), antes de alquilarla. ¿También podrías deducir los intereses de ese préstamo? Muchas gracias por el artículo. Un saludo.
07 de abril de 2020 a las 18:03Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Álvaro, podrás deducirte únicamente los intereses de los recibos de préstamo de los meses en lo que el inmueble ha estado alquilado, el resto de los intereses no son deducibles.

Con respecto a la segunda cuestión habría que analizar si la instalación de gas es porque el inmueble lo tenía y la has tenido que cambiar o es que la has instalado.

En el primer caso, es decir que se han cambiado la instalación del inmueble se consideran como un gasto deducible por que tendrán la consideración de un gasto de conservación y la reparación del inmueble, eso sí solo podrás deducir la parte proporcional a los días que ha estado alquilado es decir importe de la factura.

Si estuvieras en el segundo caso es decir que el inmueble no la tenía y los has instalado, en este caso se consideraría como un gasto Ampliación y mejora y por tanto dicho importe se considerará como un mayor valor de adquisición de la casa y por tanto el gasto será deducible mediante amortización, amortización que también estará prorrateada al número de días que ha estado alquilado el apartamento.

02 de abril de 2020 a las 01:33Jorge
Hola Pedro, compré un piso el 05/01/2019 que luego alquilé el 1 de abril de 2019. La compra la hice con una hipoteca y me gustaría hacerte 3 preguntas. 1) Los gastos deducibles de intereses, comunidad, seguro de la vivienda, IBI de todo el año los tengo que prorratear y solo deducir los 9 meses desde abril que lo tengo alquilado. 2) ¿La amortización del piso creo que no hay que prorratear nada porque el sistema ya te pregunta desde cuando lo tienes alquilado y solo te pide el valor del catastral y de la construcción, es correcto? 3) al valor catastral que veo en el IBI y al de construcción tengo que restar el valor del suelo? ¿Entiendo que el valor de construcción es el que se detalla en el IBI y ya coge la parte correspondiente al piso, es decir, no hay que hacer ninguna proporcionalidad? Muchísimas gracias. Este foro es de gran ayuda.
07 de abril de 2020 a las 18:01Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jorge, con respecto a la primera cuestión he de indicarte que efectivamente tienes que prorratear esos gastos por el número de días del año 2019 en los que has tenido el inmueble alquilado.

Con respecto a la amortización no tienes que realizar ninguna proporcionalidad ni prorrateo ya que el sistema te pide todos los datos que necesitas y que tienes en el recibo del IBI tal y como indicas.

01 de abril de 2020 a las 21:24Rony
¡Buenas! ¿Tengo 2 dudas entrelazadas, será que me podéis ayudar? Gracias de antemano. Tengo un piso en propiedad a medias con mi marido, alquilado desde el año pasado. Mi duda al hacer la declaración es la siguiente... Respecto al valor de compra, cantidad de gastos (IBI, intereses, gastos de comunidad, etc.) debo calcular solo el 50% que me pertenece o como el mío el 50% pongo el total y el sistema computa la parte de la que soy propietario? Y la segunda que tiene que tiene que ver con esta. ¿Al estar el piso alquilado solo 3 meses del año, debo hacer yo la regla de 3 de todos los gastos? o también el sistema como figura la cantidad de días en alquiler deduce del total ese porcentaje? ¡Gracias nuevamente!
07 de abril de 2020 a las 17:58Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rony, el programa no calcula los importes que corresponde a cada propietario, por lo que en este caso debes hacer constar el 50% a cada declarante. Con respecto a la cuestión de los gastos pasa lo mismo te toca a ti hacer la regla de 3 para poner el importe de los gastos que corresponde a cada uno.

01 de abril de 2020 a las 13:32Inma
Buenos días, tengo una vivienda en alquiler y no sé en que casilla de la renta debo cumplimentar las cantidades satisfechas de amortización del año 2019 La vivienda ha estado alquilada durante todo el 2019.
07 de abril de 2020 a las 17:38Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Inma, la amortización se pone en la casilla 0117 de la declaración de la renta.

01 de abril de 2020 a las 12:28Raquel
Buenos días: Hoy se abre el plazo de presentación y aun leyendo su artículo y consultas de otras personas tengo dudas. He comprado un piso el 5 de febrero de 2019 para alquilar en 58000€. Después de reparaciones, compra de muebles electrodomésticos le he alquilado el 15 de diciembre, Es decir solo ha estado 17 días del año 2019 alquilado. Mi pregunta es si a esos 58000 euros debo sumar, los gastos notariales, pago impuesto trasmisiones patrimoniales, registro etc. y después hallar la amortización, o bien hallar el 3% sobre el valor de la construcción y al resultado sumar esos otros gastos prorrateándolos a los 17 días que estuvo alquilado.
07 de abril de 2020 a las 17:32Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Raquel, todos los gastos deben de prorratearse al número de días que el inmueble ha estado alquilado (en tu caso 17 días).

Con respecto los gastos de compraventa que habrán sido ITP, notaria, Registro lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto, si el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo, es mayor que el valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo, podrás computarlo como un gasto por amortización (recuerda que la amortización es solo el 3% del mayor de los importes anteriormente indicados valor catastral o valor de adquisición del inmueble).

01 de abril de 2020 a las 11:56Fran Paz
Buenos días y gracias. Pregunto sobre los gastos que se pueden sumar al coste de adquisición para desgravar el 3% de amortización por alquiler, ejercicio 2019. el piso fue comprado en 2010. Yo lo tengo especificado de la siguiente manera (cantidades ficticias) pago minuta: compra venta (600€) y préstamo (500 €) pago impuestos: compra venta (600 €) y préstamo (5000€) aquí el del préstamo es el más grande, modelo 600 pago registro: compra venta (600€) y préstamo (500€) honorarios: compra venta (600€) y préstamo (500€) no me aclaro si lo pagado por el préstamo hipotecario hecho en 2010 se cuenta o no ... muchas gracias.
07 de abril de 2020 a las 17:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fran, lo pagado en el año 2010 no se tiene en cuenta.

27 de enero de 2020 a las 21:05Vicenta
Buenas tardes, Pedro, muchas gracias, por tus respuestas, es un placer poder consultar, nuestras dudas, voy a alquilar un piso, puedo poner, en la declaración, de la renta, los gastos de la agencia inmobiliaria, si me gestiona los recibos de todo el año (que no son de publicidad) seria para el año próximo
04 de febrero de 2020 a las 16:07Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Vicenta, los gastos y honorarios devengados por la Agencia en el curso del arrendamiento del inmueble (aunque estos como en tu caso no sean de publicidad), son gastos deducibles.

22 de enero de 2020 a las 17:31Anna
Gracias de antemano por atender mi consulta. ¿Todas las deducciones descritas, se pueden aplicar para un inmueble en propiedad alquilado en el extranjero (UE)? Tengo un piso en un país de la UE en propiedad y que está alquilado. Allí, aunque no sea residente, tengo que pagar impuestos sobre las rentas que obtengo después de restarle los gastos, pero viendo que, en el apartado amortización, en España me puedo desgravar el 3% (en el otro país es solo el 2%), podría hacer valer en la declaración en España ese 1% restante? Gracias y saludos.
04 de febrero de 2020 a las 16:11Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Anna, lo interesante sería saber donde está el inmueble para poder analizar el convenio de doble imposición, no obstante por regla general los convenios indican que las rentas de la propiedad inmobiliaria situada en el extranjero se pueden someter a imposición en ambos país, por tanto en España podrías aplicarte la amortización del 3% como gasto deducible (con independencia de que en el otro país te hubieses aplicado el 2%).

14 de enero de 2020 a las 20:05Luis Gamiz
Hola Pedro Ángel, gracias por adelantado por contestar a nuestras dudas. Un seguro de protección de rentas del alquiler el deducible como gasto en el Modelo 210 para no residentes. Resido en UK. ¿En caso de que fuera deducible se imputaría prorrateado mensualmente o en el trimestre del cargo?
04 de febrero de 2020 a las 16:26Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luis, lo primero de todo indicarte que como residente en UK estos gastos (que se prorratean por declaración), no obstante a partir del 1 de enero de 2021 como consecuencia del Brexit ya no se podrás deducirte gasto alguno, te adjunto documento que ha elaborado la AEAT con las consecuencias del Brexit a partir de 1 de enero de 2021 en Aduanas e Impuestos Especiales, IVA, Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRPF e Impuesto sobre Sociedades.

07 de enero de 2020 a las 18:30jose antonio
Buenas tardes. ¿Sería gasto de decible el seguro de vida vinculado a la financiación para la compra del inmueble? ¿Los electrodomésticos y reformas mobiliario de cocina, se puede poner directamente como gasto en el año o es obligatorio amortizarlo en 10 años? Muchas gracias.
20 de enero de 2020 a las 15:56Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jose Antonio, siempre que el seguro de vida sea obligatorio por parte de la entidad financiera para la financiación del inmueble, este puede ser considerado como gasto deducible asociado a “Intereses y otros gastos de financiación”. Recuerda que este gasto deducirá proporcionalmente de la prima del seguro correspondiente al número de días en los que ha estado alquilando el inmueble.

Con respecto a los enseres (por ejemplo, los electrodomésticos), indicarte que estos serán deducibles solo vía amortización, es decir, podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año. Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de los mismos.

Por último, con respecto a la cuestión relativa a la reforma debemos de tener mucho cuidado ya que lo que nosotros podemos interpretar como reforma, no es lo mismo que establece la Ley. La normativa indica que solo las obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, etc.) si se pueden incluir como gastos deducible pero el resto de reformas que estén destinadas a la mejora del inmueble y estas no se considerarán como gastos deducibles, en este caso os recomiendo la lectura de esta Consulta Vinculante V3396-16 de la Dirección General de tributos donde lo explica. Por tanto, si la reforma está dentro de los que se califica como obras de conservación y o reparación, el gasto que has satisfecho si quesería deducible, recuerda que la deducción de este gasto tendrá como tope la cuantía de los ingresos obtenidos por el alquiler, y el exceso será deducible en los cuatro años siguientes.

02 de enero de 2020 a las 13:53Jose Antonio
Buenos días. Mi pregunta es: tengo una plaza de garaje vinculada al piso de mi propiedad que tengo alquilado ¿me puedo desgranar los costes de mantenimiento de dicha plaza de garaje?
20 de enero de 2020 a las 16:05Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jose Antonio, si la plaza de garaje también está alquilada (ya se de manera independiente o junto al piso) podrás deducirte los gastos relativos a mantenimiento y suministros (como por ejemplo la luz, el agua, limpieza…), el recibo de la comunidad, las primas del seguro del garaje, y los gastos de publicidad o agencia inmobiliaria para el alquiler si los hubiera.

11 de diciembre de 2019 a las 19:56Rosario
Buenas tardes, Pedro Ángel y gracias por tu artículo. El coste de la certificación de eficiencia energética de la vivienda alquilada es deducible como gasto. ¿Cómo se haría la deducción?
26 de diciembre de 2019 a las 09:48Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rosario, el gasto de la factura del certificado energético es fiscalmente deducible en la declaración de la renta. Dichos gastos se puede poner en la casilla de la declaración de la renta denominada “Otros gastos fiscalmente deducibles” relativa al inmueble que se encuentra arrendado.

27 de noviembre de 2019 a las 18:43Miguel
Buenas, excelentemente explicado. Lo único que no me termina de quedar claro es qué significa exactamente que "no se hubiese producido una renovación del crédito". Por ejemplo, si demando al inquilino en abril y el 30 de diciembre me ingresa 1€ en concepto de alquiler, ¿se ha producido renovación del crédito? ¿Podría deducirme toda la deuda como saldos de dudoso cobro? Un saludo.
26 de diciembre de 2019 a las 09:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Miguel lo que quiere decir la expresión es que no se pacte un fraccionamiento en el pago, es decir que le facilites el pago del importe que te debe.

14 de noviembre de 2019 a las 18:02Jose
Primero agradecer a Pedro Ángel el articulo por su sencillez de exposición lo que lo hace muy comprensible, y en segundo lugar plantear la siguiente duda: Si son deducibles los gastos necesarios para producir ingresos, ¿no serían deducibles los gastos de luz, agua, comunidad, y otros servicios con los que dotas el inmueble para ofertarlo en alquiler? Es decir, yo no puedo alquilar en el mismo precio un inmueble sin luz, agua, internet, comunidad, etcétera, al mismo precio que si lo tiene, luego ¿tendrían la condición de gastos "necesarios" para obtener ingresos? Supongamos que pongo anuncio para alquiler el 1 Enero año X, pero lo consigo alquilar el 1 de Mayo año X Los gastos de luz, agua, comunidad, internet, etcétera, que soporto de Enero a Abril, ¿serían deducibles? Muchas gracias.
02 de diciembre de 2019 a las 19:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jose me alegro que te guste el artículo.

Haces muchas preguntas y algunas son interpretaciones, pero para que quede claro.

Esos gastos relativos a servicios o suministros a los que haces referencia son deducibles si no se los cobras me explico yo alquilo un inmueble por 1.000 euros y esos gastos por ejemplo de luz y agua no se los repercuto posteriormente, es decir que cuando me hacen el cargo en mi cuenta luego llamo al inquilino para que me los abonen.

Con respecto a la última cuestión que planteas es una posible interpretación, pero el artículo 12 del Reglamento del IRPF indica que solo son deducibles las correspondientes al período en que el inmueble estuvo alquilado.

29 de octubre de 2019 a las 11:25Rafa
Hola, próximamente, voy alquilar mi piso, donde todavía sigo pagando la hipoteca, aunque ya apenas pago intereses. ¿Podría desgravarme la cuota de la hipoteca, aunque no tenga interese? Gracias.
20 de noviembre de 2019 a las 13:01Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Rafa, la norma solo permite deducirse en los inmuebles alquilados los intereses satisfechos a la entidad financiera en cada cuota de préstamo pero no la devolución del principal.

04 de octubre de 2019 a las 12:17Lucas
Excelente artículo.
02 de octubre de 2019 a las 13:16Iván González
Hola Pedro Ángel, enhorabuena por el artículo y tu colaboración en el blog. Un contenido de mucho valor y utilidad. He estado intentando resolver mi duda revisando las entradas anteriores, pero no encontré la respuesta exacta. Quizás puedas ayudarme. En cuanto al gasto deducible por amortización del inmueble (3% sobre el mayor de los valores entre coste de adquisición o valor catastral, ambos descontando el valor del suelo), tengo dudas como cómo obtener coste de adquisición-valor del suelo. En concreto: ¿Coste de adquisición es el precio de compraventa o puedo incrementarlo con gastos de notaría, registro y hacienda?, ¿valor del suelo a descontar del anterior, es el valor del suelo en catastro o el valor del suelo obtenido del prorrateo sobre el coste de adquisición? Creo que la norma se presta a interpretación. Gracias anticipadas, Iván.
10 de octubre de 2019 a las 14:24Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Iván, muchas gracias por hacer pública tu opinión. Me alegro de que te guste el artículo.

Con respecto a las cuestiones que planteas, indicarte que los gastos de compraventa aumentan el valor de adquisición del inmueble que compraste, por lo tanto, éstos se deben de tener en cuenta para determinar el coste de adquisición. Y con respecto al valor del suelo, indicarte que éste debe de venir reflejado en la escritura de compraventa del inmueble y cuando éste no aparece en dicha escritura es cuando entra en funcionamiento el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), que establece que, si el valor del suelo se desconoce, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

20 de septiembre de 2019 a las 10:58Bea
Este año compré un apartamento, el cual tuve que equipar y alquilé durante algunos días del verano. Le equipé con una serie de electrodomésticos que no existían, así como camas, sofás, sabanas, etc... Guardo todas las facturas de la compra de los diferentes enseres. Este apartamento lo alquilé a través de Booking. ¿Me desgravará los enseres comprados a la hora de la próxima renta?
25 de septiembre de 2019 a las 16:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Bea, serán deducibles siempre que respondan a una depreciación efectiva, ahora bien esta amortización solamente la podrás aplicar proporcionalmente al tiempo en el que ha estado alquilado el inmueble.

12 de septiembre de 2019 a las 22:41Fernando
Hola. Me gustaría saber si los gastos de compra de electrodomésticos y demás mobiliario (colchones, lámparas, etc.) que se realicen durante el alquiler de la vivienda, por deterioro de los existentes, se descuentan directamente de los ingresos en el período efectuado como si fuera un gasto o se descuenta el 10% de amortización durante los 20 años siguientes. Muchas gracias.
17 de septiembre de 2019 a las 13:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fernando.

Respecto a los enseres, indicar que estos serán deducibles solo vía amortización, es decir, podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años, siempre y cuando estos sean susceptibles de utilización por un intervalo de tiempo superior a un año. Ahora bien, para poder aplicar dicha amortización, en el contrato de alquiler deberán figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de los mismos.

29 de agosto de 2019 a las 01:30Tomás
Hola. Vivienda comprada en 2007. En la escritura no se detalla el valor de construcción y el valor de suelo. Para el cálculo del prorrateo he aplicado el existente en el catastro en 2007. Hacienda afirma que no es correcto, ya que el valor catastral fue revisado en 2009 y me aplica el prorrateo tomando como referencia el correspondiente a 2018. ¿Es correcto? Gracias.
12 de septiembre de 2019 a las 17:01Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Tomás.

Efectivamente, lo que te indica Hacienda es correcto, ya que el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF) establece que, si el valor del suelo se desconoce, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

24 de agosto de 2019 a las 11:39Santiago
Hola. Desearía saber si los gastos de reparación de una vivienda efectuados por el propietario en un determinado año son deducibles en las rentas obtenidas por el alquiler de la misma vivienda en el ejercicio siguiente o sucesivos. Muchas gracias.
12 de septiembre de 2019 a las 17:10Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Santiago.

El importe máximo deducible por estos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble no puede superar la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario obtenidos en el ejercicio por el alquiler de esa vivienda. La cuantía que no pudiera deducirse podrá compensarse en los cuatro ejercicios siguientes.

24 de junio de 2019 a las 12:20Juan
Buenos días. Yo compré un piso en Madrid en 2005. He estado residiendo en el hasta diciembre de 2017 que por cuestiones de trabajo me trasladé a otra ciudad, por lo que decidí en 2018 poner el piso en alquiler, siendo el primer mes de alquiler en septiembre de 2018. Mi pregunta es si tengo que prorratear los gastos del año para esos cuatro meses, incluido seguro e IBI. En relación a los gastos de amortización, a lo largo de estos años he realizado dos ampliaciones de la hipoteca, por lo que me gustaría saber si el precio de adquisición es el de la primera hipoteca o el de la última ampliación. Espero su respuesta. Muchas gracias
05 de julio de 2019 a las 13:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Buenos días Juan: efectivamente, tal y como indicas, los gastos que son anuales, como puede ser el IBI o el seguro, deberán prorratearse en función de los días que haya estado alquilado para incluir como gasto, únicamente la parte proporcional al periodo de alquiler. El resto del año, se tratará como imputación de rentas inmobiliarias en el que no es posible descontar este tipo de gastos. En relación al gasto por amortización, es irrelevante que se hayan hecho dos hipotecas. El importe de la amortización, tratándose de inmuebles, ascendería al 3% sobre el mayor de los siguientes valores (i) el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo) o (ii) el valor catastral (sin incluir el valor del suelo). En consecuencia, dado que el importe se calcula en función del valor de adquisición o catastral, el importe del préstamo hipotecario no es relevante. Esperamos que te haya servido de utilidad. Muchas gracias por leer el blog. Un saludo,
22 de junio de 2019 a las 12:09Francisco javier rodriguez
Tengo un piso arrendado, que compré como vivienda habitual, y alquilé por traslado laboral del que estoy pagando amortización mensual de capital e intereses. Los intereses me queda claro que son deducibles de los rendimientos inmobiliarios, pero lo que amortizo de capital, ¿también?, ¿en qué casilla se contempla? La amortización del 3% sobre valor catastral - suelo, que también deduzco es compatible con la anterior que planteo. La amortización de capitales figura en los datos fiscales que me envía la Agencia Tributaria. Muchas gracias.
05 de julio de 2019 a las 13:57Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Buenos días Francisco Javier,

es posible que en los datos fiscales que te facilita la Agencia Tributaria, aparezca el principal y los intereses del préstamo porque el banco lo informa como préstamo para adquisición de vivienda habitual (que era el destino original del préstamo). Sin embargo, tratándose de un inmueble alquilado, dentro de los gastos que se pueden deducir de los ingresos no está la amortización del capital pendiente. Dentro de estos gastos deducibles si están, como comentas, los intereses y otros gastos, como pueden ser el IBI, el seguro, etc. Sin embargo y, a pesar de que las cuotas del préstamo (de principal) no son deducibles, si lo es la amortización del inmueble. Este gasto ascendería al 3% sobre el mayor de los siguientes valores (i) el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo) o (ii) el valor catastral (sin incluir el valor del suelo). En caso de que el inmueble no esté alquilado todo el año, los gastos deberán prorratearse por el periodo en que se encuentra alquilado.

Esperamos que te haya servido de utilidad y gracias por leer el Blog.

20 de junio de 2019 a las 08:39Pilar
A finales de junio del 2018 compré una vivienda para arrendar y a mediados de agosto la arrendé. Que gastos me puedo deducir y en que casillas lo debería poner. - Los relacionados con la compra-venda y hipoteca relacionados con la Notaria, Registro, etc. - Los gastos de amortización de la hipoteca - Los gastos de seguro, comunidad, compra de muebles, reparaciones de caldera y puesta a punto del piso por un experto electricista (tengo las correspondientes facturas). También me gustaría saber donde puedo conseguir el valor suelo de la vivienda. Muchas gracias por su ayuda y por el contenido de este blog.
08 de julio de 2019 a las 16:27Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Buenos días Pilar:

en relación a los gastos que se pueden deducir, la normativa del IRPF establece que serán todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos. En este sentido, y para tu comodidad, en este apartado de la página web Agencia Tributaria vienen con más detalle y adicionalmente, la amortización de la construcción.

En relación a los gastos relacionados con la compra, estos no serán deducibles de los ingresos por arrendamiento, sino que formarán parte del valor de adquisición a efectos de calcular la amortización .En este sentido, también es importante destacar que los gastos deberán prorratearse en función del periodo que el inmueble haya estado alquilado. Por otro lado, el valor del suelo de la vivienda se puede obtener del propio recibo del IBI. En el recibo, habitualmente viene desglosado valor del suelo y valor de la construcción. Por otro lado, también se puede obtener solicitándolo al Catastro, pero es más sencillo del recibo del IBI. Es posible que si no tienes aún ningún recibo del IBI, en el propio Ayuntamiento te lo puedan facilitar.

En el Catastro, si tuvieses certificado electrónico, se puede solicitar vía web en esta página Sede electrónica del Catastro sino, tendrás que solicitarlo por escrito. Esperamos que esta contestación te haya resultado de ayuda.

19 de junio de 2019 a las 00:25Manuel Martinez
Muchas gracias por este artículo. La Comunidad de propietarios tiene en propiedad una vivienda y la tenemos alquilada hace años, mi indice de participación es de 1,128. Me jubilé en el año 2015 y mi renta superaba 22000 euros. Hasta el 2018 no había parado en ello, pues el año pasado no realice la renta puesto que no llegaba a los 22000 euros de un solo pagador, cual fué mi sorpresa que Hacienda me invito a realizar una paralela con sus correspondientes recargos. Me dijo que tenía una propiedad y ello me obligaba a realizarla dado que habia cobrado durante el año 2017, 69,38 euros del alquiler. Mi pregunta es obvia: ¿qué me puedo deducir? ahora llevo gastados 541.16 eur en este año de derrama ITV Edificio, mas 444,28 eur cuota anual. Este año tampoco llegaba a los 22000 euros y por 69 euros he tenido que pagar hacienda 335 euros, mas 420.eur del pasado...Perdonad por lo extenso y gracias. MANUEL
27 de junio de 2019 a las 16:40Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Manuel, lo primero de todo indicar que no todo lo que sale a pagar en tu declaración de la renta corresponde al ingreso de alquiler me explico si tuvieras un tipo marginal del 18% para los 69 euros que indicas solo unos 12,42 euros de lo que pagas corresponde al inmueble y el resto del importe que te sale a pagar correspondería a tu pensión (porque el porcentaje de retención de tu pensión es inferior al tipo marginal).

Por otro lado no queda muy claro si el importe de la derrama a la que haces referencia es por tu participación en el inmueble de la comunidad o el importe total de la derrama tanto de tu vivienda como del inmueble de la comunidad. En cualquier caso podrás deducirse, en proporción a su participación en esa propiedad, los gastos necesarios para su obtención, es decir los gastos de reparación y conservación del piso de la comunidad, los tributos y recargos no estatales (IBI, tasa de Basura), seguros, las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares y las amortizaciones correspondientes.

18 de junio de 2019 a las 16:21María Fraga
Compré un local comercial en julio de 2018, y lo he empezado a alquilar en Noviembre 2018, ¿podría deducirme los gastos de formalización de préstamo hipotecario en julio 2018? Registro, notaría y gastos de gestoría.
01 de julio de 2019 a las 17:12Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, con respecto a los gastos inherentes a la financiación (registro, notaría) te los puedes deducir en la renta de este año, junto a los intereses del préstamo.

Ahora bien, como el inmueble no ha estado alquilado desde el primer momento, solo podrás computarte como gasto los intereses del préstamo correspondientes a los meses que ha estado alquilado y los gastos de formalización del préstamo también se deberán deducir proporcionalmente al número de días en los que ha estado alquilado el inmueble.

14 de junio de 2019 a las 23:49Javier
Muchas gracias por el artículo. Tengo la siguiente duda. El piso ha estado alquilado de enero a septiembre, los tres siguientes meses estaba en una agencia buscando nuevo inquilino. ¿Puedo deducirme los gastos enteros del año o tengo que calcular la parte proporcional a los 9 meses que he tenido ingresos? Gracias de antemano
05 de julio de 2019 a las 10:25Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Javier, lo más correcto será distribuir este gasto de manera prorrateada por los días que el inmueble ha estado alquilado.
12 de junio de 2019 a las 23:49moi
Hola, tengo una duda con respecto a como calcular el valor del suelo para la amortización del inmueble y tener el 3% del valor de compra para la deducción, Se indica que se prorratea con el valor catastral, pero hay que usar el valor del catastro del año de compra, o del año actual? o una media de todos los años desde la compra hasta ahora? podríais explicarlo con un ejemplo practico? inmueble del 2008 y se alquila el 2018 por ejemplo . muchas gracias!
27 de junio de 2019 a las 16:44Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Moi, cuando se indica que se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año, es en el caso en el que en la escritura de compra venta no aparezca desglosado el valor de edificación y el valor del suelo, tienes que aplicar al valor de escritura el porcentaje de valor de edificación que representa en el Catastro.

Me explico si la escritura de compra venta solo se indica que el valor de compra es 240.000 euros (sin desglosar el valor de edificación y del suelo) y el recibo de IBI se indica que el valor catastral es de 50.000 euros (20.000 euros de suelo y 30.000 euros de valor de construcción).

Por tanto el porcentaje de edificación es del 60% (30.000 euros / 50.000 euros).

Valor de edificación de la escritura es de 144.000 euros (60% x 240.000 euros).

Por tanto el 3% de amortización sobre la edificación según escritura de compraventa es de 4.320 euros (144.000 euros x 3%).

11 de junio de 2019 a las 14:59CARLOS
En el mismo sentido que la pregunta de Paz, del 14 de mayo. Vivienda habitual, que es alquilada con mobiliario y enseres, adquiridos en los ultimos años, pero de los que no dispongo de fra. El contrato de alquiler sí contempla el alquiler con muebles y enseres pero ¿ cómo valorarlos frente a Hacienda? ¿cómo hacer el cálculo de los 10 años de amortizacion, sin tener seguridad de las distintas fechas de compra? ¿valdría el concepto "valor de contenido" en la póliza de seguro hogar, como justificante,, al menos, del importe?. Me preocupa perder la reducción del 60% si Hacienda considera que la cantidad que indique no es deducible, y por esa razón no estoy poniendo nada ¿soy demasiado prudente?
27 de junio de 2019 a las 16:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Carlos, en la contestación a la que haces referencia no hablamos de 10 años sino que te puedes deducir cada año el 10% del coste de adquisición del mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble por tanto la deducción es durante 20 años (10% por año) desde que se adquirieron, ahora bien para poder deducirte vía amortización debes de tener las facturas, ya que Hacienda en una inspección va a ser a ti (contribuyente) el que va a pedir que justifiques este importe por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre).

10 de junio de 2019 a las 20:47Teresa
Tengo un piso en alquiler en comunidad autónoma diferente a la que vivo, por motivos laborales me trasladé, estoy pagando hipoteca sobre ese piso y un seguro de vida vinculado a la hipoteca. ¿Podría deducirme el seguro de vida como gasto del arrendamiento? Gracias
01 de julio de 2019 a las 17:22Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Teresa, siempre que el seguro de vida sea obligatorio por parte de la entidad financiera para la financiación del inmueble y puede ser considerado como gasto deducible asociado a “Intereses y otros gastos de financiación”.

Recuerda que este gasto deducirá proporcionalmente de la prima del seguro correspondiente al número de días en los que ha estado alquilando el inmueble.

Esperamos haberte ayudado. 

10 de junio de 2019 a las 18:19Inés
Buenas tardes, tengo una vivienda heredada a medias con mi hermano pero que aún no hemos escriturado. En 2018 la alquilamos a través de Airbnb algunas semanas. ¿Podemos sumar todos los gastos de 2018-impuestos, suministros, comunidad y seguro....- y deducirnos el % del total de los días que hayamos alquilado, cada uno al 50%?, ¿en el caso del 30% del valor catastral, podemos hacer lo mismo? Gracias
01 de julio de 2019 a las 17:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Inés, aunque no existe posicionamiento doctrinal ni administrativo con respecto a distribución de los gastos; lo más correcto sería la distribución prorrateada por días y superficie cedida. No obstante, te adjunto enlace a la Guía general de tributación de rendimientos por alquiler de inmuebles publicado Airbnb sobre este asunto.

Esperamos haberte ayudado. 

07 de junio de 2019 a las 19:44Antonio
Mi padre tiene un piso que compró hace más de cincuenta años, habiendo sido su residencia durante más de veinte, y que en los últimos años tiene alquilado. La amortización del 3% que es deducible, ¿durante cuantos años la puedo aplicar?, y en el computo de años en los que la puedo aplicar, suponiendo que haya un límite, ¿sólo debo contar los que ha estado alquilada o bien,debo contar los años desde una fecha, adquisición o primera cesión en alquiler, independientemente de que haya estado alquilada? Gracias
27 de junio de 2019 a las 16:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, la amortización se puede aplicar durante un plazo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

04 de junio de 2019 a las 17:22Manuel
Enhorabuena por el blog. Muy claro. Mi consulta es la siguiente, en el año 2018 tuve 4 meses sin alquilar la vivienda y después ha estado alquilada todo el año. ¿Debo computar los gastos deducibles de todo el año o solo la parte proporcional de los 8 meses que ha estado alquilada? ¿De idéntica forma sería la deducción por amortización de la vivienda? Muchas gracias y un saludo
01 de julio de 2019 a las 18:04Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Manuel, durante el período en el que está alquilada la vivienda debes de declarar los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler pero sólo en proporción a los días alquilados (IBI, gastos de comunidad, el 3% de amortización del inmueble, etc.…)
04 de junio de 2019 a las 10:43Fernando García
He tenido alquilado en 2018 un piso los 6 últimos meses del año. Mi pregunta es si puedo aplicar gastos del 3% del valor de la construcción por amortización del bien, teniendo en cuenta que la fecha de construcción del edifico fue en1928 y en la Tabla de Amortización Simplificada de Hacienda indican Periodo máximo años: 68. Igualmente para el mobiliario la tabla indica periodo máximo 20 años, ¿esto quiere decir que si la fecha de compra es superior a esos 20 años no podría amortizar? Muchas gracias y un saludo.
27 de junio de 2019 a las 16:59Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Fernando, la amortización del inmueble se puede aplicar por un periodo máximo de 33 años a contar desde la fecha de adquisición del inmueble.

Con respecto al mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble se han adquirido hace más de 20 años no es posible deducirte el 10% de su coste de adquisición.

30 de mayo de 2019 a las 14:12Karina
Hola, muchísimas gracias por este artículo, es de los pocos que aclara mis dudas. Y es precisamente por tanto leer artículos de tantos autores diferentes que sigo teniendo una confusión. Quiero saber si la deducción de gastos por intereses y por los seguros asociados a la hipoteca de una vivienda arrendada pueden igualmente ser deducidos si ésta vivienda se compró en después de enero de 2013, o es que esta fecha solo es aplicable cuando se trata de uso de vivienda habitual?
17 de junio de 2019 a las 13:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Karina, la fecha a la que haces referencia es para la deducción por adquisición de la vivienda habitual.

Por tanto si tienes un inmueble arrendado podrás deducirte los intereses del préstamo destinados a la compra de esa vivienda, así como otros gastos de financiación, es decir los seguros asociados siempre que estos se encuentren recogidos en las estipulaciones de la escritura de tu préstamo.

29 de mayo de 2019 a las 15:08MARIA
Hola he comprado un piso con mi pareja en mayo 2018 lo hemos alquilado desde el primer momento. ¿Puedo deducir los gastos de formalización de la hipoteca y la compraventa ? si es así ¿cuáles y qué porcentaje? ¿notaria, registro, gestoria, aJD e ITP? Respecto a los ingresos por alquiler y sus correspondientes deducciones al hacer la declaración individual, ¿tenemos que poner todas las cantidades repartidas al 50 por ciento cada uno?. Muchas gracias de antemano por fin alguien que explica de forma sencilla y con ejemplos y aún así tenemos dudas.
17 de junio de 2019 a las 13:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María,

l Lo primero de todo haces referencia a gastos de compraventa y gastos de financiación.

Con respecto los gastos de compraventa que habrán sido ITP, notaria, Registro lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto, si el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo, es mayor que el valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo, podrás computarlo como un gasto por amortización (recuerda que la amortización es solo el 3% del mayor de los importes anteriormente indicados valor catastral o valor de adquisición del inmueble).

Con respecto a los gastos inherentes a la financiación como AJD, notaria etc. te los puedes deducir en la renta de este año, junto a los intereses del préstamo ya que desde el primer momento el inmueble ha estado alquilado.

Todos los gastos deducibles que consignéis en vuestra declaración de la renta deberán de hacerse constar proporcionalmente al porcentaje de titularidad del inmueble.

28 de mayo de 2019 a las 21:48Sebastián
Buenas tardes Pedro, tengo un piso en alquiler y quisiera saber, en la prima del seguro de hogar ¿se puede deducir si no está vinculado a una hipoteca es decir no es obligatorio?, ¿colchones, sofás se pueden deducir? y por último, la finca tiene ascensor pero se está mejorando el que hay, ¿se puede deducir el gasto proporcional que me recarga la comunidad? Gracias
01 de julio de 2019 a las 17:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Sebastián, aunque no estén asociados a una hipoteca en el caso de inmuebles alquilados son deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, ya sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otras de naturaleza análoga, siempre que dicha prima sea satisfecha por el arrendador (propietario del inmueble), por tanto el seguro de hogar sería un gasto deducible.

Con respecto a los enseres a los que haces referencia, indicar que estos serán deducibles vía amortización, por lo que podrán amortizase al 10% anual, con un periodo máximo de 20 años siempre y cuando sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año. Recuerda que para poder aplicar dicha amortización en el contrato de alquiler deberá de figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de enseres.

Por último, con respecto a le mejora del ascensor, si es una sustitución o reparación de un ascensor ya existente, esta derramo podría tener consideración de un gasto de conversación o reparación por lo que este gasto si que podría deducirse en tu declaración de la renta, recuerda que la deducción de este gasto tendrá como tope la cuantía de los ingresos obtenidos por el alquiler, y el exceso será deducible en los cuatro años siguientes.

27 de mayo de 2019 a las 19:31María
Coincido con todos los buenos comentarios sobre el Blog. Ayuda mucho, pero tengo una duda al cumplimentar los alquileres exactamente el apartado Clave 4. Arrendamiento como inmueble accesorio: Inmueble arrendado, subarrendado o cedido a terceros conjuntamente con otro inmueble considerado el objeto principal del arrendamiento, subarrendamiento o cesión, cuando no esté especificada la parte de la contraprestación que corresponda individualmente a cada uno de ellos. ( Por ejemplo, plaza de garaje arrendada conjuntamente con una vivienda). Este hecho ¿cómo se refleja al cumplimentar la declaración? ¿A qué casillas hay que darle? Doy las gracias de antemano.
27 de junio de 2019 a las 17:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, si metes el uso 4 (arrendamiento como inmueble accesorio), solo vas a poder rellenar en el renta web la dirección del inmueble, nada más. Como en el caso que nos plaza de garaje arrendada conjuntamente con una vivienda, sin diferenciar precio. Se mete como vivienda arrendada el piso, y el garaje como inmueble accesorio, sin poner renta cobrada porque ya está incluida en la de la vivienda.

27 de mayo de 2019 a las 09:12Miriam
Hola, gracias por este blog. Yo tengo una pregunta, alquilé mi vivienda durante el 2018, esta vivienda está vinculada a una hipoteca, y ahora tengo una duda para hacer la renta, en el apartado de amortización inmueble, tengo claro que es el 3 % del precio de adquisición restándole la parte proporcional del suelo. Entonces, mi pregunta es: al importe de adquisición le puedo incluir los gastos de escritura y notario de la hipoteca? si es así, en qué momento los sumo? antes de restarle el importe del suelo o después? Sé que se ha comentado algo parecido, pero no acaba de quedarme claro, en Hacienda una trabajadora me avisó de que podía desgravar esto, y cuando volví otra trabajadora me dijo que "ni hablar", así que tengo miedo de hacerlo mal. Muchas gracias
17 de junio de 2019 a las 13:35Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Mirian con respecto los gastos de compraventa que habrán sido ITP, notaria, Registro lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto estos se suman antes al valor de compra del inmueble y luego le excluyes el valor del suelo.
26 de mayo de 2019 a las 11:06José Antonio
En la declaración de 2017 presentada en 2018 se declaró el cobro de 9 meses y tres de dudoso cobro. En el ejercicio de 2018 se han cobrado los tres meses dudosos y dos meses (enero y febrero), quedando pendiente de cobro 10 meses. Actualmente, la deuda figura reclamada judicialmente en espera juicio para el próximo mes de junio. Mi pregunta es ¿cómo debo declarar todo esto en la presente declaración?
27 de junio de 2019 a las 18:16Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Jose Antonio,

sobre esta cuestión te recomiendo que leas esta Resolución Vinculante de DGT, V2287-17, 08-09-2017 , en el que se indica como se deben de declarar la deuda cobrada y deducida como gasto (saldos de dudoso cobro).

Esperamos haberte ayudado.  

25 de mayo de 2019 a las 16:24Rafael
Tengo un piso en propiedad cuyo usufructo tiene mi hija, que lo ha alquilado. La pregunta es, ¿declara mi hija el arrendamiento, o lo tengo que hacer yo?. Gracias.
29 de mayo de 2019 a las 13:46Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Rafael, quien debe de reflejar y tributar por él el inmueble es la persona usufructuaria, en este caso tu hija, que para eso dispone del derecho de uso y disfrute del mismo, por tanto este usufructuario es el que debe reflejar en su Declaración de la Renta este inmueble, indicando que lo tiene arrendado.
20 de mayo de 2019 a las 10:54Elena
Buenos días, me compré un piso en julio de 2018 y lo tengo alquilado desde octubre 2018. La pregunta es si los gastos de notario, registro, impuesto transmisiones patrimoniales se pueden deducir. Muchas gracias.
04 de junio de 2019 a las 18:58Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Elena, estos gastos a los que haces referencia (ITP, notaria, Registro) lo que hacen es aumentar el valor de adquisición del inmueble que compraste. Por tanto, si el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo, es mayor que el valor catastral, una vez descontado el valor que corresponda al suelo, podrás computarlo como un gasto por amortización (recuerda que la amortización es solo el 3% del mayor de los importes anteriormente indicados valor catastral o valor de adquisición del inmueble).

Esperamos haberte ayudado. 

17 de mayo de 2019 a las 13:57Patrick
En Inglaterra la mayoria de pisos son de tipo "leasehold" entonces el propietario no es el dueño del suelo pero paga una tasa como 400 euros por año. Tampoco hay valores catastrales. ¿en ese caso como calculamos la amortización?, ¿el 3% del precio de compra? Además, el valor de una propiedad separada no se define como dos partes; edificio y suelo, pero en su conjunto. ¿cómo se puede calcular la amortizacion para esto?
29 de mayo de 2019 a las 14:17Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Patrick, en este caso te recomiendo que acudas personalmente a tu delegación de la Agencia Tributaria o, en caso de no poder desplazarte, intentes realizar la consulta a través del teléfono de información 901 33 55 33.
14 de mayo de 2019 a las 20:11Paz
Muy didáctico el artículo. Sólo me queda una duda, en el caso de un inmueble alquilado con mobiliario ¿se puede deducir el mobilario a través de la amortización? En caso de ser así ¿cuanto se podría deducir? y ¿es necesario disponer de las facturas de compra del mobiliario? En mi caso el inmueble alquilado era mi vivienda habitual y no conservo las facturas. Gracias por adelantado.
27 de mayo de 2019 a las 11:48Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Paz, efectivamente se puede amortizar los muebles cedidos conjuntamente con el inmueble, siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda de la aplicación de las tablas de Amortización sobre el valor de compra. A modo de ejemplo el coeficiente que correspondería a Instalaciones, mobiliario y enseres es del 10 por 100.

No obstante recuerda que para poder aplicar dicha amortización en el contrato de alquiler deberá de figurar los bienes y enseres cedidos, para que se pueda justificar que exista gasto deducible por depreciación de enseres.

14 de mayo de 2019 a las 14:54María
Hola, tengo un piso en alquiler que heredamos mi hermano y yo y quisiera consultarte varios aspectos: - ¿Puedo amortizar el 3% del valor que aparece en la escritura o en el caso de los pisos heredados, tiene que ser el del valor catastral?. - Si el importe de los gastos supera al de los ingresos, ¿se pueden desgravar en el ejercicio del año que viene?. - He comprado una caldera nueva, ¿puedo meter el gasto total o tengo que deducirme el 10% cada año?. Muchas gracias.
27 de mayo de 2019 a las 11:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, en el caso de inmuebles que han sido heredados la Dirección General de Tributos, concluyendo que el coste de adquisición sólo incluye los gastos que se hayan satisfecho por la herencia, así como las mejoras que haya podido realizar posteriormente, por lo que en estos casos al ser por regla general inferior al Valor catastral lleva a adoptar como base para practicar la deducción por gasto de amortización el valor catastral (minorando el valor del suelo).

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble, no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. Solo el exceso de estos gastos anteriormente mencionados se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Los gastos ocasionados por la sustitución de instalaciones o elementos, como el cambio de la caldera, se consideran un gasto reparación y conservación del inmueble por lo que seguirán el criterio de deducción indicado en el párrafo anterior.

Esperamos haberte ayudado. 

13 de mayo de 2019 a las 19:40Guillermo López
¿Existe algún límite en cuanto a gastos deducibles, por ejemplo, qe no sobrepase un porcentaje de la base imponible, o algo así? Por lo demás, el artículo es muy interesante porque lo explica con bastante claridad.
27 de mayo de 2019 a las 11:45Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Guillermo , el importe máximo deducible de gastos no puede superar la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario obtenidos en el ejercicio por el alquiler de esa vivienda.
09 de mayo de 2019 a las 15:57Alberto
Hola Pedro, Estoy haciendo mi declaración y tengo una duda, ¿en qué casilla habría que añadir las primas de seguro?. Según he visto en ciertos casos se meten en la casilla "Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. Inmueble", pero en el manual de la agencia tributaria no lo veo claro. ¿Me podrías indicar si esta es la casilla correcta? Según mis gastos, en esta casilla irían los gastos de la comunidad más las primas del seguro de hogar. Muchas gracias de antemano. Un saludo
20 de mayo de 2019 a las 11:18Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Alberto, no te agobies por la casilla. Efectivamente la prima de seguro la puedes poner en la casilla 0085 Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales, pero si por ejemplo lo pusieras en la casilla 0088 Otros gastos fiscalmente deducibles tampoco pasaría nada.

Esperamos haberte ayudado.  

09 de mayo de 2019 a las 14:36Antonio
Buenas tardes, gracias por toda la información facilitada. Me gustaría me resolviera una duda respecto a la amortización de mi piso. He alquilado en 2018 una vivienda que es de mi propiedad desde el año 2001. La vivienda está pagada desde hace varios años. Cuando expone el concepto amortización, ¿yo podría deducir el 3% sobre el mayor de los valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo?
20 de mayo de 2019 a las 11:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Antonio, efectivamente será un gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo) y el valor catastral (sin incluir el valor del suelo).

Esperamos haberte ayudado.  

09 de mayo de 2019 a las 13:44Fernando Rodríguez
Buenos días, cancelé la hipoteca del piso que tengo ahora alquilado, (lleva un año alquilado) en el año 2016. ¿serían deducibles los intereses de la hipoteca de años anteriores y los gastos destinados a amortizar el inmueble, y si es así desde cuando? Gracias y un saludo.
20 de mayo de 2019 a las 11:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Fernando, lamentablemente no serían deducibles los intereses de la hipoteca de años anteriores y los gastos destinados a amortizar.

Esperamos haberte ayudado.  

07 de mayo de 2019 a las 15:18MIGUEL ANGEL MARTINEZ
Muy buen articulo y aclaratorio. Solo tengo una duda, mi crédito hipotecario es de los deducibles por adquisición de vivienda habitual. Dado que dicha vivienda la alquilo a partir del mes de marzo del 2018, los dos primeros meses puedo deducir la cuotas de la hipoteca, y desde marzo a diciembre solo puedo deducir los intereses.?? el capital amortizado no se puede deducir como gasto financiero?. Muchas gracias por adelantado.
13 de mayo de 2019 a las 10:13Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Miguel Angel, efectivamente podrías deducirte las cuotas del préstamo (capital e intereses) de los dos primeros meses del inmueble siempre que este constituyera tu vivienda habitual, y desde marzo como el inmueble estará alquilado solo podrás deducirte los intereses satisfechos. Gracias por tu comentario, esperamos haberte ayudado.
06 de mayo de 2019 a las 12:40Roberto
Buenos días, Tengo un piso que puse en alquiler, el piso adquirir mediante hipoteca. Mi consulta es, ¿el seguro de vida de la hipoteca desgrava? Muchas gracias.
13 de mayo de 2019 a las 10:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Roberto, contestando a tu pregunta: es así siempre que el seguro de vida sea obligatorio por parte de la entidad financiera para la financiación del inmueble y pueda ser considerado como gasto deducible asociado a “Intereses y otros gastos de financiación”. Recuerda que este gasto deducirá proporcionalmente de la prima del seguro correspondiente al número de días en los que ha estado alquilado el inmueble.

Esperamos haberte ayudado.  

02 de mayo de 2019 a las 19:43María
Gracias Pedro, tanto por el artículo como por el ejemplo práctico. Yo compré un piso en 2015 y no he empezado a arrendarlo hasta el pasado 2018, no he incluido gastos ni ingresos hasta la fecha en las declaraciones IRPF anteriores. ¿Podría este año deducirme los gastos de adquisición y demás, satisfechos en años anteriores o solo los correspondientes al ejercicio 2018?. Por otro lado, un familiar compró en 2018, pero por reformas no ha alquilado hasta 2019, por las respuestas anteriores deduzco que debe incluir los gastos aunque no haya tenido ingresos en el año pasado, ¿Es correcto? Muchas gracias de nuevo, nos supone una gran ayuda. Saludos
07 de mayo de 2019 a las 16:57Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola María, en tu caso solo podrías incluir los gastos correspondientes al ejercicio 2018.

Con respecto a la cuestión de tu familiar siempre te indico que a priori sí que podría incluirlo, pero hay que tener mucho cuidado con lo que muchas veces nosotros interpretamos como reforma y lo que la ley establece como reforma, ya que las calificadas como obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción) si que se pueden incluir como gastos deducible pero otras reformas igual están destinadas a la mejora del inmueble y estas no se considerarán como gastos deducibles, en este caso os recomiendo la lectura de esta Consulta Vinculante V3396-16 de la Dirección General de tributos donde lo explica.

Espero haberte ayudado. 

02 de mayo de 2019 a las 11:27Mayte
Buenos dias, yo tengo una duda respecto al 3% de deducción de la amortización. En la escritura de compra-venta (que el valor es mayor que el catastral) no aparece cuanto es de suelo y de vivienda. Entonces, ¿cómo puedo saberlo?, o aplicaría en ese caso el valor catastral de la construcción?
07 de mayo de 2019 a las 16:47Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Mayte, el artículo 14 del RIRPF establece que si el valor del suelo se desconoce, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
30 de abril de 2019 a las 10:17Paulino Serrano Gallego
Me parecen muy bien explicados. ¿Puedo haceros una consulta? Soy usufructuario de una vivienda que voy a arrendar a una empresa. ¿En los rendimientos tengo que incluir la renta + el IVA ? ¿En los gastos deducibles puedo incluir el IBI, IVA soportado (por haber ingresado el IVA repercutido trimestralmente), seguro vivienda, basuras y 3% del valor de construcción? Muchas gracias por vuestra colaboración.
08 de mayo de 2019 a las 16:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Paulino,

al existir usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.

Con respecto a los ingresos lo que debes de declarar es el rendimientos íntegros del capital inmobiliario que es el importe del alquiler excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido, con respecto a los gastos son todos los que se indican en el post pero si solo tienes los que nos indicas solo puedes poner el IBI, Tasa de basuras, Seguro y el Gastos de amortización del inmueble.

26 de abril de 2019 a las 18:02Eugenio
Buenas tardes, por fin un artículo que aclara las cosas cómo hay que hacerlo. Muchas gracias. Mi pregunta es la siguiente: estoy casado y realizo la declaración conjunta, teniendo que ir rellenando apartados diferentes para mi esposa y para mi. Tengo una vivienda alquilada. A la hora de realizar la declaración, todos los ingresos de renta, gastos y demás, ¿deben indicarse al 50% por cada declarante, o es suficiente con poner los totales en uno de los dos declarantes?. Muchas gracias y un saludo.
13 de mayo de 2019 a las 10:20Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eugenio, en este caso debes hacer constar el 50% a cada declarante.

Esperamos haberte ayudado.

25 de abril de 2019 a las 18:30Luisa
Buenas tardes, enhorabuena y gracias de antemano por este magnifico blog que está tan estupendamente explicado y nos ayuda a resolver nuestras dudas. En mi caso compré una vivienda para destinarla a alquiler en diciembre de 2017, pagando todo el importe de la compra más los gastos de notario e impuesto de sucesiones sin financiación. Comencé a alquilarla en enero de 2018. ¿Puedo desgravarme algún gasto de la compra en la renta de 2018, como el impuesto o gastos de notarios? Muchísimas gracias de nuevo y un saludo.
20 de mayo de 2019 a las 10:33Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Luisa, gracias por tu comentario.

Indicarte que los podrás incluir dentro de las cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles. Esto que suena tan técnico quiere decir que puedes imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral de la casa excluido el suelo (este último puedes verlo en el IBI) para restarlo a los ingresos.

23 de abril de 2019 a las 20:14Eduardo García
Hola, gracias por el artículo; muy bien explicado para los que no tenemos mucha experiencia en estos temas... Mi pregunta está relacionada con la actual campaña de la Renta 2018: aplican exactamente los mismos conceptos o hay algún cambio este año? Muchas gracias por adelantado,
29 de abril de 2019 a las 13:15Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Eduardo, muchas gracias por tu comentario. Intento, dentro de lo técnicas que son estas cuestiones, escribir artículos que ayuden a entender de forma fácil y sencilla los impuestos. Con respecto a la cuestión que planeas te indico que los gastos de los que hablamos en este post siguen siendo válidos para la declaración de la renta de 2018, ya que no ha habido ningún cambio normativo al respecto.

Esperamos haberte ayudado.  

22 de abril de 2019 a las 14:40Esmeralda
Hola Pedro...hize el año pasado una amortización en la hipoteca de la vivienda que tengo alquilada desde el año 2017. Tengo algún beneficio en la declaración..???.o por el contrario no me vale de nada...todo lo que pueda reducirme de hipoteca..Gracias anticipadas
08 de mayo de 2019 a las 11:54Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Esmeralda, en este caso lo que es deducible son los intereses (no el capital), por tanto la amortización de capital del préstamo del inmueble alquilado no tiene ventajas fiscal.
10 de abril de 2019 a las 18:48Luis
Buenas tardes, compré una vivienda en 2015 con ánimo de destinarla a alquiler. Estaba en mal estado y, por tanto, comencé una lenta reforma que hice yo mismo. Acabada a finales de 2017, la amueblé y alquilé en 2018. ¿Me puedo deducir en el ejercicio 2018 algún gasto de estos años anteriores?
12 de abril de 2019 a las 11:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Luis, en base a la Consulta Vinculante V3396-16 , en función del carácter que tengan las obras de reforma que efectuaste en el inmueble, algunas de las mismas se podrían calificar de obras de conservación o reparación (pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción), pero no podrás incluir aquellos gastos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.
07 de abril de 2019 a las 19:52Pilar
Mi padre falleció en el 2016 y junto con mi madre, actual arrendadora con todo en usufructo, no se dedujeron los gastos de comunidad, el agua y la electricidad en años anteriores. Podría deducírselo mi madre en la renta. Sé que para algunas facturas se permite el deducirlo en los cuatro años posteriores, pero la duda que me plantea es si estos gastos también se pueden, al igual que en el Iva (los suministros) y si pudiese, sería la totalidad o el 50% hasta el fallecimiento de mi padre. Muchas gracias
12 de abril de 2019 a las 11:02Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pilar estos gastos debían de haberse incluido en la declaración de la renta correspondiente, la norma a la que haces referencia indica que los gastos que no te puedas deducir en la declaración (no dice que no se hayan incorporado en la declaración de la renta), teniendo en cuenta que son gastos de intereses y financiación, además los de reparación y conservación deducidos, no podrán superar en conjunto el importe de los ingresos obtenidos y por tanto en ese caso lo que se supere, es decir el exceso si puede deducirse en los cuatro siguientes años.

Por tanto, lo único que se me ocurre es que redactéis un escrito indicando que en las declaraciones (de años no prescritos) no incluisteis estos gastos, para realizar dicho escrito puedes utilizar este formulario de comunicación que la AEAT. Te aconsejo que seáis muy precisos en la descripción del fallo cometido y que aportéis todos los justificantes al respecto. Si el escrito se considerada procedente, el órgano competente de la Administración Tributaria rectificará las declaraciones presentadas y devolverá, en su caso, la cantidad indebidamente ingresada más los intereses de demora correspondientes.

05 de abril de 2019 a las 20:37Alicia Nadal Soriano
Hola Pedro, el año pasado se hicieron obras para la instalación del ascensor en la finca. Este año he alquilado el piso, ¿puedo incluir el importe de la instalación del ascensor como mayor coste de adquisición del piso y aplicar el 3%? Además, me van a ingresar una subvención por la mencionada instalación, que supongo deberé restar.
22 de abril de 2019 a las 14:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Alicia, si no había ascensor y se ha instalado uno, el gasto tendrá la consideración de inversión o mejora (es decir que el coste habrá incrementado el valor de adquisición de la vivienda) y por tanto en este caso podrá deducirse la amortización (un 3% anual del gasto incurrido). Con respecto a la subvención, indicar que estará considerada como una ganancia patrimonial no derivada de la transmisión a integrar en la base imponible general, por lo que deberá de ser declarada en la declaración de la renta.
05 de abril de 2019 a las 11:42Amparo
Y el mobiliario? Se supone que se va amortizando en un 10% anualmente durante 10 años no? Pero si compro por ejemplo un frigorífico de 300 euros ¿Puedo deducirlo de una vez o forzosamente he de amortizarlo 10 años? gracias
10 de abril de 2019 a las 12:26Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Amparo, para el mobiliario, instalaciones y enseres alquilados conjuntamente con el inmueble, podrás deducirte un 10% del coste de adquisición cada año. Por ejemplo, si el frigorífico te costó 300 euros, podrás deducirte 30 euros cada año, ahora bien lo que no te va a permite hacienda es incluir como gasto los 300 euros del coste del frigoríco, porque considera que ese aparato tiene una vida útil de más de un año.

Gracias por tu comentario.  

02 de abril de 2019 a las 08:24Vicente
Muchas gracias por la información. Tengo una duda, a ver si me podéis ayudar: El año pasado puse la calefacción por gas en el piso por valor aprox de 3000 €. ¿Puedo deducirlos completamente este año o debo dividirlo en varios años?
05 de abril de 2019 a las 10:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Hola Vicente, si el gasto al que te refieres corresponde con un gasto ocasionados por la conservación y la reparación del piso alquilado, podrás deducirte en tu declaración de la renta de este año la cuantía de esos gastos. Ahora bien si el piso no está alquilado esta instalación no será deducible.
14 de junio de 2018 a las 09:57PATRICIA OTONES
Fácil, sencillo y para todos los públicos. Enhorabuena, Pedro, y muchas gracias por tu ayuda.
15 de junio de 2018 a las 11:00Pedro Ángel Rodríguez Mateo
Patricia, muchísimas gracias por hacer pública su opinión. Me alegro de que le haya gustado.
12 de junio de 2018 a las 17:44Santos Parra
Enhorabuena por tu reportaje. Me parece un Inmejorable resumen (no se puede decir más con menos) complementado además con un caso. Es un artículo ejemplar (con independencia del interés que suscite el tema). Muchas gracias por aportación a la cultura en la banca.
13 de junio de 2018 a las 16:43Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Muchas gracias, Santos, por tu comentario. Me alegra mucho que te guste.

Intento, dentro de lo técnicas que son estas cuestiones, escribir artículos que ayuden a entender de forma fácil y sencilla los impuestos que nos acompañan a lo largo de toda nuestra vida. 

Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Técnico en Asesoría Fiscal de Bankia

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