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Preguntas que debes hacerte si vas a contratar una hipoteca

Cultura de banca

21/05/2015

Por noveno mes consecutivo, sube la concesión de hipotecas. Las últimas estadísticas publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) así lo demuestran, tanto en número de operaciones como en importe contratado, que en términos anuales alcanza ya los 21.815 millones de euros. En febrero se constituyeron 21.298 hipotecas sobre vivienda, volumen que supone un crecimiento interanual del 29,2%. El importe contratado aumentó un 37,1% interanual, alcanzando 2.331,8 millones de euros en el mes.

Hipoteca

Hipoteca

Por eso, dado que muchos españoles vuelven a pensar en la compra de una vivienda, creemos que es un buen momento para recordarte qué cosas te conviene tener en cuenta antes de contratar una hipoteca.

Descarga aquí la infografía.

La primera cuestión a tener en cuenta sería evitar el sobreendeudamiento. Ajusta tu presupuesto y formula la primera pregunta clave:

  • ¿Cuánto dinero me va conceder el banco? Cada banco tiene una política de riesgos, pero te puedes orientar sabiendo que los departamentos de riesgos valoran en torno a un 35% de los ingresos la capacidad de endeudarse sin que la carga resulte difícil. Es decir, que puedes contar con que lo máximo que te dejarán pagar al mes es en torno a un 30/35% de tus ingresos netos (por tu hipoteca y otros préstamos que tengas), por lo que puedes partir de la cuota a pagar para saber cuánto dinero total te concederían. Aun así, es mejor ser prudentes y tratar de que el porcentaje sea el más bajo dentro de lo que podamos.
  • ¿Puedo incluir los gastos de compra-venta? La cantidad que uno cree necesitar nunca es la real, pues los gastos de la compra de un piso son siempre más altos que los del precio de este. Sube por la tasación, notaría, gastos de registro, impuestos... En total, no es difícil que todas las gestiones administrativas incrementen el presupuesto de compra de una vivienda hasta en un 14%.
  • ¿Comisiones? Con las hipotecas pasa como con cualquier otro producto: El precio final dependerá no solo del tipo de interés; también de las comisiones. Estas se aplican por apertura y gestión de forma general. Si además decides acortar o disminuir tu hipoteca, puede que tenas que pagar comisiones de amortización anticipada y cancelación. Pregunta por ellas antes de firmar.
  • Cuota: es el importe, que comprende la amortización de capital más los intereses, que te vas a comprometer a pagar periódicamente (lo más habitual es que sea mensualmente). En España, la casi totalidad de las hipotecas se rige por el sistema de amortización francesa, cuyo funcionamiento te explicamos aquí . Está hecho para que las cuotas sean lo más parecidas posible cada mes y, de esta forma, puedas hacer de ello un gasto fijo más o menos previsible.
  • ¿Podrás pagarla cuando suba el euríbor? Esa es la pregunta clave si quieres evitar problemas en el futuro. Ahora el euríbor está en una época de mínimos históricos. Si firmas una hipoteca a 30 años, será muy difícil que esté tan bajo durante toda la vida de la misma. Para evitar complicaciones, no estaría de más que aplicaras un test de estrés como los de la banca. Es decir, ponte en el peor de los casos y haz los cálculos con un euríbor al 5%, que es el máximo que ha marcado en esta crisis. A este le tendrías que sumar el diferencial que te ofrece ahora el banco. ¿Podrías seguir pagándola? Más vale ajustar ahora todo lo posible que tener que enfrentarse a situaciones indeseadas en el futuro.

Para elegir qué cuota te conviene más, debes conocer si pedirás una hipoteca con tipo de intereses fijo, variable o mixto. Te explicamos las diferencias:

  • Fijo: El tipo de interés nominal no cambia a lo largo de la vida del préstamo, con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Permite asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones de tu préstamo y pagarás siempre lo mismo. El tipo fijo es superior al variable, al no asumir el banco el riesgo de las subidas de los tipos, eliminando la incertidumbre sobre los pagos futuros.
  • Variable: el interés se fija en relación a un índice de referencia, habitualmente el euríbor a un año, que evoluciona al alza o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se suma un porcentaje o margen o diferencial, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice. En esta modalidad el tipo de interés se revisa semestralmente, por lo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del mercado. En este caso, el plazo de tu préstamo se mantendrá siempre fijo, y lo que varía periódicamente son las cuotas mensuales.
  • Mixto: Son aquellos tipos que combinan las ventajas de la certidumbre de las cuotas en el primer tramo de la vida del préstamo, con la adaptación de las cuotas a la evolución del mercado a largo plazo; es decir, combinan un tipo de interés fijo (con una duración determinada al principio del plazo) con un tipo variable para el resto del plazo de tu préstamo.
  • Cuota fija: La cuota a pagar es siempre la misma, incluso existiendo variaciones del tipo de interés, lo que conlleva el reajuste continuo del plazo.
  • Plazo de amortización: es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debes tener en cuenta que el plazo más adecuado será aquel que te permita pagar las cuotas cómodamente. Si alargas mucho el plazo, pagarás más intereses. Por tanto, la elección del plazo de amortización debes hacerla en función de tu capacidad de pago. Lo importante es ajustar bien tanto el importe del crédito como el plazo para poder pagarlo con más comodidad. Busca el punto justo: alargar demasiado el plazo conlleva pagar intereses más años y estrecharlo en exceso puede llegar a ser una carga demasiado pesada.
  • ¿Debo estar vinculado al banco con otros productos? Es una tendencia habitual que los bancos ofrezcamos mejores condiciones a nuestros clientes más vinculados, pero no es imprescindible. Por ello, pregunta qué condiciones te van a pedir como cliente, cuáles son y durante cuánto tiempo o importes debes comprometerte (seguros, tarjetas, nómina, recibos, planes de pensiones, etc.).
  • ¿Hay productos asociados? Cuota anual del Seguro o seguros contratados: la ley española obliga a todos los inmuebles que estén hipotecados a contar con un seguro de Responsabilidad Civil que cubra, como mínimo, los daños que puedan producirse por incendio o daños naturales que cubra el valor del inmueble tasado. Es positivo vincular la contratación a unas determinadas garantías, como un seguro de hogar, vida, protección de préstamos hipotecarios, o la domiciliación de la nómina.
  • No dejes de comprobar que el piso que compras está en regla. La hipoteca es importante pero recuerda que debes velar porque el bien que compras -en este caso, un piso- no te dé tampoco ningún susto: ¿Has pedido una nota simple de la vivienda en el registro? Es importante que sepas qué cargas tiene la vivienda, para no llevarte sorpresas. Si es un piso nuevo, confirma que el promotor ha pagado las plusvalías; y si es de segunda mano, pregunta qué gastos de comunidad tienen y si hay alguna derrama prevista.

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6 comentarios

07 de abril de 2020 a las 19:46David
Es obligatorio el seguro de vida para la hipoteca para el tipo de interés fijo gracias
13 de abril de 2020 a las 17:20Bankia

Hola David, normalmente es obligatorio disponer de un seguro al menos durante el primer año. Saludos.

25 de febrero de 2017 a las 19:54Dany michel Fuste Romero
Hola mi pregunta es sobre el tiempo que hay que tener de trabajo y el tipo de contrato que hay que tener para que concedan una hipoteca; nos han rechazado una solicitud muy recientemente al parecer por muy poco tiempo trabajado a pesar de haber demostrado estabilidad laboral, altos ingresos y renovacion inminente de contrato y teniendo en cuenta que la hipoteca no sobrepasaba los 55.000 euros.
01 de marzo de 2017 a las 09:05Bankia

Buenos días Dany

Existe un nuevo producto de Bankia que es la Hipoteca Sin comisiones, para la que no se establece un tiempo límite de trabajo. No obstante, en la oficina realizan un estudio de viabilidad  para comprobar si se puede facilitar.

Para más información, puede consultar las características de la Hipoteca Sin Comisiones

Saludos 

21 de enero de 2017 a las 12:13SILVNA
Mi pregunta es si para los pisos de VPO de empresas municipales con alquiler con derecho a compra, tiene las mismas condiciones?
23 de enero de 2017 a las 18:24Bankia

Habitualmente, a la hora de financiar mediante hipoteca una VPO, se suele articular mediante un convenio que firman las comunidades autónomas con las entidades financieras, donde se fijan unas condiciones económicas y financieras determinadas.

En caso de que estuviera liberalizado, el inquilino podría hacer la hipoteca con la entidad que quisiera.

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