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Nuda propiedad: así es la venta de un inmueble para seguir viviendo en él

Tiempo de lectura: 2 minutos

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Nuda propiedad

Publicado el 19 de junio de 2018 a las 07:00 por Bankia

Si vendes la casa, te quedas sin lugar para vivir. Si permaneces en ella, tienes que seguir pagando la hipoteca. A estas dos opciones se suma una tercera conocida como la venta de la nuda propiedad de la casa, que te permite vender ese derecho y continuar residiendo en el inmueble. Así funciona.

Tipos de propiedad

Conviene empezar aclarando un concepto básico: cuando pensamos en la compra de un inmueble todos tenemos en mente el pleno dominio. Pero ese pleno dominio está formado por dos derechos distintos:

  • La nuda propiedad: que otorga el dominio sobre ese bien inmueble, pero no ostenta la posesión.
  • El usufructo: que concede el uso y disfrute del bien de manera temporal o vitalicia.

Cuando tienes un piso en propiedad y vives en él, tienes ambos derechos. Cuando tienes un piso en propiedad y lo alquilas, mantienes la nuda propiedad, pero el inquilino adquiere el derecho de usufructo a cambio de una renta mensual y por el tiempo estipulado en el contrato.

Por último, en el caso que nos ocupa, cuando se vende un piso, pero se mantiene el derecho a seguir viviendo en él, lo que se hace es vender la nuda propiedad y mantener un usufructo vitalicio.

Los participantes

Aunque parece que cada vez hay más interés por la nuda propiedad, este tipo de operaciones no son, ni mucho menos, habituales. Existen en las grandes ciudades algunas agencias inmobiliarias especializadas en esta modalidad de compraventa. Según su experiencia, son las personas mayores sin descendientes las que suelen poner a la venta la nuda propiedad de su vivienda.

Son personas que tienen el ahorro de toda su vida metido en esa propiedad pero no puede disfrutar de ese dinero porque hacerlo supondría quedarse sin lugar en el que vivir. Al vender la nuda propiedad el problema se resuelve: obtiene un dinero con el que pasar más desahogado su vejez pero sigue teniendo su hogar.

¿Y del otro lado, quién compra? Normalmente suelen ser inversores, que buscan rentabilidad a largo plazo y este tipo de activos se la garantiza.

Las opciones

A la hora de firmar un contrato de este tipo hay varias opciones:

  • Renta periódica: el vendedor se queda viviendo hasta su fallecimiento, pero paga una renta mensual al comprador.
  • Pago único: se aplica una rebaja sobre el precio de venta en relación a la esperanza de vida del usufructuario.

En cualquiera de los casos, el vendedor no solo mantiene el derecho de seguir viviendo en el inmueble sino que, mientras esté con vida, puede también alquilarlo o ceder su uso a terceros. Lógicamente, cualquier acuerdo de este tipo quedaría invalidado una vez falleciese.

Lo más importante, en cualquier caso, es asesorarse bien con profesionales especializados y aclarar cualquier duda, llegado el momento, ante el notario. Aunque puede ser un acuerdo ventajoso para ambas partes, este tipo de compraventas tienen más complejidad que las convencionales y por eso hay que ser particularmente cuidadosos.

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2 comentarios

14 de febrero de 2019 a las 19:01Pedro Garcia Terron
Estoy estudiando la posibilidad de vender la nuda propiedad de mi casa, pero no encuentro donde poder obtener mayor informacion sobre las condiciones economicas, fiscales. tampoco tengo claro quien tiene que pagar los impuestos, tales com IBI, Basuras, comunidad de propietarios. Tambien necesito conocer las condiciones de valoracion del inmueble Podria alguien informarme al respecto.
18 de febrero de 2019 a las 10:21Bankia

Hola Pedro,

entendiendo que ostentas el pleno dominio de tu vivienda habitual, y que lo que pretendes es vender el inmueble, pero seguir viviendo en él, porque el comprador solo va a adquirir la nuda propiedad. Te indicamos que si eres mayor de 65 años, la ganancia patrimonial obtenida por dicha transmisión estará exenta del impuesto en virtud del artículo 33.4.b) de la LIRPF, siempre que se cumplan en su caso los restantes requisitos legales, en caso contrario la venta de la nuda propiedad tributará como una ganancia patrimonial.

Tanto el precio de la venta de la nuda propiedad como las condiciones deberán ser acordados entre las partes (comprador y vendedor), pero teniendo en cuenta que el usufructo deberá valorarse en función de tu edad como parte vendedora; por tanto, en estos casos sería recomendable realizar una tasación de la vivienda para que se tenga en cuenta el valor del usufructo, en función de tu edad. Ten en cuenta que a mayor edad, menor será la duración prevista del usufructo y por tanto mayor será el precio que se obtenga por la nuda propiedad.

Con respecto a los pagos indicar que en estos casos el usufructuario se deberá de hacer cargo de los suministros de la vivienda (electricidad, gas, agua …), los gastos de la comunidad de propietarios (si existieran), las pequeñas reparaciones de mantenimiento (gastos de pintura y mantenimiento ordinario). Mientras que el comprador tendría que asumir los gastos del Impuesto de Bienes Inmuebles y/o derramas extraordinarias del edificio.

Esperamos haberte ayudado. 

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