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¿Es realmente un buen momento para comprar una vivienda?

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Momento óptimo para comprar una vivienda

Publicado el 10 de septiembre de 2015 a las 09:30 por José Ramón Díez Guijarro
Tras seis años de intensa crisis, la reactivación de la economía española lleva a plantearnos si es ya realmente el momento óptimo para comprar una vivienda. Para contestar a la pregunta, debemos empezar por un análisis de la abundante información estadística del sector.

En este sentido, prácticamente todos los principales indicadores (hipotecas, compraventas, precios, etc) señalan que, a lo largo de 2014, el sector de la vivienda tocó fondo y se comenzaron a percibir los primeros síntomas de estabilización, en la medida que el mercado había absorbido la mayor parte de los desequilibrios previos. Desde entonces, tanto las cifras de compraventas realizadas, como las de hipotecas contratadas o, los indicadores de precios, han ido marcando una senda de progresiva recuperación. Eso sí, siendo todos conscientes que el ajuste previo en la actividad fue de una intensidad desconocida en nuestro país, pues en máximos se llegaron a iniciar cada año más de 800.000 viviendas en España, frente a poco más de 30.000 en 2013. De la misma forma, la intensa caída acumulada de precios que se ha producido -en torno a un 37% en media para el conjunto nacional- es algo atípico en España, no en vano, hasta el inicio de la crisis existía la idea en buena parte de la población (y también entre muchos economistas) de que el precio de la vivienda no podía caer en nuestro país.

En un primer momento, y a medida que se empezó a percibir el punto de inflexión en el sector, los primeros agentes en entrar en el mercado fueron los inversores extranjeros, tanto institucionales como privados; segmento de la demanda ajeno al momento económico nacional y que, con su mayor capacidad adquisitiva, acudieron incentivados por el atractivo precio alcanzado por los activos. Se estima que en 2014 el 17% de las compras de viviendas fueron realizadas por no residentes.

Sin embargo, durante este año se ha ido apreciando una creciente demanda doméstica, con una paulatina incorporación de una demanda retenida, que no había podido acceder al mercado, y que se encontraba a la espera de una mejora en el panorama económico. De esta manera, a medida que han mejorado las condiciones económicas y financieras, en especial la creación de empleo, esa demanda comienza lentamente a materializarse. Por tanto, era condición necesaria para un cambio de tendencia en el sector la recuperación de las expectativas de los agentes, ligada a los  condicionantes microeconómicos del mercado de la vivienda, pero también a la mejora de la situación macro y financiera.

Dicho cambio en la situación del mercado se resume en la mejora del indicador de accesibilidad, que mide el porcentaje teórico de ingresos familiares destinados al pago de la hipoteca. Si en media en 2008 (con deducciones fiscales), una familia necesitaba el 49,7% de sus ingresos para adquirir una vivienda financiada, actualmente y sin deducciones fiscales, el Banco de España estima que este porcentaje se ha reducido hasta el 32,5% de sus ingresos.

El resultado de todo lo anterior es que, en los últimos doce meses, las compraventas han ascendido a 340.000 viviendas, un 15% por encima de los mínimos alcanzados en 2014, aunque cifra muy alejada de los máximos de 2007, cuando las ventas alcanzaron las 775.000 unidades anuales. Nivel que, por otro lado, es muy poco probable que se vuelva a registrar sin que medie un cambio estructural en la demografía o en los flujos migratorios. Este mayor empuje de la demanda se ha visto correspondido con una subida de los precios, que desde los niveles mínimos alcanzados en el primer trimestre de 2014 habrían recuperado ya en media un 5,8%, según el Indice de Precios del INE, si bien no hay que olvidar que todavía se sitúan un 34% por debajo de los niveles máximos alcanzados en 2007.

En cualquier caso hay que tener en cuenta que se trata de un mercado muy heterogéneo, con comportamientos muy dispares según tipo de producto y localizaciones. Las tasas de crecimientos medios para el conjunto nacional, tanto de precios como de actividad, encubren situaciones muy diferentes. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid la recuperación de los precios desde mínimos se eleva al 9,5% y en Baleares el 7,7%, mientras que en Castilla La Mancha alcanza 3,9%. En general, en las áreas metropolitanas de mayor tamaño y en las mejores zonas costeras y turísticas la recuperación está siendo muy dinámica, llegándose a observar un agotamiento del producto de calidad. Sin embargo, hay otras zonas, en especial en las coronas y periferias metropolitanas, en las que aún hay un exceso de oferta. Ello se aprecia en un mayor tirón de la vivienda usada que de la nueva, que aún se mantiene bastante debilitada; a este respecto hay que tener en cuenta que aún existe un abultado stock de vivienda nueva sin vender, estimado en 535.734 viviendas a finales de 2014 (un 17,6% menos que en el máximo de 2009).

Por tanto, las expectativas son positivas gracias a la combinación de mejora de los condicionantes económicos-financieros y al atractivo de los precios, si bien debemos ser cautelosos porque por el momento el ciclo alcista será moderado y no se vislumbra una trayectoria marcadamente alcista. El mercado se encuentra aún en niveles reducidos de actividad, y cualquier pequeña mejora provoca unas tasas de crecimiento elevadas. Además hay ciertos elementos que obstaculizan una recuperación muy dinámica: la tasa de paro es muy elevada, especialmente en los segmentos de edad más jóvenes, que son los principales demandantes de primera vivienda y se sigue retrasando la formación de hogares, lo que tiene su reflejo en el mercado de la vivienda.

En definitiva, por primera vez en mucho tiempo se puede plantear la compra de una vivienda, pues el mercado ya se habría estabilizado y los condicionantes económico-financieros empiezan a acompañar (empleo, tipos de interés, etc). Pero no hay que tener prisa, pues aunque existen buenas oportunidades, es fundamental la selección del producto. Siempre sin olvidar que no se esperan las elevadas revalorizaciones que se alcanzaron en el ciclo anterior y que existen alternativas como el alquiler que continúan siendo atractivas.

José Ramón Díez Guijarro, Director de Estudios de Bankia

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1 comentario

11 de septiembre de 2015 a las 18:42Alfredo
Claro que estos años están siendo buenos para comprar ta que están a un precio casi real. Pero desde luego con Bankia al precio del piso habría que sumar las deudas de comunidad que dejan al futuro propietario para ver si le merece la pena o no...
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