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¿Cuánto cuesta donar un inmueble?

Tiempo de lectura: 4 minutos

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Donar un inmueble

Publicado el 27 de junio de 2018 a las 07:00 por Laura Egido Blanco

¿Quién no conoce a alguien que le ha dicho “no, el piso es mío, pero está a nombre de mis padres”? En muchas ocasiones, para intentar poner en orden estas situaciones, nos planteamos la posibilidad de que, por ejemplo, los padres (propietarios “de derecho” del piso) se lo donen a su hijo (que es propietario “de hecho” del mismo).

Sin embargo, cuando pensamos en estas donaciones, muchas veces no tenemos en cuenta el coste fiscal que tienen para quien lo recibe (donatario), y mucho menos, caemos en que pueda tener un coste para el que lo dona.

¿Cuánto le cuesta a quien lo recibe (donatario)?

Como consecuencia de la donación, será el donatario (quien recibe el piso donado) la persona que tendrá que hacer frente al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en la modalidad de Donaciones).

Como habrás leído o escuchado alguna vez, el Impuesto sobre Donaciones es un impuesto que, dependiendo de la Comunidad Autónoma, puede ser muy variado.

Con carácter general, en las donaciones, resulta de aplicación la norma de la Comunidad Autónoma donde reside el donatario. Por eso, quienes viven en comunidades autónomas como Madrid, donde el impuesto está bonificado en muchos casos, tienden a pensar que, reciban lo que reciban por donación, no pagan impuestos o pagan un importe muy pequeño.

Sin embargo, en el caso del piso (y el resto de inmuebles) la norma que aplica es la de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el piso que se dona. Es decir, que si unos padres, residentes en Andalucía, donan a su hijo, residente en Madrid, un inmueble ubicado en Barcelona, el impuesto aplicable será el de Cataluña.

Para el cálculo del impuesto a pagar es fundamental la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente de quien recibe la donación. El importe a pagar aumenta cuanto más lejana es la relación de parentesco y cuando mayor patrimonio tuviese quien recibe la donación.

En algún caso, no habitual, podría llegar a aplicar un tipo del 81,6% en el caso de Andalucía (en casos de que no exista parentesco y el patrimonio de quien recibe sea superior a 4 millones de euros) o que el impuesto a pagar esté bonificado en un 99% en caso de primer grado de parentesco (padres a hijos, por ejemplo) en la Comunidad de Madrid.

Además, una vez adquirido el piso donado, el nuevo propietario tendrá que hacer frente a otros impuestos como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Y al que dona, ¿cuánto le cuesta?

Muchas veces se centra la mirada en los impuestos que tiene que pagar el que recibe el piso porque tiene que hacer frente a un pago del impuesto. Sin embargo, nos olvidamos de que quien dona, en muchos casos, también tiene que pagar.

Desde la perspectiva del donante, deben tenerse en cuenta dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como "Plusvalía Municipal").

Y la pregunta que surge es ¿por qué tengo que pagar estos impuestos si no estoy vendiendo el piso?

La contestación reside en que la normativa del IRPF trata las donaciones como si de una venta se tratase, es decir, que la donación puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial en el donante en función del valor del piso.

Dado el caso, se podrían dar dos situaciones:

Ganancia derivada de la donación: si como consecuencia de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor real en el momento de la donación se produce una ganancia (es decir, el valor real actual es superior al valor de adquisición), esta ganancia tributará en el IRPF del donante a los tipos del 21%-23% en función del importe de la ganancia generada.

Pérdida derivada de la donación: si lo que se genera es una pérdida (porque el valor real actual es inferior al valor de adquisición) esta pérdida no será deducible en el IRPF.

Si bien esta regla podría parecer "asimétrica" -la ganancia tributa y la pérdida no se puede deducir- está pensada para evitar que, en supuestos en los que alguien haya obtenido ganancias patrimoniales en un ejercicio, genere pérdidas "artificialmente" mediante donaciones para compensar las ganancias, evitando de este modo la tributación.

Tampoco se puede perder de vista el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal que, si bien se encuentra actualmente en una situación de "incertidumbre", porque estamos a la espera de que se apruebe la norma que modifique la actual, la gran mayoría de los ayuntamientos la siguen liquidando.

Este impuesto tiene naturaleza local, por lo que, dentro de unos márgenes fijados a nivel estatal, es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable. El impuesto se calcula sobre el valor catastral del suelo (únicamente del suelo, sin tener en cuenta la construcción) al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%.

Es decir, pagará más plusvalía municipal cuanta mayor antigüedad tenga el piso propiedad del donante. En caso de que el piso tenga una antigüedad de menos de un año (en propiedad del donante), no será necesario pagar el impuesto.

En conclusión: si estás pensando en donar o recibir un piso por donación, revisa estos gastos para no tener "sorpresas inesperadas".

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29 comentarios

24 de agosto de 2019 a las 12:53Jose
Hola, soy valenciana pero vivo en Cataluña y mi duda es la siguiente: Tengo una relación contractual con un señor mayor de 78 años, soy su cuidadora. Él es vuido y no tiene hijos y su família más proxima son sus sobrinos. El señor mayor quiere hacerme una donación en vida de su vivienda habitual, con una antigüedad de más de 50 años, valorada aproximadamente en 100.000 €. Me gustaria saber si la puedo aceptar (ya que tiene familia, sus sobrinos) y en caso afirmativo qué gastos/impuestos tendría que pagar él y yo. Y si podría tener alguna bonificación por estar empadronada en su vivienda habitual ya hace mas de dos años. Y otra pregunta, ¿qué sería más beneficioso para él y para mí, una donación en vida de su vivienda habitual o una herencia?
30 de agosto de 2019 a las 15:00Laura Egido Blanco

Hola Jose,

dado que los sobrinos no estarían calificados como “herederos forzosos” en el Código Civil, podrías ser la heredera del inmueble siempre y cuando esté así previsto en el testamento.

En el caso de realizar una donación, se generaría una ganancia patrimonial para el donante que tendría que liquidar en su declaración de IRPF. Lo anterior no sucede si la transmisión se realiza como consecuencia del fallecimiento (mediante herencia).

Por otro lado, por tu parte, como donataria o heredera (sería igual en ambos casos), tendrías que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este último, dado que no existe relación de parentesco, podría ascender a, aproximadamente, el 30% del valor del inmueble.

Esperamos haber resuelto tu duda.

23 de agosto de 2019 a las 19:25Ricardo
Hola, qué sería más ventajoso: donación, compraventa o escisión de condominio?, en el caso de un inmueble en Madrid del que son copropietarios dos hermanos a efectos de transmitir la propiedad uno a otro.
30 de agosto de 2019 a las 14:56Laura Egido Blanco

Hola Ricardo,

si lo que se quieres es disolver el condominio de un inmueble, esa debería ser la figura jurídica utilizada (y no la figura de la donación o la compraventa).

La donación debería resultar aplicable únicamente cuando uno de los comuneros va a transmitir sin contraprestación al otro comunero, su mitad indivisa. En caso contrario, y mediando contraprestación, la figuras podrían ser la compraventa o la extinción del condominio.

Sin perjuicio de ello, te resumimos brevemente las principales implicaciones fiscales que tienen cada una de las alternativas que planteas. En primer lugar, la donación (mediante la cual, uno de los comuneros entrega gratuitamente su porcentaje de participación en el inmueble al otro comunero) genera (i) una ganancia/pérdida patrimonial en IRPF del donante -en el caso de pérdida, la misma no sería deducible fiscalmente- y (ii) una donación sujeta al Impuesto sobre Donaciones al donatario. Ambos deberán hacer frente al pago de los correspondientes impuestos sin que medie precio por la entrega.

En el caso de una venta, la operación generaría (i) una ganancia/pérdida patrimonial en IRPF del donante -en el caso de pérdida, la misma si sería deducible fiscalmente- y (ii) en principio y asumiendo que no se trata de empresarios, una adquisición sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para el adquirente (6% actualmente en la Comunidad de Madrid). Finalmente, y en el caso de la disolución del condominio , en la que el comunero que se queda con la totalidad del bien, debe abonar el valor de la participación que adquiere, devengaría (i) si el inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó, como consecuencia de la compensación en metálico, el comunero transmitente tendrá una ganancia patrimonial sujeta a IRPF / si, por el contrario, el inmueble mantiene el valor de la fecha de constitución del condominio, el transmitente no tendrá ganancia patrimonial alguna sujeta a IRPF y finalmente, (ii) Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (0,75% actualmente en la Comunidad de Madrid) sobre la mitad que adquiere (y no sobre el valor total del bien, de acuerdo con los últimos pronunciamientos del Tribunal Supremo).

La principal diferencia entre la compraventa y la disolución del condominio radica en la tributación del adquirente. En el caso de la compraventa, tributará en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (6% actualmente en la Comunidad de Madrid) frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (0,75% actualmente en el caso de la Comunidad de Madrid) para el supuesto de disolución del condominio.

Esperamos haberte ayudado con tu consulta. Dado que, tanto el IRPF como el Impuesto sobre Donaciones tienen muchos condicionantes (rentas, parentesco, deducciones, etc.) no podemos realizar el análisis con mayor profundidad.

Un saludo,

19 de agosto de 2019 a las 23:36Emma
Buenas noches. Mi expareja me quiere donar o dar su parte en unas fincas que compramos hace varios años. Y me gustaría saber que gastos conlleva y si lo mejor es donación o compraventa (por un valor simbólico, ya que su idea es regalármelas). Un saludo y gracias por ayudarnos a los que no sabemos.
11 de septiembre de 2019 a las 17:11Laura Egido Blanco

Hola Emma, si tu expareja quiere regalarte el inmueble lo que deberá de hacer es donarte el inmueble y no una compraventa. No obstante, te resumimos brevemente las principales implicaciones fiscales que tienen cada una de las alternativas que planteas:

1. Donación genera (i) una ganancia/pérdida patrimonial en IRPF del donante -en el caso de pérdida, la misma no sería deducible fiscalmente- y (ii) una donación sujeta al Impuesto sobre Donaciones al donatario. Ambos deberéis hacer frente al pago de los correspondientes impuestos sin que medie precio por la entrega.

2. En el caso de una venta, la operación generaría (i) una ganancia/pérdida patrimonial en IRPF del donante -en el caso de pérdida, y la misma si sería deducible fiscalmente- y (ii) adquisición sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para el adquirente por el valor real del inmueble con independencia de que la contraprestación sea un valor simbólico.

Esperamos haberte ayudado con tu consulta. Dado que, tanto el IRPF como el Impuesto sobre Donaciones tienen muchos condicionantes (rentas, parentesco, deducciones, etc.) no podemos realizar el análisis con mayor profundidad.

31 de julio de 2019 a las 12:27Ramón
Vivo en Málaga y quiero donar una vivienda a mi hija aquí con un valor en escritura del año pasado de 86.000 euros. Quisiera saber cuánto le costaría a ella más o menos y a mí tambien en mi IRPF. De igual modo tengo otra vivienda en Toledo valorada en 127.000 euros que también la quiero donar en vida y lo mismo. ¿Cuánto costaría?.Gracias
23 de agosto de 2019 a las 13:03Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Ramón, con respecto a la donación indicar que habría que saber cual es el valor real en la fecha de donación del inmueble, para saber cual es ese valor las Comunidades Autónomas disponen de servicios de valoración de inmuebles (no obstante pueden consultar informativamente su páginas al respecto Andalucía y Castilla la Mancha).

En función de esa valoración tu hija que es sujeto pasivo del impuesto de donaciones debería de liquidar dicho impuesto, suponiendo que el patrimonio preexistente de cada una de tus hijas es inferior a 402.678,11 euros en Andalucía por la donación, en base a la valoración que indicas pero que no tiene porqué ser el valor real del inmueble, tu hija pagaría unos 101,54 euros ya que la Comunidad tiene aprobada una bonificación del 99% de la cuota (10.154,36 euros) más el notario

Por la vivienda en Castilla la Mancha se debe de liquidar el impuesto en dicha comunidad porque es donde radica el inmueble y en base a la valoración que indicas (recuerda que este no tiene porqué ser el valor real del inmueble para la administración), tu hija pagaría unos 16.960,53 euros (salvo que en este caso tu hija tuviera su residencia habitual en Castilla la Mancha en cuyo caso se aplicaría una bonificación del 90% ).

A efectos de IRPF para ti la donación generará una ganancia o pérdida patrimonial calculada por la diferencia entre el valor de la donación y el valor de adquisición de dichos inmuebles en su momento, la cual se integrará en la base imponible del ahorro y tributará en su caso al tipo que corresponda según el importe de la misma (para el 2019 un tipo del 19% para una base de hasta 6.000€, tipo del 21% para la base comprendida entre 6.000,01€ euros y 50.000€, y tipo del 23% para el importe de la base que exceda de 50.000€).

05 de junio de 2019 a las 13:14Francisco Marco
Hola, he visto lo que has comentado cara al IRPF en el caso de una donación y la tributación de la diferencia en función del Valor de adquisición y el valor de mercado. Entiendo que tiene que haber alguna fórmula que traslade a euros reales, a día de hoy, el importe da la compra de hace años, en mi caso de 1.979.. Si no, entiendo que podría considerarse una “estafa”. Gracias y un saludo
01 de julio de 2019 a las 17:49Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Francisco, hasta el 31 de diciembre de 2014 en función del año de adquisición, el valor de compra se corregia mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecían, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Ahora bien, con la reforma fiscal del año 2015 este coeficiente se eliminó, no obstante como el inmueble está adquirido antes del año 1994 podrías aplicar los coeficientes de abatimiento aunque este coeficiente está limitado a 400.000 euros (Cuanto el importe total de las ventas de acciones, inmuebles, fondos etc. efectuadas desde el 1 de enero de 2015 sobre los que te hayas aplicado el coeficiente alcance los 400.000 euros dejará de ser aplicables).

En bienes inmuebles, la ganancia patrimonial se reduce por el coeficiente de abatimiento en un 11,11% por cada año de permanencia del inmueble hasta el 31 de diciembre de 1994, redondeado por exceso y por tanto en tu caso la la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 20 de enero de 2006 estará exenta de tributar, teniendo que tributar solo por la ganancia patrimonial generada a partir del 20 de enero de 2006 tributa sin reducción alguna en la base del ahorro.

12 de mayo de 2019 a las 10:52Pilar
Hola. Mi padre quiere donarme en vida la casa que tiene en el pueblo. Mi duda es sobre los impuestos que tiene que pagar mi padre como donante. He leído en vuestro blog que se paga del 21 al 23% de la ganancia. Mi problema es que no sé cómo se calcula la ganancia ya que la casa la heredó de mi abuela, pero no hicieron escrituras ni ningún papel sobre su valor de adquisición.
27 de mayo de 2019 a las 11:05Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Pilar, si no se hizo absolutamente nada en su momento la administración podrá considerar que el valor de adquisición será cero y por tanto será considerado como ganancia el valor real del inmueble en la donación.

Esperamos haberte ayudado. 

07 de abril de 2019 a las 17:08Justo
Buenas tardes, me gustaría que me aclararan la siguientes dudas: compré un piso y dos plazas de garaje en Madrid en marzo de 2017 por un importe total de 300.800 euros, lo escrituré y pagué el impuesto de transmisiones. En agosto de 2018 lo doné a mi hija que lo escrituró y pagó el impuesto de transmisiones, que en Madrid esta bonificado para este tipo de donaciones. El notario nos indicó que teníamos que reflejar esta donación en el IRPF (Pag. 12(I)). Mi pregunta es si el importe de la compra fue de 300.800 euros ¿qué importe debo poner en la casilla de venta, ya que la donación fue por cero euros?. Y en segundo lugar, ¿mi hija podría desgravar de alguna manera lo pagado por el impuesto de transmisiones y la notaría?
22 de abril de 2019 a las 15:57Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Justo, como sabes la donación de un inmueble tributa en IRPF para el donante.

En este sentido, deberás tributar por la ganancia patrimonial que se genere con la transmisión, la cual se determina por la diferencia entre el valor que se hubiese asignado a lo donado a efectos del ISD con el límite del VALOR DE MERCADO (por lo que el valor no podrá ser cero), y el valor de adquisición del inmueble en cuestión.

Con respecto a la segunda cuestión indicar que esos gastos no son deducibles en la declaración de la renta de tu hija, no obstante dichos gastos aumentarán el valor de adquisición de la vivienda a efectos de una futura venta del inmueble.  

Gracias por tu comentario.

21 de marzo de 2019 a las 12:34Carmen
Buenos días, quería hacer una consulta, cuando mis padres hicieron el reparto de tierras (trozos de tierra en un pueblo, cosas con poco valor) yo era menos de edad y lo que me dieron se puso a nombre de mi madre, con posterioridad mi padre falleció, de esto hace 20 años y no se hizo declaración de herederos ni nada, ahora mi madre quiere ponerlo a mi nombre y le dijeron que con una donación se puede, cuanto nos podría costar, tanto a ella como a mi, la comunidad Autónoma es Andalucía y las tierras son rusticas de escaso valor económico. Gracias por anticipado.
05 de abril de 2019 a las 10:42Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Carmen, el importe a pagar en el Impuesto sobre Donaciones dependerá del valor real del terreno pero no podemos decirte un importe. Te recomendamos que acudas a la Consejería de Hacienda para que te puedan indicar el importe.

Sin perjuicio de lo anterior, indicar que próximamente en la Comunidad Autónoma de Andalucía se va a bonificar al 99% el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para cónyuges y parientes directos, por lo que espera a que se apruebe y entre en vigor para ir a preguntar.

22 de enero de 2019 a las 17:47Marian
Buenas tardes, me gustaría saber si me pueden asesorar, mi pareja me quiere hacer una donación del piso que tiene en Graus (Huesca).Que tendría que pagar para hacer la donación. Es bastante urgente. Muchas gracias
11 de febrero de 2019 a las 14:30Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Hola Marian,

entendiendo que lo que te va a donar es el 100% del inmueble sito en Graus (Huesca) indicar que: para ti (Donatario) deberás liquidar, a través del impuesto de donaciones, el valor real del inmueble. Para determinar dicha valoración la Comunidad Autónoma de Aragón tiene un servicio de valoración inmobiliaria, dependiendo de dicha valoración, tu patrimonio preexistente y el grado de parentesco con tu pareja (no es lo mismo estar casado o ser pareja de hecho que ser simplemente pareja) se deberá de realizar la correspondiente liquidación.

Como todos los datos anteriores los desconocemos, no podemos indicarte lo que pagarías por la donación, por tanto lo único que podemos facilitarse es el simulador que la comunidad autónoma tiene colgado en su web. Se trata de una aplicación muy sencilla en la que cumplimentando los campos anteriormente indicados podrás ver el importe a liquidar en el Impuesto de donaciones. Adicionalmente te adjuntamos este Manual de Donaciones por si te es de utilidad.

Por último, recordad que para tu pareja tributará en el IRPF por la ganancia patrimonial que se genera por la trasmisión del inmueble, por el contrario si la donación originara una pérdida esta no podría ser compensada. No olvidéis que si al final te dona el inmueble, la donación deberá de realizarse ante notario.

Esperamos haberte ayudado. 

18 de septiembre de 2018 a las 13:31Miguel
Genial, muy bien explicado.
18 de septiembre de 2018 a las 17:27Laura Egido Blanco

Muchas gracias, Miguel.

Espero que os resulte de utilidad. Estamos a vuestra disposición para cualquier duda. 

29 de junio de 2018 a las 02:35Juan
Excelente.
27 de junio de 2018 a las 17:14Rafae Fernández
Excelente post, Laura. ¡Qué bien explicado!.
27 de junio de 2018 a las 17:45Laura Egido Blanco

Muchísimas gracias, Rafael.

Me alegro mucho de que te haya gustado. Dentro de lo “técnicos” que son los temas de impuestos, intentamos hacerlos sencillos y legibles para todos los públicos.

27 de junio de 2018 a las 13:46Jorge Ignacio Salavert López
Muchas gracias por el artículo. Muy didáctico e ilustrativo y de aplicación práctica para asesorar a nuestros clientes. Se agradecen este tipo de artículos explicativos. Un saludo.
27 de junio de 2018 a las 17:53Laura Egido Blanco

Muchas gracias, Jorge. Me alegra mucho que os resulte de utilidad. En cualquier caso, en Asesoría Fiscal estamos a vuestra disposición para cualquier duda.

27 de junio de 2018 a las 09:30Carmen Delia
Una excelente explicación, sencilla y concisa, que nos ayudará a asesorar correctamente a nuestros clientes.
27 de junio de 2018 a las 13:16Laura Egido Blanco

Muchas gracias, Carmen Delia. Me alegro de que te haya gustado. Ya sabéis que si tenéis cualquier duda, en Asesoría Fiscal estamos a vuestra disposición.

27 de junio de 2018 a las 08:28Eduardo López de Dicastillo Garnica
Gracias por este artículo que nos resuelve una duda que en mi caso me vienen planteando algún cliente.
27 de junio de 2018 a las 13:22Laura Egido Blanco

Muchas gracias, Eduardo. Me alegra mucho saber que os puede ayudar. Ya sabéis que desde Asesoría Fiscal estamos a vuestra disposición para cualquier duda.

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