Crónica Macro Semanal: Mercado de la vivienda: ¿hay razones para preocuparse?

Sin embargo, la normalización actual del mercado presenta características diferentes a lo ocurrido en el anterior ciclo expansivo (1995-2007), lo que hace difícil pensar que vayamos a ver una situación parecida, sobre todo, si pensamos en la evolución desde 2004 a 2007, momento álgido de la burbuja. Ni el número de compraventas anuales (500.000 unidades frente a 775.300 en máximos), ni el número de viviendas hipotecadas (325.000 frente 1,3 millones), ni, especialmente, la promoción de nuevas viviendas (90.000 unidades frente 895.000 en máximos) admiten comparación con la situación de principios de siglo. Algo que se constata al analizar la importancia relativa de la inversión en vivienda respecto al PIB nominal (5,4%), prácticamente el mismo porcentaje que representa esta partida en el resto de Europa y muy lejos de los máximos alcanzados antes de la crisis 2007 (12,1%). Por el lado de la oferta, en la primera mitad del año, el VAB de la construcción (obra residencial y no residencial más obra civil) crece a un ritmo interanual del 6,3%, la tasa más elevada desde 2001; en todo caso, tras casi cuatro años de crecimiento (+17% acumulado desde mínimos), el sector aún está muy lejos de los niveles máximos pre-crisis (un 37,2% por debajo). Actualmente, la construcción aporta el 6,7% del VAB total de la economía, 4,3 puntos porcentuales menos que en máximos.

Lo que sí se están ampliando son las tradicionales diferencias en el comportamiento del mercado entre CCAA, con una apreciable diferencia entre el dinamismo en actividad y precios de Cataluña, Madrid, las islas, costa mediterránea y el resto. Por tanto, como hemos señalado en otras ocasiones, no se puede hablar de un mercado de la vivienda en España, sino de un número muy amplio de micromercados, con tendencias y equilibrios muy diferentes. Sólo hay que mirar al hecho de que cuatro provincias concentran el 50% de las viviendas visadas anuales.

Además, el proceso de recuperación está presentando rasgos diferenciales, como el papel que está jugando la demanda de inversión, condicionada por factores globales. La vivienda, especialmente en ubicaciones prime, ha constituido en los últimos años un activo muy atractivo para las carteras de inversión globales, especialmente, en un contexto de tipos de interés extremadamente reducidos. Presentando esos mercados una elevada correlación a nivel global, como ha puesto de manifiesto un reciente estudio del FMI. El problema es que esos flujos de ahorro (como acabamos de ver en los países emergentes) pueden ocasionar distorsiones, pues el alza de precios en las grandes ciudades incrementa la divergencia centro-periferia, dificulta el acceso al mercado de compraventa de un creciente porcentaje de población, aumenta el riesgo de contagio entre mercados y, por tanto, incrementa la vulnerabilidad de los mercados domésticos.

De esta manera, los extranjeros siguen concentrando un 17% del mercado, mientras los españoles que compran en una CCAA diferente a su lugar de residencia ya suponen casi un 10% del mercado. El resultado de lo anterior está siendo un menor recurso a los préstamos bancarios que en otros ciclos, pues sólo un 66% de las operaciones se financian. De hecho, los créditos nuevos para financiar vivienda se situarán algo por encima de los 46.000 millones de euros a finales de este año, frente a los 170.000 millones en máximos. La otra cara de la moneda es que la compra residencial, ligada a factores económicos internos, registra un avance más contenido y centrado en la reposición de unidades por parte de familias que van necesitando más metros cuadrados según avanzan en su ciclo vital. En la misma línea, aunque los precios de la vivienda siguen al alza (entre el 4% y el 10% según el indicador utilizado), todavía están alejados, en media, un 25% de máximos. Tras el intenso ajuste producido durante la crisis, incluso los municipios con mayores incrementos siguen por debajo de sus valores más elevados, siendo algunas localidades costeras, especialmente en Baleares (Santa Eulalia, Ibiza, Calviá) las más próximas a los niveles precrisis. Por tanto, analizando los fundamentos del mercado, no parece que haya razones para pensar en la aparición de desequilibrios a corto plazo.

Una cuestión diferente es que la accesibilidad es muy complicada para los segmentos más jóvenes de población, lo que ha desviado parte de la demanda residencial al mercado de alquiler, coincidiendo con el boom de los alquileres turísticos. Por ejemplo, en Madrid y Cataluña el porcentaje de hogares con vivienda de alquiler ha pasado del 13% al 21% en una década, mientras que en el segmento de población de menos de 29 años, el 26,5% tienen vivienda en propiedad, frente al 58% de 2007. La insuficiente respuesta de la oferta a este aumento de la demanda de alquiler está provocando que los precios de alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona superen máximos precrisis. Poniendo de manifiesto que los agentes más vulnerables también en esta cuestión son los más jóvenes y, por tanto, donde se deben concentrar las ayudas estatales.