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Si soy copropietario de una vivienda ¿puedo vender la parte que me corresponde?

Tiempo de lectura: 4 minutos

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Proindiviso

Publicado el 06 de mayo de 2019 a las 07:00 por Servicios jurídicos Bankia

Cuando somos propietarios de una parte de un inmueble o un piso, estamos ante lo que denominamos un proindiviso, es decir, algo que todavía no ha sido dividido. De esta forma, somos copropietarios de dicho inmueble en conjunto con otros copropietarios. Esto puede suponer algunos inconvenientes a la hora de vender tu parte, pues nadie compra un porcentaje de una vivienda, e incluso puede suponer un bloqueo temporal a la posibilidad de hacerlo.

Esta situación de ser propietario de una parte, pero no tener la plena propiedad se produce por múltiples motivos, entre los más frecuentes están las herencias, las donaciones y los divorcios.

Cuando se mantiene este tipo de propiedad es frecuente que los intereses de los diversos copropietarios sean diferentes y, a veces, llegar a una solución que dé satisfacción a todas las partes se hace casi imposible. Normalmente el bien inmueble no es física o registralmente divisible en la parte proporcional a cada condueño.

Las opciones más sencillas y recomendables para deshacer el proindiviso pasan por estar todas las partes de acuerdo y serían las siguientes:

  • Acuerdo de venta a terceros: de esta forma, el bien se materializa en dinero líquido que se puede repartir. 
  • Acuerdo de adquisición por uno de los condueños: se queda el inmueble alguna de las partes y las demás le venden su parte de la propiedad.

Ambas situaciones son frecuentes en los casos de divorcio, para deshacer el condominio sobre la vivienda familiar y en los casos en los que varios hermanos heredan el piso de los padres.

Qué sucede cuando quieres vender el piso y los demás no quieren

Puede ocurrir que no hayas podido llegar a un entendimiento; que haya partes que deseen vender y otras que no; o que no haya acuerdo en el precio de venta, el reparto de este o de los gastos; también puede ocurrir, simplemente, que unos quieran vender y otros no.

En principio, para la venta de un inmueble que pertenece a varias personas es necesario que todas den su consentimiento a la venta.

Es cierto que se pueden ejercer determinadas acciones que incluso lleven a la división forzosa del bien o, si no es divisible, a su subasta pública para liquidarlo y repartir el dinero. Es lo que se llama ‘extinción del proindiviso' y se da cuando alguno de los propietarios obstaculiza toda posibilidad de acuerdo para la liquidación o reparto del bien.

Proindiviso procedente de un divorcio

Has llegado a un punto en el que lo que deseas es terminar con esa copropiedad, salir de ella y hacer líquida tu parte sin depender de lo que la otra parte decida. 

Si no hay acuerdo entre los cónyuges y el piso ha dejado de estar judicialmente asignado a los hijos comunes del matrimonio se podrá iniciar, por la parte que tenga interés en la liquidación y venta del bien, una acción judicial para la división de la cosa común. Es un procedimiento que puede ser más o menos largo en función de los obstáculos que la otra parte ponga, pero lo habitual es que, incluso en los casos más complejos, el bien termine saliendo a pública subasta y liquidándose, dividiéndose las partes el precio obtenido en el porcentaje que ostenten (si el origen es sociedad de gananciales será al 50%)

Proindiviso procedente de una herencia

Debe tenerse en cuenta: en primer lugar, el proindiviso ha de estar inscrito y esto supone que, por ejemplo, en el caso de una herencia, ésta esté ya adjudicada y dé lugar a un título de propiedad inscribible en el registro. En segundo lugar, el resto de los copropietarios tiene derecho preferente de adquisición. Esto supone que antes de buscar un tercer comprador has de ofrecer tu propiedad al resto de los copropietarios individualmente. Es lo que se conoce como derecho de tanteo.

En definitiva, supone que, a igualdad de oferta, el resto de los propietarios tiene un derecho preferente de compra. Sin embargo, en caso de que la oferta externa sea superior, el propietario que quiera comprar tu derecho de propiedad se verá obligado a igualarla o quedarás liberado para su venta.

Solucionar la venta de un piso procedente de una herencia, una donación o una liquidación de matrimonio puede suponer que tengas que disponer de tu parte y venderla por separado de la de los demás. Esto se produce cuando se establece un condominio o proindiviso y las partes no se ponen de acuerdo. La ley te habilita para hacerlo.

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2 comentarios

08 de agosto de 2019 a las 12:00María Elena Algarra González
Mi marido tiene una parte de 7 hermanos que son; no hay escritura y algunos viven. ¿Puede vender su parte? Gracias
27 de agosto de 2019 a las 09:47Servicios jurídicos Bankia

Hola María Elena,

cada caso tiene sus particularidades y es importante estar bien asesorado jurídicamente por un abogado o un notario antes de tomar decisiones, por lo que nuestra recomendación es consultar previamente con un experto.

En principio, sí es posible la venta, pero nadie compra un proindiviso de una finca que carece de escritura de dominio y de inmatriculación en el Registro de la Propiedad, si bien es más frecuente que algunos de los condueños estén de acuerdo en comprar la parte de los copropietarios que sí quieren vender (además tengamos en cuenta el derecho de adquisición preferente de estos).

Si todos los hermanos están de acuerdo en proceder a la venta a terceros, habría que iniciar los trámites para un expediente de dominio e inmatriculación, para facilitar la posterior venta del inmueble, una vez tengamos el inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Si bien no es jurídicamente obligatoria esta inscripción, si es recomendable en orden formalizar una venta del inmueble a terceros. La vía notarial suele ser la vía más sencilla, pero dependerá del caso concreto.

Sí entre los hermanos no hay acuerdo, existe un procedimiento judicial para la extinción del proindiviso.

Esperamos haberte ayudado. 

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