¿Tienes tu vivienda alquilada? Estos son los gastos que puedes deducirte como propietario

Deducción vivienda alquilada

Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Los propietarios de una vivienda alquilada deben declarar el importe percibido por el arrendamiento. Ahora bien, al importe percibido por el alquiler, el artículo 23.1 LIRPF y los artículos 13 y 14 RIRPF, establecen que podrán deducirse los gastos necesarios para la obtención de estos ingresos, la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con él.

La normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, por lo que te detallamos los gastos deducibles más frecuentes:

Gastos de conservación y reparación

Serán deducibles los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, el arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Ahora bien, no serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a "ampliación o mejora", ya que se trata de inversiones que serán deducibles a través del proceso de la amortización.

Tributos

Serán deducibles los tributos y recargos no estatales (impuestos como el IBI y las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.), así como las tasas y recargos estatales.

Saldos de dudoso cobro

Los saldos de dudoso cobro serán deducibles siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende que se ha cumplido este requisito cuando:

  • El arrendatario se halle en situación de concurso (insolvencia).
  • Entre el momento de la primera gestión de cobro del recibo de alquiler impagado realizada por el arrendador y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido una renovación del crédito.

Después de deducirse, el saldo dudoso computará como un ingreso en el ejercicio en el que se haya cobrado.

Seguros

Serán deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, ya sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otras de naturaleza análoga, siempre que dicha prima sea satisfecha por el arrendador (propietario del inmueble).

Cantidades devengadas por terceros

Serán deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales.

Es decir, se incluirán como gastos deducibles los gastos de administración, vigilancia, portería, jardineros o similares del inmueble alquilado. También las cantidades abonadas en concepto de Seguridad Social, Colegios de Huérfanos, etc.

Estos gastos son deducibles por el propietario en la parte que le corresponda, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los mismos estén facturados a nombre de la comunidad de propietarios.

Servicios profesionales

Si el arrendador (propietario del inmueble) contrata a un profesional para alquilar el inmueble y/o para redactar el contrato de alquiler, el gasto será deducible, ya que estos servicios están dirigidos a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario. 

Recuerda que para que este gasto sea deducible, el profesional deberá emitir la correspondiente factura por el servicio prestado\realizado.

Servicios y suministros

Serán deducibles los servicios y suministros (agua, luz, gas, etc.) que tengan por objeto el alquiler del inmueble y que sean pagados por el arrendador (propietario del inmueble).

Amortización

Será deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Intereses y demás gastos de financiación

Si el inmueble alquilado fue adquirido mediante financiación ajena (por ejemplo, préstamo hipotecario), los intereses satisfechos a la entidad financiera en cada cuota de préstamo serán deducibles.

En cuanto a los demás gastos de financiación, destacan, por ejemplo, los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.

Por último, ten en cuenta que todos estos gastos solo serán deducibles en los períodos en los que el inmueble se encuentre alquilado. Cuando el inmueble no esté arrendado habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste hubiera sido revisado, proporcionalmente al número de días que no ha estado alquilado sin poder deducirnos gasto alguno para ese periodo.

 

 Aplicación práctica

Supongamos que somos los propietarios de un piso destinado a alquiler de vivienda, produciendo una renta mensual de 500 euros. El coste de adquisición del piso fue de 75.000 euros, de los cuales corresponde al suelo 30.000 euros, siendo el valor catastral de la construcción de 32.000 euros. Para la adquisición del piso solicitamos un préstamo hipotecario.

Además, el inquilino nos dejó de pagar la renta mensual desde el mes de octubre, por lo que se entabla la correspondiente reclamación judicial. Los gastos de la vivienda durante el año han sido los siguientes:

  • Comunidad: 1.000 euros.
  • Gastos Administrador de la Comunidad de Propietarios: 120 euros
  • Gastos de publicidad y Agencia inmobiliaria para el alquiler piso: 150 euros
  • Intereses cuota préstamo hipotecario: 200 euros
  • Primas de seguros: 200 euros
  • Tributos locales: 400 euros. (Por ejemplo, un IBI de 300 euros y una tasa de basuras 100 euros)
  • Gastos de abogado por la reclamación judicial de los impagos: 1.200 euros

El rendimiento íntegro del inmueble es de 6.000 euros (500 euros x12 meses debiendo de incluir los alquileres devengados y no cobrados), al cual podemos deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

  • Comunidad ..........................................................................................1.000 €
  • Gastos Administrador Comunidad Propietarios .....................................120 €
  • Gastos de publicidad y Agencia inmobiliaria...........................................150 €
  • Intereses préstamo hipotecario.............................................................. 200 €
  • Primas de Seguros................................................................................. 200 €
  • Tributos .................................................................................................. 400 €
  • Gastos Abogado ..................................................................................1.200 €
  • Amortización (75.000 € - 30.000 €) x 3% .............................................1.350 €

Rendmiento neto capital inmobiliario ...........................................................1.380 €

*Sin perjuicio de la reducción del 60% de este rendimiento neto por estar destinado al arrendamiento de vivienda

Respecto al saldo de dudoso cobro por importe de 1.500 euros (500 euros x 3 meses), como no se cumplen las condiciones, es decir, que el inquilino se encuentre en situación de concurso y no han pasado más de 6 meses desde el impago hasta la finalización del periodo impositivo, no procede su deducibilidad a la hora de calcular el rendimiento neto.

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Autor

Pedro Ángel Rodríguez Mateo

Técnico en Asesoría Fiscal de Bankia

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